Exposé Wohnung: So erstellen Sie ein überzeugendes Exposé
Ein Exposé für eine Wohnung ist das wichtigste Verkaufsdokument: Es entscheidet, ob Interessenten zur Besichtigung kommen. Ein gutes Exposé enthält alle Eckdaten, hochwertige Fotos, einen Grundriss, eine ehrliche Beschreibung von Wohnung und Lage sowie die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. S Immobilienpartner zeigt, wie Sie ein Exposé für Ihre Eigentumswohnung Schritt für Schritt erstellen, welche Angaben Pflicht sind und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Exposé besteht aus Titelseite, Eckdaten, Beschreibung, Fotos, Grundriss, Lage und Kontakt.
- Fünf Angaben aus dem Energieausweis sind in Anzeige und Exposé Pflicht.
- Bei Eigentumswohnungen erwarten Käufer zusätzlich Hausgeld, Rücklage und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft.
- Alle Angaben müssen stimmen: Falsche Wohnflächen oder verschwiegene Mängel können teuer werden.
Was ist ein Exposé?
Ein Exposé ist eine ausführliche Beschreibung einer Immobilie mit Fotos, Grundriss und allen wichtigen Daten. Es geht über eine Online-Anzeige hinaus: Die Anzeige weckt Interesse, das Exposé liefert Interessenten und ihrer Bank alle Informationen für die Entscheidung. Ein Exposé gibt es als PDF zum Versand, als Online-Exposé und gedruckt für die Besichtigung. Wie Sie das Inserat für Portale formulieren, erklärt unser Ratgeber Immobilienanzeige erstellen.
Was gehört in ein Exposé für eine Wohnung?
| Bereich | Inhalt |
| Titelseite | Aussagekräftige Überschrift, bestes Foto, Kaufpreis oder Miete, Ort |
| Eckdaten | Wohnfläche, Zimmer, Etage, Baujahr, Zustand, Bezugstermin, Balkon oder Terrasse, Stellplatz, Keller, Aufzug |
| Kosten | Kaufpreis bzw. Kaltmiete, Hausgeld, Provision, Nebenkosten |
| Energie | Pflichtangaben aus dem Energieausweis, Heizungsart |
| Beschreibung | Wohnung, Ausstattung, Modernisierungen, Besonderheiten |
| Fotos und Grundriss | Alle Räume, Außenansicht, Balkon, Gemeinschaftsflächen, Grundriss mit Maßen |
| Lage | Stadtteil, Verkehrsanbindung, Einkaufen, Schulen, Ärzte, Freizeit |
| Kontakt | Ansprechpartner, Telefon, E-Mail, Hinweis zur Besichtigung |
Zusätzliche Angaben für Eigentumswohnungen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft einen Anteil an der Gemeinschaft mit. Nennen Sie deshalb auch das monatliche Hausgeld und den umlagefähigen Anteil, die Höhe der Erhaltungsrücklage, geplante Sanierungen oder Sonderumlagen aus den Eigentümerversammlungen sowie Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplatz. Grundlage dafür ist die Teilungserklärung. Was Verkäufer darüber hinaus vorbereiten müssen, lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen.
Exposé für eine Mietwohnung
Bei der Vermietung sind Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution, Bezugstermin und eventuelle Anforderungen wie ein Wohnberechtigungsschein entscheidend. Hausgeld und Rücklage entfallen. Die Pflichtangaben zum Energieausweis gelten genauso wie beim Verkauf.
Pflichtangaben im Exposé
Sobald Sie eine Wohnung in einer Anzeige oder einem Exposé zum Verkauf oder zur Miete anbieten, müssen nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026: Gebäudeenergiegesetz) diese Angaben aus einem gültigen Energieausweis enthalten sein:
- Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung, zum Beispiel Gas, Fernwärme oder Wärmepumpe
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse, sofern im Ausweis angegeben
Der Ausweis selbst muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Verstöße können mit Bußgeld geahndet werden. Welche Ausweisart Sie brauchen, erklärt unser Ratgeber zum Energieausweis.
Arbeitet ein Makler für Sie, gehört auch die Höhe der Käuferprovision ins Exposé. Wer die Provision trägt, erklärt unser Ratgeber Maklerprovision: Wer zahlt?
Exposé Wohnung erstellen: Schritt für Schritt
- Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan.
- Wohnfläche prüfen: Nennen Sie nur die Fläche, die Sie belegen können. Mit unserem Wohnflächenrechner können Sie die Angaben nachrechnen.
- Wohnung vorbereiten: Aufräumen, kleine Schäden beheben, persönliche Gegenstände entfernen. Tipps dazu gibt unser Ratgeber zum Home Staging.
- Fotos machen: bei Tageslicht, alle Lampen an, aus Ecken fotografiert, Querformat. Ein Foto pro Raum plus Außenansicht, Balkon und Aussicht.
- Texte schreiben: Überschrift, Objektbeschreibung, Ausstattung, Lage. Konkret statt blumig.
- Preis festlegen: Ein realistischer Angebotspreis ist wichtiger als jeder Text. Eine erste Einschätzung liefert die kostenlose Online-Bewertung.
- Layout und Prüfung: Alles in eine klare Reihenfolge bringen, Pflichtangaben und Zahlen gegen die Unterlagen prüfen, als PDF speichern.
Exposé Wohnung: Muster für Überschrift und Beschreibung
Überschrift
- Schwach: „Traumhafte Wohnung in toller Lage“
- Besser: „Helle 3-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon in Köln-Sülz, 78 m²“
Eine gute Überschrift nennt Zimmerzahl, das stärkste Merkmal, den Stadtteil und die Fläche.
Objektbeschreibung
Die 78 m² große Wohnung liegt im 2. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses von 1965 mit acht Parteien. Wohnzimmer und Balkon sind nach Süden ausgerichtet. Küche und Bad wurden 2021 erneuert, die Fenster 2018 gegen dreifach verglaste Kunststofffenster getauscht. Zur Wohnung gehören ein Kellerraum und ein Tiefgaragenstellplatz.
Lagebeschreibung
Bis zur Straßenbahnhaltestelle sind es vier Gehminuten, in die Innenstadt zwölf Minuten mit der Bahn. Supermarkt, Bäcker und zwei Grundschulen liegen im Umkreis von 500 Metern, der Stadtwald ist in zehn Minuten zu Fuß erreichbar.
Die Beispieltexte zeigen den Stil: kurze Sätze, belegbare Fakten, Jahreszahlen und Entfernungen statt Adjektiven. Passen Sie Zahlen und Lage an Ihre Wohnung an.
Fotos: der wichtigste Teil des Exposés
Interessenten entscheiden in Sekunden anhand des Titelbilds, ob sie weiterklicken. Nutzen Sie ein aktuelles, helles Foto des schönsten Raums oder des Balkons als Titelbild. Weitwinkel lässt Räume größer wirken, sollte aber nicht verzerren. Bei vermieteten Wohnungen brauchen Sie die Zustimmung der Mieter für Innenfotos; persönliche Gegenstände, Namen und Kennzeichen gehören nicht ins Bild. Verwenden Sie nur Fotos, an denen Sie die Rechte haben.
Häufige Fehler im Exposé
| Fehler | Folge |
| Wohnfläche geschätzt oder Keller mitgerechnet | Streit mit Käufer, im schlimmsten Fall Schadensersatz |
| Bekannte Mängel verschwiegen | Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei Arglist |
| Pflichtangaben zum Energieausweis fehlen | Abmahnung oder Bußgeld |
| Dunkle, unaufgeräumte Handyfotos | Wenige Anfragen, niedrigere Preisvorstellungen |
| Werbefloskeln ohne Fakten | Unglaubwürdig, keine Unterscheidung zu anderen Angeboten |
| Hausgeld und geplante Sonderumlagen fehlen | Rückfragen, Absprung spät im Prozess |
Weitere typische Stolperfallen beschreibt unser Ratgeber zu Fehlern beim Immobilienverkauf.
Fazit
Ein überzeugendes Exposé für eine Wohnung verbindet vollständige, belegbare Daten mit hochwertigen Fotos und klaren Texten. Prüfen Sie vor der Veröffentlichung Wohnfläche, Hausgeld und die fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Wenn Sie Ihre Wohnung in Köln, Bonn oder Düsseldorf verkaufen möchten, erstellt S Immobilienpartner das Exposé für Sie, inklusive professioneller Fotos, Grundriss und aller Unterlagen.
FAQ – Exposé Wohnung
Was gehört in ein Exposé für eine Wohnung?
In ein Exposé gehören Titelseite mit Foto und Preis, Eckdaten wie Wohnfläche, Zimmer, Etage und Baujahr, die Kosten, eine Beschreibung von Wohnung und Lage, Fotos aller Räume, ein Grundriss, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und die Kontaktdaten. Bei Eigentumswohnungen kommen Hausgeld und Rücklage hinzu.
Kann ich ein Exposé selbst erstellen?
Ja, als privater Verkäufer oder Vermieter können Sie ein Exposé selbst erstellen. Wichtig sind vollständige, belegbare Angaben, gute Fotos bei Tageslicht und die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Für das Layout reichen ein Textprogramm und der Export als PDF.
Ist ein Exposé rechtlich verbindlich?
Angaben im Exposé müssen stimmen. Wer Wohnfläche, Zustand oder Mängel falsch darstellt, riskiert Schadensersatzforderungen, auch wenn im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Ein Haftungshinweis im Exposé schützt nicht vor den Folgen bewusst falscher Angaben.
Muss der Energieausweis ins Exposé?
Der Ausweis selbst muss nicht beigefügt werden, seine Kerndaten aber schon: Ausweisart, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und, falls angegeben, Effizienzklasse. Den vollständigen Ausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Wie viele Fotos braucht ein gutes Exposé?
Als Richtwert gilt ein bis zwei Fotos pro Raum plus Außenansicht, Balkon, Aussicht und Gemeinschaftsflächen. Für eine 3-Zimmer-Wohnung sind das meist 12 bis 20 Fotos. Wichtiger als die Menge ist die Qualität: hell, aufgeräumt und ohne Verzerrung.
Was kostet ein professionelles Exposé?
Beim Verkauf mit einem Makler ist das Exposé in der Regel Teil der Leistung und in der Provision enthalten. Beauftragen Sie Fotograf, Grundrisszeichnung und Layout einzeln, fallen dafür eigene Kosten an.
Quellen:
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