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    FAQ Immobilienkauf - Ratgeber - S Immobilienpartner Köln Bonn

Tipps und Informationen für einen erfolgreichen Immobilien­verkauf

Nicht immer haben Immobilieneigentümer es selbst in der Hand, den Verkaufszeitpunkt zu bestimmen. Es gibt Lebenssituationen, in denen es manchmal schnell gehen muss. Es gibt jedoch auch Situationen im Leben, bei denen es keinen Zeitdruck gibt, vom ersten Gedankenspiel bis zur Entscheidung und dem eigentlichen Verkauf vergehen dann häufig mehrere Jahre.

Sollten Sie also nicht unter Zeitdruck stehen, können Sie die Entwicklung der Immobilienpreise berücksichtigen. Verschlechtern sich die wirtschaftlichen Aussichten, sollten Sie sich tendenziell mit dem Verkauf beeilen. Bessern sich die wirtschaftlichen Aussichten, können Sie meistens auch mit steigenden Immobilienpreisen rechnen. Weiterhin können Sie mit mehr potentiellen Käufern rechnen, je niedriger das Zinsniveau liegt.

Mit Blick auf die Hypothekenzinsen und Immobilienpreise ist das Jahr 2022 ein gutes Jahr für den Haus- oder Wohnungsverkauf: Seit dem Beginn der Niedrigzinsphase im Jahr 2010 sind die Immobilienpreise in Deutschland stark gestiegen. Dies zeigen Erhebungen der Bundesbank.

Möchten Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, müssen Sie vom Übergang des Mietvertrages bis zum möglichen Vorkaufsrecht des Mieters einige rechtliche Fragen berücksichtigen.

Laufende Mietverhältnisse laufen auch nach dem Verkauf weiter. Dies kann einen Vorteil darstellen, wenn der Käufer eine Kapitalanlage sucht. Sollte der Käufer später selbst einziehen wollen, kann dies zu einem verminderten Verkaufspreis führen. Der Auszug eines Mieters kann daher immer ein Anlass sein, über einen möglichen Verkauf nachzudenken.

Das Vorkaufsrecht des Mieters ist zu beachten, wenn Sie vermietete Wohnräume in Eigentumswohnungen umwandeln und dann an einen Dritten außerhalb der Familie veräußern wollen. Trifft dies zu, müssen Sie den Mieter unverzüglich über den Inhalt des Kaufvertrags und das bevorstehende Vorkaufsrecht informieren (§ 577 Abs. 2 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam und der Mieter kann Schadensersatz fordern.

Beim Verkauf einer Immobilie müssen viele Dinge berücksichtigt werden. Bei folgenden Schritten unterstützt Sie in der Regel ein Makler:

  • Im ersten Schritt muss Ihre Immobilie möglichst objektiv bewertet werden. Diese Bewertung dient als Grundlage, um den passenden Angebotspreis festzulegen
  • Um Ihre Immobilie bestmöglich zu präsentieren, wird ein aussagekräftiges Exposé erstellt
  • Ihre Immobilie wird über die richtigen Kanäle tatkräftig beworben
  • Ihr Makler ist der erste Ansprechpartner für die zahlreichen Kaufinteressenten
  • Nach den ersten Kontaktaufnahmen, werden Besichtigungen organisiert
  • Ihr Makler koordiniert Preisverhandlungen zwischen Ihnen und den qualifizierten potenziellen Käufern
  • Sobald Sie sich für einen Käufer entschieden haben, kümmert sich der Makler um die weitere Abwicklung und den Termin beim Notar

Beachten Sie, dass es bei der Bewertung und der richtigen Verkaufsstrategie sowie in der Vermarktungsphase eine Vielzahl von Fallstricken gibt, die Sie mit Hilfe von professioneller Unterstützung vermeiden können.

Stellen Sie sich immer die Frage, ob Sie sich zutrauen und die nötige Zeit haben, oben genannte Punkte eigenständig durchzuführen. Nur dann wird es lohnenswert sein auf einen Makler zu verzichten.

Nutzen Sie für eine grobe Preiseinschätzung unseren Preisfinder www.s-immobilienpartner.de/preisfinder und lassen Sie anschließend den Wert durch einen unserer Makler verifizieren.

Der Immobilienverkauf kann für Laien einige Tücken bereithalten. Sollte es Ihnen an Wissen und Zeit mangeln, laufen Sie Gefahr, Fehler zu machen. Folgende typische Fehler sollten Sie daher vermeiden:

Sie unterschätzen den Aufwand
Viele Eigentümer haben vor dem anstehenden Immobilienverkauf nur eine vage Vorstellung, von dem was sie erwartet. Daher wird oftmals der finanzielle und zeitliche Aufwand des Verkaufsprozesses unterschätzt. Hinzukommt, dass Sie oftmals nicht die organisatorischen Abläufe und notwendigen Arbeitsschritte kennen.

Wichtige Unterlagen liegen nicht vor
Ein häufiger Fehler unterläuft Privatpersonen auch dahingehend, dass sie oftmals nicht alle nötigen Unterlagen für den Verkauf verfügbar haben. Potentielle Käufer benötigen gewisse Dokumente vor allem für ihre Bank, die auf dieser Grundlage die Immobilienfinanzierung prüft. Zu den notwendigen Unterlagen gehören zum Beispiel der Grundbuchauszug, der Energieausweis und die letzten Abrechnungen

Der Verkaufspreis ist falsch kalkuliert
Ein realistischer Preis ist für den erfolgreichen Immobilienkauf von entscheidender Bedeutung. Ein zu hoher Preis schreckt interessierte Käufer ab und führt nicht selten dazu, dass sich Ihre Immobilie zu einem Ladenhüter entwickelt. Andererseits führt ein zu niedriger Preis nicht nur zu verschenktem Geld, er kann potentielle Käufer auch misstrauisch machen und sie könnten möglicherweise einen versteckten Mangel an der Immobilie vermuten.

Das Exposé wirkt unprofessionell
Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Der erste Eindruck zählt, dies gilt auch bei der Immobilienanzeige. Das Verkaufsobjekt sollte daher ins rechte Licht gerückt werden und mit einem ansprechenden Beschreibungstext versehen werden.

Die Immobilie ist schlecht für die Besichtigung vorbereitet
Achten Sie auf kleine Handgriffe und kosmetische Änderungen, damit Ihre Immobilie einen positiven Eindruck bei den Interessenten hinterlässt. Dazu gehört es etwa, den Rasen zu mähen, überflüssige Dekorationsartikel wegzuräumen und eventuell frische Blumen auf den Tisch zu stellen.

Mangelnde Verhandlungsbereitschaft beim Verkaufspreis
Die Preisverhandlung zählt für private Immobilienverkäufer zu den größten Herausforderungen. Überlegen Sie sich im Vorfeld eine passende Preisstrategie, um souverän auf die Vorstellung des Käufers reagieren zu können.

Fehlende Überprüfung der Bonität des Käufers
Viele Verkäufer scheuen sich davor, die Zahlungsfähigkeit des Käufers zu prüfen, dabei können hierdurch teure Rückabwicklungen vermieden werden. Lassen Sie sich eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine Bescheinigung darüber, dass ihr Vertragspartner über das benötigte Geld verfügt vorlegen. Solange dies nicht vorliegt sollten Sie die Verkaufsaktivitäten mit anderen Interessenten nicht einstellen.

Der Käufer muss die Grunderwerbsteuer, den Notar, den Makler und die Gerichtskosten bezahlen. Für Sie als Verkäufer fallen lediglich anteilig die Maklerprovision und die Gerichtskosten an. Ab dem 23.12.2020 gilt das Gesetzt der Courtageverteilung. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen darf die Höhe der Maklercourtage des Käufers nicht die des Verkäufers übersteigen.

Ist Ihre Immobilie über einen Kredit finanziert und zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abbezahlt, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ihr durch die Auflösung des Kredits ein Zinsschaden entsteht. Informieren Sie sich hierzu am besten bei Ihrer Bank.

Der Käufer wird verlangen, die Immobilie lastenfrei zu übernehmen. Hierzu ist es Ihre Aufgabe bei einem Notar die Löschung der Grundschuld mithilfe der Löschungsbewilligung zu veranlassen. Dies ist kostenpflichtig.

Für Sie als Verkäufer können unter Umständen beim Immobilienverkauf Steuern anfallen. So erhebt der Fiskus, auf die Gewinne aus dem Verkauf, die sogenannte Spekulationssteuer. Diese fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme besteht, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufes und in den beiden vorangehenden Jahren selbst genutzt haben.

Folgende Unterlagen werden unter anderem für einen Hausverkauf benötigt:

  • der Grundbuchauszug
  • der Lageplan
  • der Auszug aus der Flurkarte
  • der Bauplan mit Wohnflächenberechnung
  • der Bebauungsplan
  • der Grundriss
  • die Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
  • der Energieausweis

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind darüber hinaus weitere Unterlagen, wie die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung oder die Protokolle der Eigentümerversammlung nötig.

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