Eigentümergemeinschaft: Rechte, Pflichten und Entscheidungen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Die Wohnung selbst gehört Ihnen allein, Dach, Treppenhaus, Fassade und Heizung aber allen Eigentümern gemeinsam. Über diese gemeinsamen Teile entscheidet die Gemeinschaft, meist mit Mehrheit in der Eigentümerversammlung. S Immobilienpartner erklärt, wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert, welche Rechte und Pflichten Sie haben und worauf Käufer achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Eigentümergemeinschaft (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, GdWE) entsteht mit der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und ist selbst rechtsfähig.
- Entscheidungen fallen in der Eigentümerversammlung, meist mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Jeder Eigentümer zahlt monatlich Hausgeld für Bewirtschaftung und Erhaltungsrücklage.
- Seit Oktober 2024 sind auch rein virtuelle Eigentümerversammlungen möglich.
- Beschlüsse können innerhalb eines Monats vor Gericht angefochten werden.
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Eine Eigentümergemeinschaft, genauer Wohnungseigentümergemeinschaft oder WEG, ist der Zusammenschluss aller Eigentümer eines Gebäudes, das in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt ist. Sie entsteht, sobald die Aufteilung im Grundbuch vollzogen ist. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das mit der Reform zum 1. Dezember 2020 grundlegend modernisiert wurde.
Seit der Reform ist die Gemeinschaft selbst Trägerin der Verwaltung: Sie schließt Verträge, zum Beispiel mit Handwerkern oder dem Hausmeister, und kann klagen und verklagt werden. Handelnd tritt sie dabei durch den Verwalter auf. Wie die Aufteilung im Einzelnen geregelt ist, steht in der Teilungserklärung.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
| Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum | |
| Was gehört dazu? | Die Wohnung mit nichttragenden Innenwänden, Bodenbelägen, Innentüren, Sanitärobjekten; oft Keller oder Stellplatz, falls so festgelegt | Grundstück, Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Aufzug, zentrale Heizung und Leitungen bis zur Abzweigung |
| Wer entscheidet? | Der einzelne Eigentümer | Die Gemeinschaft per Beschluss |
| Wer zahlt? | Der einzelne Eigentümer | Alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes geregelt |
Fenster und Wohnungseingangstüren sind trotz ihrer Lage an der eigenen Wohnung in der Regel Gemeinschaftseigentum. Einzelne Flächen wie ein Garten oder Stellplatz können einem Eigentümer als Sondernutzungsrecht zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein, bleiben aber Gemeinschaftseigentum.
Die Organe der Eigentümergemeinschaft
| Organ | Aufgabe |
| Eigentümerversammlung | Wichtigstes Entscheidungsgremium, beschließt über Verwaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und bauliche Maßnahmen |
| Verwalter | Führt die Beschlüsse aus, vertritt die Gemeinschaft nach außen, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, beruft die Versammlung ein |
| Verwaltungsbeirat | Optional; unterstützt und überwacht den Verwalter, prüft die Abrechnung |
Jede Gemeinschaft kann einen Verwalter bestellen; jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird, außer in sehr kleinen Gemeinschaften, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; sein Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
Rechte und Pflichten der Eigentümer
Rechte
- Teilnahme und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
- Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und in die Beschluss-Sammlung
- Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums
- Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen, zum Beispiel Ladestation für E-Autos, barrierefreier Umbau, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss und Balkonkraftwerk
- Anfechtung von Beschlüssen vor Gericht
Pflichten
- Monatliches Hausgeld zahlen
- Beschlüsse und Hausordnung einhalten
- Das Sondereigentum so nutzen, dass andere nicht über das unvermeidliche Maß beeinträchtigt werden
- Zutritt zur Wohnung dulden, wenn Arbeiten am Gemeinschaftseigentum das erfordern
- Sonderumlagen zahlen, wenn die Gemeinschaft sie beschließt
Wie eine Hausordnung aufgebaut ist und was darin stehen darf, erklärt unser Ratgeber zur Hausordnung.
Die Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt. Der Verwalter lädt in Textform ein, zum Beispiel per E-Mail, und zwar mindestens drei Wochen vorher, mit Tagesordnung. Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer ist seit der Reform nicht mehr nötig: Die Versammlung ist immer beschlussfähig. Eigentümer können sich vertreten lassen, die Vollmacht muss in Textform vorliegen.
| Form | Voraussetzung |
| Präsenzversammlung | Standard |
| Hybride Versammlung | Online-Teilnahme zusätzlich zur Präsenz, per Mehrheitsbeschluss |
| Rein virtuelle Versammlung | Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, gültig für höchstens drei Jahre; bis Ende 2028 zusätzlich eine Präsenzversammlung pro Jahr, außer die Eigentümer verzichten einstimmig |
Beschlüsse und Mehrheiten
| Entscheidung | Erforderliche Mehrheit |
| Laufende Verwaltung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsmaßnahmen | Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen |
| Bestellung und Abberufung des Verwalters | Einfache Mehrheit |
| Bauliche Veränderungen | Einfache Mehrheit; alle zahlen nur, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen oder sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert |
| Rein virtuelle Versammlungen einführen | Drei Viertel der abgegebenen Stimmen |
| Umlaufbeschluss ohne Versammlung | Zustimmung aller Eigentümer in Textform; für einzelne Themen kann vorher Mehrheitsentscheidung beschlossen werden |
| Änderung der Gemeinschaftsordnung | Vereinbarung aller Eigentümer |
Gezählt wird nach Köpfen: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt, etwa ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. Alle Beschlüsse werden in der Beschluss-Sammlung festgehalten.
Was kostet die Eigentümergemeinschaft? Hausgeld und Rücklage
Jeder Eigentümer zahlt monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den die Versammlung jedes Jahr beschließt.
| Bestandteil | Beispiele | Auf Mieter umlegbar? |
| Betriebskosten | Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gebäudeversicherung | Ja, als Betriebskosten |
| Verwaltungskosten | Verwaltervergütung, Kontoführung | Nein |
| Erhaltungsrücklage | Rücklage für Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum | Nein |
Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Beschlossen werden dabei nur Nachzahlungen oder Anpassungen der Vorschüsse. Zusätzlich legt der Verwalter einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage vor. Reicht die Rücklage für eine größere Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Wie Vermieter die umlegbaren Kosten an Mieter weitergeben, zeigt unser Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
Streit in der Eigentümergemeinschaft
- Beschluss anfechten: Halten Sie einen Beschluss für fehlerhaft, müssen Sie innerhalb eines Monats nach der Versammlung Klage beim Amtsgericht erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen einzelne Eigentümer.
- Hausgeldrückstände: Die Gemeinschaft kann offene Beträge gerichtlich einfordern. Bei schweren, dauerhaften Pflichtverletzungen ist als letztes Mittel sogar die Entziehung des Wohnungseigentums möglich.
- Lärm und Nutzung: Viele Konflikte lassen sich über den Verwalter, den Beirat oder eine Mediation lösen, bevor ein Gericht nötig wird.
Wohnung kaufen oder verkaufen: Was die Gemeinschaft damit zu tun hat
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft die Gemeinschaft mit. Prüfen Sie vor dem Kauf:
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung
- Aktuellen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Höhe des Hausgelds
- Höhe der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zu anstehenden Maßnahmen
- Beschlossene oder geplante Sonderumlagen und Sanierungen
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechten
Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters; der Notar holt sie ein. Verkäufer sollten die Unterlagen früh bereitlegen, denn Kaufinteressenten und Banken fragen danach. Was beim Verkauf sonst wichtig ist, lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen.
Fazit
Die Eigentümergemeinschaft regelt alles, was Wohnungseigentümer gemeinsam betrifft: vom Dach über das Treppenhaus bis zur Rücklage. Wer seine Rechte und Pflichten kennt, die Versammlungen besucht und die Unterlagen regelmäßig prüft, vermeidet teure Überraschungen. Käufer sollten Protokolle, Rücklage und geplante Maßnahmen vor der Unterschrift genau ansehen. Wenn Sie Ihre Wohnung in Köln, Bonn oder Düsseldorf verkaufen möchten, stellt S Immobilienpartner alle Unterlagen der Gemeinschaft für Kaufinteressenten zusammen.
FAQ – Eigentümergemeinschaft
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Eine Eigentümergemeinschaft ist der Zusammenschluss aller Eigentümer eines Gebäudes, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Jeder besitzt seine Wohnung allein, Grundstück, Dach, Fassade und Treppenhaus gehören allen gemeinsam. Die Gemeinschaft ist rechtsfähig und entscheidet über das Gemeinschaftseigentum in der Eigentümerversammlung.
Kann man aus einer Eigentümergemeinschaft austreten?
Nein, ein Austritt ist nicht möglich, solange Sie Wohnungseigentümer sind. Die Mitgliedschaft endet erst, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, verschenken oder vererben und der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Auch die Auflösung der Gemeinschaft kann ein einzelner Eigentümer grundsätzlich nicht verlangen.
Muss eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter haben?
Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Verwalter nicht. Ohne Verwalter müssen die Eigentümer die Verwaltung gemeinsam übernehmen, was nur in sehr kleinen Gemeinschaften praktikabel ist. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird; nur in kleinen, selbst verwalteten Gemeinschaften gelten Ausnahmen.
Wie viel Hausgeld ist normal?
Das hängt stark von Gebäude, Ausstattung und Rücklage ab. Als grobe Orientierung werden häufig 3 bis 5 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat genannt. Gebäude mit Aufzug, Tiefgarage, Hausmeister oder anstehender Sanierung liegen oft darüber. Entscheidend ist, ob die Rücklage zu den geplanten Maßnahmen passt.
Was passiert, wenn ein Eigentümer das Hausgeld nicht zahlt?
Die Gemeinschaft kann die offenen Beträge gerichtlich einfordern und in die Wohnung vollstrecken. Bis dahin müssen die anderen Eigentümer Liquiditätslücken gegebenenfalls über eine Sonderumlage ausgleichen. Bei schweren und dauerhaften Pflichtverletzungen kann die Gemeinschaft als letztes Mittel die Entziehung des Wohnungseigentums verlangen.
Darf ich ohne Zustimmung ein Balkonkraftwerk anbringen?
Nicht ohne Beschluss. Seit Oktober 2024 ist das Balkonkraftwerk eine privilegierte bauliche Veränderung: Die Gemeinschaft muss es grundsätzlich gestatten und darf nur aus triftigen Gründen ablehnen. Über das Wie, etwa Ort und Befestigung, entscheidet sie aber per Mehrheitsbeschluss.
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