Einliegerwohnung: Definition, Vermietung, Steuervorteile
Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, eigenständig nutzbare Wohnung im selbst bewohnten Haus, etwa im Souterrain, im Dachgeschoss oder in einem Anbau. Sie bringt Mieteinnahmen, hilft bei der Finanzierung und lässt sich später für Kinder, Eltern oder eine Pflegekraft nutzen. Für Vermieter gelten dabei einige Sonderregeln, vor allem bei der Kündigung, der Heizkostenabrechnung und der Steuer. S Immobilienpartner erklärt, wann eine Wohnung als Einliegerwohnung gilt, was Sie bei Bau und Vermietung beachten sollten und wie viel Steuern Sie über die Abschreibung sparen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Einliegerwohnung ist eine zweite, untergeordnete Wohnung in einem vom Eigentümer selbst bewohnten Haus, mit eigener Küche oder Kochnische und eigenem Bad.
- Gibt es im Haus nicht mehr als zwei Wohnungen und wohnt der Vermieter selbst darin, darf er nach § 573a BGB ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate.
- Die Heizkostenverordnung ist in diesem Fall nicht zwingend, eine Abrechnung nach Fläche kann vereinbart werden.
- Vermieter versteuern die Mieteinnahmen, können aber anteilige Abschreibung, Schuldzinsen und Kosten als Werbungskosten abziehen.
- Wer Keller oder Dachboden zur Wohnung umbaut, braucht in der Regel eine Baugenehmigung oder eine genehmigte Nutzungsänderung.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine gesetzliche Definition, die heute noch gilt, gibt es nicht. Der Begriff stammt aus dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, das bis 2001 galt. Dort war die Einliegerwohnung eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Das Wort selbst geht auf die „Einlieger“ zurück, Landarbeiter, die früher auf Bauernhöfen mit untergebracht waren.
In der Praxis gelten heute folgende Merkmale:
- Eigener Haushalt möglich: mindestens ein Wohnraum, eine Küche oder Kochnische und ein eigenes Bad mit WC.
- Untergeordnet: Die Wohnung ist deutlich kleiner als die Hauptwohnung.
- Im selbst bewohnten Haus: Der Eigentümer lebt in der Hauptwohnung.
- Separat nutzbar: Ein eigener abschließbarer Zugang, entweder von außen oder über ein gemeinsames Treppenhaus oder einen Windfang.
Ob ein eigener Eingang von außen nötig oder schädlich ist, wird in vielen Ratgebern unterschiedlich dargestellt. Für das Mietrecht kommt es darauf nicht an: Entscheidend ist, dass das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine davon bewohnt. Für die Steuer zählt, ob die Räume eine eigenständige, abgrenzbare Wohnung bilden, die vermietet wird.
Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus: die Abgrenzung
| Wohnform | Merkmale | Erleichterte Kündigung nach § 573a BGB |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | Eine Hauptwohnung, eine kleinere zweite Wohnung, Eigentümer wohnt im Haus | Ja |
| Zweifamilienhaus mit Eigennutzung | Zwei etwa gleichwertige Wohnungen, Eigentümer bewohnt eine davon | Ja |
| Zweifamilienhaus ohne Eigennutzung | Beide Wohnungen vermietet | Nein |
| Haus mit drei oder mehr Wohnungen | Auch wenn eine davon Einliegerwohnung genannt wird | Nein |
| Möbliertes Zimmer in der Vermieterwohnung | Kein eigener Haushalt, Mitbenutzung von Küche oder Bad | Teilweise gar kein Kündigungsschutz (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB) |
Die Bezeichnung im Exposé oder im Mietvertrag ist dabei nicht entscheidend. Es zählt die tatsächliche bauliche Situation. Ein ausgebauter Hobbyraum mit Duschbad, der als dritte Wohnung genutzt wird, kann die erleichterte Kündigung für alle Mieter im Haus ausschließen.
Einliegerwohnung bauen oder einbauen
Einliegerwohnungen entstehen meist auf drei Wegen: im Neubau gleich mit geplant, durch Ausbau von Keller oder Dachgeschoss oder durch einen Anbau. Im Neubau ist die Lösung am einfachsten, weil Leitungen, Zähler, Schallschutz und Eingang von Anfang an mitgeplant werden.
Baugenehmigung und Nutzungsänderung
Wer aus Kellerräumen, einem Dachboden oder einer Garage eine Wohnung macht, ändert die Nutzung. Das ist nach den Landesbauordnungen in der Regel genehmigungspflichtig. Geprüft werden unter anderem:
- Raumhöhe, Belichtung und Belüftung von Aufenthaltsräumen
- ein zweiter Rettungsweg, etwa über ein ausreichend großes Fenster
- Brand- und Schallschutz zwischen den Wohnungen
- zusätzliche Stellplätze nach kommunaler Satzung
- Vorgaben aus dem Bebauungsplan, zum Beispiel zur Zahl der Wohnungen
Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bundesland. Fragen Sie vorab beim Bauamt Ihrer Kommune nach. Eine nicht genehmigte Einliegerwohnung ist ein Risiko: Die Bauaufsicht kann die Nutzung untersagen, Mieter können mindern, und beim Verkauf darf die Fläche nicht als Wohnfläche ausgewiesen werden.
Kosten im Überblick
| Variante | Aufwand | Worauf achten |
| Mitgeplant im Neubau | Gering bis mittel: zusätzliches Bad, Küche, Leitungen, Eingang | Grundriss so planen, dass die Wohnung später auch selbst genutzt werden kann |
| Ausbau Souterrain oder Keller | Mittel bis hoch: Feuchteschutz, Fenster, Dämmung, Rettungsweg | Belichtung und Raumhöhe vorab prüfen lassen |
| Ausbau Dachgeschoss | Mittel bis hoch: Dämmung, Treppe, Fenster, Brandschutz | Statik und Wohnfläche unter Dachschrägen berücksichtigen |
| Anbau | Hoch: eigener Baukörper | Abstandsflächen und Bebauungsplan |
Pauschale Quadratmeterpreise sind wenig aussagekräftig, weil der Zustand des Hauses den Aufwand stark bestimmt. Holen Sie für einen Umbau mindestens zwei bis drei Angebote ein und lassen Sie den Bestand vorher von einem Architekten oder Bausachverständigen prüfen.
Einliegerwohnung vermieten: Das gilt für Mietvertrag und Miete
Wird eine Einliegerwohnung dauerhaft zum Wohnen vermietet, gilt das normale Wohnraummietrecht. Mietpreisbremse, Mietspiegel und Kappungsgrenzen gelten auch hier, wenn sie für die Gemeinde festgelegt sind. Die Nähe zum Vermieter ändert daran nichts.
Im Mietvertrag sollten Sie besonders klar regeln:
- welche Räume, Kellerflächen, Gartenteile und Stellplätze mitvermietet sind,
- welche Bereiche gemeinsam genutzt werden, etwa Waschküche oder Hauseingang,
- wie Nebenkosten verteilt werden, wenn es keine getrennten Zähler gibt,
- Ruhezeiten und Regeln für das Zusammenleben, idealerweise in einer Hausordnung.
Weil Vermieter und Mieter unter einem Dach leben, ist die Auswahl des Mieters wichtiger als bei einer Wohnung im Mehrfamilienhaus. Nehmen Sie sich Zeit für ein persönliches Gespräch und klären Sie Erwartungen offen.
Heizkosten und Nebenkosten
Eine Besonderheit betrifft die Heizkosten. Nach § 2 der Heizkostenverordnung haben deren Vorschriften keinen Vorrang vor dem Mietvertrag, wenn ein Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine davon selbst bewohnt. Sie können dann im Mietvertrag vereinbaren, die Heizkosten nach Wohnfläche zu verteilen oder eine Pauschale zu verlangen. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt die Verordnung, und mindestens 50, höchstens 70 Prozent der Kosten sind nach Verbrauch abzurechnen. Für alle anderen Betriebskosten gelten die üblichen Regeln: Was umgelegt werden darf, muss im Vertrag stehen, und die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein. Worauf es bei der Abrechnung ankommt, zeigt unser Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
Einliegerwohnung Kündigung nach § 573a BGB
Normalerweise braucht ein Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf. Bei einer Einliegerwohnung gibt es eine Ausnahme: Nach § 573a BGB darf der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch ohne einen solchen Grund kündigen. Der Gesetzgeber trägt damit dem Umstand Rechnung, dass Konflikte unter einem Dach besonders belastend sind.
Im Gegenzug verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Außerdem muss im Kündigungsschreiben ausdrücklich stehen, dass die Kündigung auf § 573a BGB gestützt wird. Fehlt dieser Hinweis, ist die erleichterte Kündigung unwirksam.
| Dauer des Mietverhältnisses | Normale Kündigungsfrist des Vermieters | Frist bei Kündigung nach § 573a BGB |
| bis 5 Jahre | 3 Monate | 6 Monate |
| mehr als 5 bis 8 Jahre | 6 Monate | 9 Monate |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate | 12 Monate |
Fristen nach §§ 573c und 573a BGB. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen.
Der Vermieter hat ein Wahlrecht. Hat er ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf, kann er auch normal mit der kürzeren Frist kündigen, muss den Grund dann aber begründen und nachweisen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf.
Was Mieter tun können
Auch bei der erleichterten Kündigung können Mieter nach §§ 574 ff. BGB widersprechen, wenn der Auszug für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde, etwa wegen hohen Alters, schwerer Krankheit oder fehlenden Ersatzwohnraums. Für Mieter ist die eigene Kündigungsfrist unabhängig von der Mietdauer drei Monate. Beide Seiten können im Vertrag für bis zu vier Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichten, was Mietern einer Einliegerwohnung mehr Sicherheit gibt.
Einliegerwohnung und Steuer: Welche Vorteile Vermieter haben
Für den selbst genutzten Teil des Hauses gibt es keine steuerlichen Abzüge. Vermieten Sie die Einliegerwohnung, erzielen Sie dagegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Den Mieteinnahmen stehen die Werbungskosten gegenüber, die auf die Einliegerwohnung entfallen.
Was Sie absetzen können
- Abschreibung (AfA): der anteilige Gebäudewert der Einliegerwohnung, nicht der Grundstücksanteil
- Schuldzinsen: der Teil der Darlehenszinsen, der auf die vermietete Wohnung entfällt
- Laufende Kosten: anteilig Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger, Wartung
- Kosten nur für die Einliegerwohnung: etwa eine neue Küche, Malerarbeiten oder Reparaturen in diesen Räumen, voll
- Kosten für das ganze Haus: zum Beispiel ein neues Dach, aufgeteilt nach Wohnflächenanteil
Die Abschreibung beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG jährlich 2 Prozent für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für ab 2023 fertiggestellte Gebäude. Bei Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert möglich. Wie die Abschreibung im Detail funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur AfA bei Immobilien.
Rechenbeispiel: Einliegerwohnung im gekauften Haus
Ein Ehepaar kauft ein 1995 gebautes Haus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche für 600.000 Euro. Davon entfallen 45 Quadratmeter, also 25 Prozent, auf die Einliegerwohnung, die für 450 Euro kalt im Monat vermietet wird. Der Gebäudeanteil am Kaufpreis liegt laut Aufteilung bei 450.000 Euro. Finanziert wird mit 450.000 Euro Darlehen zu 3,5 Prozent.
| Position | Berechnung | Betrag pro Jahr |
| Mieteinnahmen kalt | 450 € × 12 | + 5.400 € |
| AfA Einliegerwohnung | 450.000 € × 25 % × 2 % | − 2.250 € |
| Anteilige Schuldzinsen | 15.750 € × 25 % | − 3.938 € |
| Anteilige Grundsteuer und Versicherung | 1.200 € × 25 % | − 300 € |
| Ergebnis Vermietung | − 1.088 € | |
| Steuerersparnis bei 35 % Grenzsteuersatz | 1.088 € × 35 % | rund 380 € |
Die Mieteinnahmen fließen also in den ersten Jahren praktisch steuerfrei, und der rechnerische Verlust mindert zusätzlich die Steuer auf das übrige Einkommen. Umgelegte Nebenkosten sind Einnahme und Ausgabe zugleich und heben sich auf. Die anteiligen Kaufnebenkosten für das Gebäude erhöhen die AfA-Basis zusätzlich. Mit sinkenden Zinsen und steigender Miete wird das Ergebnis im Laufe der Jahre positiv. Wer den Kaufpreis im Vertrag aufteilt und ein Darlehen gezielt dem vermieteten Teil zuordnet, kann unter Umständen mehr Zinsen absetzen. Lassen Sie das vorab steuerlich prüfen.
Vermietung an Angehörige
Vermieten Sie die Einliegerwohnung an Ihre Kinder oder Eltern, erkennt das Finanzamt den Vertrag nur an, wenn er wie unter Fremden geschlossen und gelebt wird: schriftlicher Vertrag, regelmäßige Überweisung, klare Nebenkostenregelung. Für die Miethöhe gilt § 21 Abs. 2 EStG: Liegt die Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, und Sie können alle Werbungskosten abziehen. Unter 50 Prozent werden die Kosten nur anteilig anerkannt. Im Bereich dazwischen prüft das Finanzamt, ob über die Jahre ein Überschuss zu erwarten ist. Ganz ohne Miete überlassen, gibt es keinen Werbungskostenabzug.
Verkauf innerhalb von zehn Jahren
Verkaufen Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn auf den selbst genutzten Teil in der Regel steuerfrei. Auf den Anteil der vermieteten Einliegerwohnung kann dagegen Einkommensteuer anfallen, wenn sie nicht ebenfalls selbst genutzt wurde. Dabei mindert die bisher genutzte Abschreibung die Anschaffungskosten und erhöht so den steuerpflichtigen Gewinn. Ein Gespräch mit dem Steuerberater vor dem Verkauf lohnt sich.
Vor- und Nachteile einer Einliegerwohnung
| Vorteile | Nachteile |
| Regelmäßige Mieteinnahmen entlasten die Finanzierung | Höhere Bau- oder Kaufkosten |
| Steuerliche Abzüge über AfA, Zinsen und Kosten | Weniger Privatsphäre, Lärm und Konflikte möglich |
| Flexibel nutzbar für Kinder, Eltern oder Pflegekraft | Vermieterpflichten: Abrechnung, Instandhaltung, Mieterwechsel |
| Erleichterte Kündigung nach § 573a BGB | Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate |
| Im Alter: selbst in die kleinere Wohnung ziehen und die große vermieten | Genehmigungsrisiko bei nachträglichem Ausbau |
| Kann den Wert des Hauses steigern | Mieteinnahmen müssen versteuert werden |
Haus mit Einliegerwohnung kaufen oder finanzieren
Viele Banken rechnen Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung bei der Haushaltsrechnung mit ein, häufig aber nur mit einem Abschlag für Leerstand und Kosten. Fragen Sie vorab, wie Ihre Bank die Miete berücksichtigt. Was Kreditinstitute sonst noch prüfen, erklären unsere FAQ zur Immobilienfinanzierung. Bei Neubauten lohnt ein Blick auf die Förderprogramme der KfW, denn einige Kredite werden je Wohneinheit vergeben, sodass ein Haus mit zwei Wohnungen einen höheren Förderrahmen haben kann. Die aktuellen Bedingungen stehen auf der Website der KfW.
Beim Kauf eines bestehenden Hauses sollten Sie prüfen:
- Bauakte: Ist die Einliegerwohnung genehmigt und als Wohnung ausgewiesen?
- Wohnfläche: Stimmen die Angaben im Exposé mit den Plänen überein? Unser Wohnflächenrechner hilft bei der Nachprüfung.
- Bestehender Mietvertrag: Der Käufer tritt in laufende Mietverträge ein. Prüfen Sie Miete, Kaution, Nebenkostenregelung und mögliche Kündigungsverzichte.
- Technik: Getrennte Zähler, Schallschutz, Feuchtigkeit im Souterrain.
Fazit
Eine Einliegerwohnung macht ein Eigenheim flexibler: Sie bringt Mieteinnahmen, senkt über Abschreibung und Zinsen die Steuerlast und lässt sich später für die Familie nutzen. Damit sich die Wohnung rechnet, müssen Genehmigung, Mietvertrag und Kostenverteilung stimmen. Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB und die freiere Heizkostenabrechnung gelten nur, solange das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen hat und Sie selbst darin wohnen.
Klären Sie steuerliche Einzelfragen mit Ihrem Steuerberater und mietrechtliche Fragen im Zweifel mit einem Anwalt. Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen oder verkaufen und wissen, wie sich die zweite Wohnung auf den Preis auswirkt? S Immobilienpartner begleitet Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie.
FAQ – Einliegerwohnung
Was ist eine Einliegerwohnung einfach erklärt?
Eine Einliegerwohnung ist eine kleine, abgeschlossene Zweitwohnung im Haus des Eigentümers, der selbst in der Hauptwohnung lebt. Sie hat eine eigene Küche oder Kochnische und ein eigenes Bad. Typisch sind Wohnungen im Souterrain, im Dachgeschoss oder in einem Anbau.
Was ist der Unterschied zwischen Einliegerwohnung und Zweifamilienhaus?
Beim Zweifamilienhaus sind beide Wohnungen meist ähnlich groß und gleichwertig. Die Einliegerwohnung ist dagegen deutlich kleiner und der Hauptwohnung untergeordnet. Mietrechtlich gelten für beide dieselben Sonderregeln, solange der Vermieter selbst im Haus wohnt.
Kann ein Vermieter die Einliegerwohnung ohne Grund kündigen?
Ja, wenn das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter selbst darin wohnt. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate, und im Kündigungsschreiben muss stehen, dass die Kündigung auf § 573a BGB gestützt wird. Der Mieter kann dennoch einen Härtefall geltend machen.
Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einer Einliegerwohnung?
Kündigt der Vermieter ohne Grund nach § 573a BGB, beträgt die Frist sechs Monate bei einer Mietdauer bis fünf Jahre, neun Monate bis acht Jahre und zwölf Monate bei längerer Mietdauer. Der Mieter selbst kann immer mit drei Monaten Frist kündigen.
Kann man eine Einliegerwohnung steuerlich absetzen?
Ja, wenn sie vermietet wird. Dann können Sie die anteilige Gebäudeabschreibung, anteilige Schuldzinsen und die Kosten für die Wohnung als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Für eine selbst genutzte oder unentgeltlich überlassene Einliegerwohnung gibt es keinen Abzug.
Braucht man für eine Einliegerwohnung eine Baugenehmigung?
In der Regel ja, wenn eine neue Wohnung entsteht oder Keller- und Dachräume zu Wohnräumen umgenutzt werden. Die Einzelheiten regelt die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslands. Klären Sie das vor dem Umbau mit dem örtlichen Bauamt.
Muss bei einer Einliegerwohnung nach Verbrauch geheizt und abgerechnet werden?
Nicht zwingend. Wohnt der Vermieter selbst im Haus und gibt es nur zwei Wohnungen, kann im Mietvertrag eine Verteilung nach Fläche oder eine Pauschale vereinbart werden. Ohne eine solche Vereinbarung gilt die Heizkostenverordnung mit verbrauchsabhängiger Abrechnung.
Gilt die Mietpreisbremse auch für eine Einliegerwohnung?
Ja, wenn die Gemeinde in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt. Eine Einliegerwohnung ist davon nicht ausgenommen. Ausnahmen bestehen nur nach den allgemeinen Regeln, etwa für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung oder für Neubauten.
Quellen:
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