Grunderwerbsteuer absetzen
Beim Erwerb einer Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises ausmacht, zu den erheblichsten Nebenkosten. Doch diese Ausgabe müssen Sie nicht immer vollständig selbst tragen; unter spezifischen Voraussetzungen können Sie einen Teil dieser Kosten steuerlich geltend machen und somit vom Finanzamt zurückerhalten.
Das Wichtigste in Kürze:
- Die Grunderwerbsteuer ist steuerlich nur bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien relevant:Eigennutzer können sie grundsätzlich nicht absetzen, Vermieter und Unternehmer profitieren über die Abschreibung (AfA) oder als Betriebsausgabe.
- Auch weitere Kaufnebenkosten können steuerliche Vorteile bringen: Notar- und Grundbuchkosten, Finanzierungskosten, Gutachten sowie bestimmte Modernisierungsaufwendungen sind unter den jeweiligen Voraussetzungen ebenfalls steuerlich berücksichtigungsfähig.
- Mit einer geschickten Vertragsgestaltung lässt sich die Steuerlast senken: Die separate Ausweisung von Inventar oder die klare Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag können die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer legal reduzieren.
Die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten für Vermieter
Vermieter können die Grunderwerbsteuer im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten absetzen, vorausgesetzt, eine tatsächliche Vermietungsabsicht ist nachweisbar. Bei einer teilweisen Vermietung erfolgt die steuerliche Berücksichtigung anteilig zur Wohnfläche, zum Beispiel zu 50 Prozent bei einem Zweifamilienhaus.
Nachweis der langfristigen Vermietungsabsicht
Ihre Absicht, die Immobilie langfristig zu vermieten, ist entscheidend für die Anerkennung der Grunderwerbsteuer als Werbungskosten. Legen Sie hierfür beispielsweise Mietverträge oder Exposés vor, um dem Finanzamt Ihre Vermietungsabsicht zu belegen.
Dokumentationspflichten: Belege und Zahlungsnachweise
Bewahren Sie sämtliche Belege und Zahlungsnachweise sorgfältig auf. Der Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamtes sowie der entsprechende Kontoauszug dienen Ihnen als wichtige Nachweise für die Geltendmachung Ihrer Werbungskosten.
Diese Dokumente sind unerlässlich, um die von Ihnen gezahlte Grunderwerbsteuer eindeutig zu belegen. Ohne diese Nachweise kann das Finanzamt Ihre Abzüge ablehnen, selbst wenn eine Vermietungsabsicht klar ersichtlich ist. Eine lückenlose Dokumentation sichert die steuerliche Anerkennung Ihrer Aufwendungen.
Besonderheiten bei der anteiligen Berechnung nach Wohnfläche
Bei einer teilweisen Vermietung erfolgt die Berechnung der absetzbaren Grunderwerbsteuer proportional zur vermieteten Wohnfläche. Ein Zweifamilienhaus, bei dem Sie eine Hälfte vermieten, erlaubt Ihnen beispielsweise, 50 Prozent der Grunderwerbsteuer abzusetzen.
Diese anteilige Berechnung erfordert eine präzise Ermittlung der jeweiligen Wohnflächen. Sie müssen die genaue Quadratmeterzahl der vermieteten und selbst genutzten Bereiche dokumentieren, um die korrekte Aufteilung der Grunderwerbsteuer als Werbungskosten vornehmen zu können. Dies gewährleistet eine faire und gesetzeskonforme steuerliche Berücksichtigung.
Gewerbliche Nutzung und Absetzung als Betriebsausgabe
Unternehmer und Freiberufler können die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend machen, sofern die erworbene Immobilie explizit als Büro, Werkstatt oder Lager dient. Die Anerkennung durch das Finanzamt zur Senkung des zu versteuernden Gewinns erfordert zwingend eine bargeldlose Zahlung der Steuer.
Anforderungen an die ausschließliche geschäftliche Nutzung
Damit Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können, muss die Immobilie ausschließlich betrieblich genutzt werden. Eine Mischnutzung, bei der etwa ein Teil privat bewohnt wird, schließt die vollständige Absetzbarkeit als Betriebsausgabe aus.
Sonderfall: häusliches Arbeitszimmer vs. eigenständige Gewerbeimmobilie
Ein häusliches Arbeitszimmer wird steuerlich anders behandelt als eine eigenständige Gewerbeimmobilie. Die Grunderwerbsteuer für ein Arbeitszimmer ist nur unter strengen Voraussetzungen abzugsfähig.
Die steuerliche Absetzbarkeit eines häuslichen Arbeitszimmers ist oft auf einen Höchstbetrag von 1.250 Euro pro Jahr begrenzt, es sei denn, es bildet den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit. Im Gegensatz dazu können Sie die Grunderwerbsteuer für eine separate Büroimmobilie, die Sie als Freiberufler oder Unternehmer erwerben, in voller Höhe als Betriebsausgabe geltend machen, sofern die Nutzung rein geschäftlich ist.
Bedeutung der bargeldlosen Transaktion für die Anerkennung
Die bargeldlose Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine unverzichtbare Voraussetzung für deren Anerkennung als Betriebsausgabe durch das Finanzamt.
Durch die bargeldlose Transaktion, beispielsweise per Überweisung, stellen Sie sicher, dass der Geldfluss lückenlos nachvollziehbar ist. Das Finanzamt benötigt diesen Nachweis, um die Zahlung eindeutig Ihrem Geschäftsbetrieb zuordnen und die Grunderwerbsteuer somit als gewinnmindernde Betriebsausgabe akzeptieren zu können, was bei Barzahlungen nicht der Fall wäre.
Weitere absetzbare Anschaffungsnebenkosten
Neben der Grunderwerbsteuer lassen sich bei einer nicht privaten Nutzung der Immobilie zusätzliche Kosten steuerlich geltend machen. Sie können etwa Notarkosten, Maklerprovisionen, Gutachten sowie die Zinsen für aufgenommene Darlehen absetzen. Ebenso sind Modernisierungs- und Umbaukosten für gewerbliche Zwecke abzugsfähig.
Notargebühren und Grundbucheintragungen
Auch die obligatorischen Notarkosten, die für die rechtliche Beurkundung des Kaufvertrags anfallen, sind absetzbar. Des Weiteren können Sie die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch steuerlich geltend machen, da diese direkt mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind.
Finanzierungskosten und Immobilienbewertungen
Sämtliche Kosten, die im Kontext der Finanzierung Ihrer Immobilie stehen, sind ebenfalls abzugsfähig. Dazu zählen insbesondere die Zinsen für Darlehen, welche Sie für den Immobilienerwerb aufgenommen haben.
Des Weiteren können Sie Aufwendungen für Immobilienbewertungen, beispielsweise durch einen Sachverständigen, steuerlich berücksichtigen. Diese Gutachten sind oft notwendig, um den Beleihungswert für die Bank zu ermitteln oder den Marktwert der Immobilie zu bestimmen, was wiederum die Kreditkonditionen beeinflusst. Die Kosten hierfür mindern Ihre Steuerlast im Rahmen der Anschaffungsnebenkosten.
Renovierungs- und Modernisierungsaufwand
Kosten für Renovierungen und Modernisierungen, die unmittelbar nach dem Erwerb und vor der Nutzung der Immobilie für gewerbliche Zwecke anfallen, können Sie ebenfalls absetzen. Dies gilt, sofern sie der Herstellung der Betriebsbereitschaft dienen.
Dazu gehören etwa Aufwendungen für die Anpassung der Räumlichkeiten an spezifische gewerbliche Anforderungen, wie die Installation neuer Elektrik für Maschinen oder der Einbau spezieller Trennwände für Büros. Diese Maßnahmen sind als Betriebsausgaben abzugsfähig, wenn sie dazu beitragen, die Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen und ihre Nutzung zu optimieren.
Strategien zur Senkung der Grunderwerbsteuerlast
Sie können die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aktiv mindern. Dazu gehört das gezielte Herausrechnen bestimmter Posten aus dem Kaufvertrag, was die Steuerlast erheblich reduziert. Das Finanzamt prüft diese Angaben jedoch genau.
Separierung von Inventar und beweglichen Wirtschaftsgütern
Indem Sie bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Markisen oder Saunen aus dem Kaufvertrag herausrechnen, verringern Sie die Bemessungsgrundlage. Übersteigen diese Gegenstände 15 Prozent des Kaufpreises, verlangt das Finanzamt gesonderte Nachweise wie Fotos oder Rechnungen.
Getrennter Erwerb von Grundstück und Bauleistung
Erwerben Sie das Grundstück und die Bauleistung von unterschiedlichen Vertragspartnern, können Sie die Grunderwerbsteuer optimieren. Dies setzt voraus, dass kein enger wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen besteht.
Ein getrennter Erwerb liegt vor, wenn Sie das Grundstück von einer Partei und die Bauleistung von einer unabhängigen dritten Partei beziehen. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf den reinen Grundstückskaufpreis an, nicht auf die Kosten für das darauf zu errichtende Gebäude. Dies erfordert jedoch eine sorgfältige Gestaltung der Verträge und eine klare Trennung der Geschäftspartner, um eine Gesamtleistung zu vermeiden, die das Finanzamt als einheitlichen Erwerbsvorgang bewerten könnte.
Vermeidung eines engen wirtschaftlichen Zusammenhangs bei Neubauten
Achten Sie darauf, dass zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag kein enger wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Dies ist entscheidend, um die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücksanteil zu entrichten.
Ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang wird vom Finanzamt angenommen, wenn der Erwerber des Grundstücks in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht frei ist, weil die Verträge objektiv aufeinander abgestimmt sind. Dies ist etwa der Fall, wenn der Verkäufer des Grundstücks eine bestimmte Baufirma vorschreibt oder wenn die Bauverpflichtung bereits im Grundstückskaufvertrag verankert ist. Eine zeitliche Nähe der Vertragsabschlüsse allein ist noch kein zwingender Hinweis auf einen solchen Zusammenhang, es kommt vielmehr auf die inhaltliche Verknüpfung der Leistungen an.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und steuerliche Vorteile optimal nutzen möchten, unterstützt Sie S Immobilienpartner mit fundierter Beratung rund um den Immobilienerwerb und vermittelt bei Bedarf erfahrene Steuerberater, damit Sie alle Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung ausschöpfen können.
Fazit – Grunderwerbsteuer absetzen
Sie können die Grunderwerbsteuer effektiv absetzen, sofern Sie die Immobilie als Einnahmequelle oder Geschäftsraum nutzen. Eine präzise Zuordnung als Werbungskosten oder Betriebsausgaben ist hierfür entscheidend. Weiterhin bieten sich Ihnen legale Gestaltungsmöglichkeiten beim Kaufvertrag, um die gesamte Steuerlast signifikant zu mindern.
FAQ – Grunderwerbsteuer absetzen
Was kann man beim Hauskauf steuerlich absetzen?
Welche Kosten Sie beim Hauskauf steuerlich absetzen können, hängt vor allem davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Bewohnen Sie das Haus selbst, können der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten grundsätzlich nicht steuerlich geltend gemacht werden. Lediglich bestimmte Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen, die nach dem Kauf anfallen, können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden.
Anders sieht es bei einer vermieteten Immobilie aus. Hier können Sie unter anderem die Gebäudeabschreibung (AfA), Schuldzinsen für das Darlehen, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwendungen sowie verschiedene Kaufnebenkosten steuerlich berücksichtigen. Dadurch lässt sich die jährliche Steuerlast deutlich reduzieren. Welche Kosten im Einzelfall absetzbar sind, hängt jedoch von Ihrer persönlichen Situation und der Nutzung der Immobilie ab.
Kann ich Grunderwerbsteuer als Werbungskosten absetzen?
Die Grunderwerbsteuer kann bei einer vermieteten Immobilie nicht sofort als Werbungskosten im Jahr der Zahlung abgesetzt werden. Stattdessen zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten der Immobilie. Das bedeutet, dass sie gemeinsam mit den übrigen Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) erhöht.
Über die jährliche Abschreibung wird die Grunderwerbsteuer somit über viele Jahre steuerlich berücksichtigt. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist hingegen keine steuerliche Berücksichtigung möglich. Für Vermieter stellt die Grunderwerbsteuer daher zwar einen steuerlichen Vorteil dar, dieser wirkt sich jedoch nur langfristig aus.
Wie lange kann ich Grunderwerbsteuer absetzen?
Die Dauer der steuerlichen Berücksichtigung richtet sich nach der Nutzung der Immobilie. Bei einer selbst genutzten Immobilie kann die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht steuerlich abgesetzt werden.
Wird die Immobilie vermietet, gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und wird zusammen mit diesen über die Abschreibung (AfA) verteilt. Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, erfolgt die Abschreibung in der Regel über 50 Jahre. Die Grunderwerbsteuer wird also nicht auf einmal, sondern über den gesamten Abschreibungszeitraum steuerlich berücksichtigt.
Kann ich die Grunderwerbsteuer bei der Vermietung absetzen?
Ja, bei einer vermieteten Immobilie kann die Grunderwerbsteuer steuerlich berücksichtigt werden. Allerdings erfolgt dies nicht als sofortiger Abzug im Zahlungsjahr. Stattdessen zählt sie zu den Anschaffungskosten der Immobilie und erhöht die Grundlage für die jährliche Gebäudeabschreibung (AfA).
Dadurch profitieren Vermieter über viele Jahre von einer steuerlichen Entlastung. Zusammen mit weiteren Kaufnebenkosten wie Notar- oder Grundbuchkosten fließt die Grunderwerbsteuer in die Berechnung der Abschreibung ein. Voraussetzung ist, dass die Immobilie tatsächlich zur Erzielung von Mieteinnahmen genutzt wird.
Ist der Kauf einer Immobilie steuerlich absetzbar?
Ob ein Immobilienkauf steuerlich absetzbar ist, hängt entscheidend von der Nutzung der Immobilie ab. Kaufen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung, können weder der Kaufpreis noch die meisten Kaufnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden.
Nutzen Sie die Immobilie hingegen als Kapitalanlage und vermieten diese, können zahlreiche Kosten steuerlich berücksichtigt werden. Dazu gehören unter anderem die Gebäudeabschreibung (AfA), Finanzierungskosten, Schuldzinsen, Verwaltungskosten sowie verschiedene Nebenkosten des Erwerbs. Dadurch können Vermieter ihre steuerliche Belastung deutlich senken und langfristig von steuerlichen Vorteilen profitieren.
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer steuerlich abzusetzen, hängt ausschließlich von der Nutzung der Immobilie ab. Bei einer selbst bewohnten Immobilie ist ein steuerlicher Abzug grundsätzlich ausgeschlossen.
Wird die Immobilie jedoch vermietet oder für betriebliche Zwecke genutzt, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten. Sie erhöht damit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und wird über viele Jahre steuerlich berücksichtigt. Ein sofortiger vollständiger Abzug im Zahlungsjahr ist dabei nicht möglich.
Wie kann ich die Grunderwerbsteuer reduzieren?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer lässt sich in einigen Fällen legal reduzieren. Eine Möglichkeit besteht darin, bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Markisen oder Möbel im Kaufvertrag separat auszuweisen. Da diese nicht zum Grundstück gehören, fällt auf ihren Wert keine Grunderwerbsteuer an.
Auch bei Eigentumswohnungen kann die separat ausgewiesene Instandhaltungsrücklage unter bestimmten Voraussetzungen die Bemessungsgrundlage reduzieren. Wer ein Grundstück und einen Neubau getrennt erwirbt und kein einheitliches Vertragswerk vorliegt, kann ebenfalls Grunderwerbsteuer sparen. Da hierbei zahlreiche steuerliche und rechtliche Vorgaben zu beachten sind, empfiehlt sich vor Vertragsabschluss eine Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt.
Was kann ich steuerlich absetzen beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Entscheidend ist auch hier, ob Sie die Wohnung selbst nutzen oder vermieten.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können unter anderem die Gebäudeabschreibung (AfA), Schuldzinsen, Hausverwaltungskosten, Erhaltungsaufwendungen sowie Kaufnebenkosten steuerlich berücksichtigt werden. Eigennutzer profitieren dagegen lediglich von einzelnen Steuervergünstigungen, beispielsweise für Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
In welchem Jahr kann man Kaufnebenkosten absetzen?
Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Grundbuchkosten oder Grunderwerbsteuer können bei vermieteten Immobilien in der Regel nicht sofort im Zahlungsjahr vollständig abgesetzt werden. Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Anschaffungskosten der Immobilie.
Diese Kosten werden anschließend über die Gebäudeabschreibung (AfA) verteilt. Bei den meisten Wohngebäuden erfolgt die steuerliche Berücksichtigung über einen Zeitraum von 50 Jahren. Lediglich bestimmte sofort abzugsfähige Finanzierungskosten, beispielsweise einige Bankgebühren oder Darlehenszinsen, können bereits im Jahr ihrer Entstehung steuerlich geltend gemacht werden.
Quellen:
- Immobilien als Altersvorsorge und Kapitalanlage – Ratgeber von Stiftung Warentest – für Selbstnutzer und Immobilieninvestoren – aktualisierte Auflage 2022; Mit vielen Rechenbeispielen; Von Nadine Oberhuber · 2022; ISBN: 9783747105931, 3747105939
- Investition, Finanzierung und Besteuerung; Von Dieter Schneider · 2013; ISBN: 9783322835376, 3322835375
- Einkommensteuerliche Besonderheiten des Studiums. Möglichkeiten zum Absetzen von Studienkosten für Studenten; Wie Studierende Geld vom Staat zurückerhalten können; Von Julian Zur · 2016; ISBN: 9783668238329, 3668238324
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