Grundstückswert: Was bestimmt den Immobilienwert?
Wer über einen Immobilienverkauf nachdenkt, ein Haus geerbt hat oder vor einer größeren Sanierung steht, richtet den Blick meist zuerst auf das Gebäude: Wie groß ist die Wohnfläche? In welchem Zustand befindet sich das Haus? Welche Modernisierungen wurden bereits durchgeführt und welche stehen noch an?
Dabei wird ein wichtiger Teil häufig unterschätzt: das Grundstück. Denn der Wert einer Immobilie entsteht immer aus dem Zusammenspiel von Gebäude und Grundstück. Je nach Lage, Größe, Zuschnitt und baurechtlichen Möglichkeiten kann das Grundstück einen erheblichen oder sogar den größeren Anteil am Gesamtwert ausmachen.
Warum Haus und Grundstück immer gemeinsam betrachtet werden sollten
Ein älteres, sanierungsbedürftiges Haus in einer gefragten Wohnlage kann trotz seines Gebäudezustands einen hohen Gesamtwert besitzen. Umgekehrt kann ein gepflegtes und modernisiertes Gebäude den Immobilienwert erheblich erhöhen.
Für eine realistische Einschätzung reicht es deshalb nicht aus, allein Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung des Hauses zu betrachten. Auch beim Grundstück spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:
- Lage und Mikrolage
- Größe, Zuschnitt und Topografie
- Bebaubarkeit und Entwicklungspotenzial
- Erschließung und Erreichbarkeit
- Bodenqualität und mögliche Einschränkungen
Gerade in Städten wie Köln oder Bonn können sich diese Eigenschaften je nach Wohnlage und Grundstück deutlich unterscheiden.
Bodenrichtwert: wichtige Orientierung, aber kein endgültiger Grundstückswert
Einen ersten Anhaltspunkt bietet der Bodenrichtwert. Er bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit typischen wertbeeinflussenden Eigenschaften innerhalb einer Bodenrichtwertzone. In Nordrhein-Westfalen können aktuelle und zurückliegende Bodenrichtwerte über das amtliche Informationssystem BORIS-NRW eingesehen werden.
Vereinfacht lässt sich aus Grundstücksgröße und Bodenrichtwert zunächst ein rechnerischer Bodenwert ableiten:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = rechnerischer Bodenwert
Vereinfachtes Rechenbeispiel
Angenommen, ein Grundstück ist 400 m² groß und für die entsprechende Bodenrichtwertzone gilt ein Bodenrichtwert von 800 Euro pro m²:
400 m² × 800 €/m² = 320.000 €
Der rechnerische Bodenwert beträgt damit 320.000 Euro.
Wichtig: Dieser Betrag ist zunächst nur eine Orientierung und nicht automatisch mit dem tatsächlichen Marktwert des konkreten Grundstücks gleichzusetzen. Individuelle Eigenschaften können dazu führen, dass ein Grundstück vom Bodenrichtwert abweicht. Auch bei der professionellen Bodenwertermittlung kann deshalb ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert herangezogen werden.
Der Bodenrichtwert ist somit ein sinnvoller Ausgangspunkt, aber er ersetzte keine individuelle Bewertung.
Welche Faktoren bestimmen den Grundstückswert?
Für den individuellen Grundstückswert spielen verschiedene Eigenschaften und Nutzungsmöglichkeiten eine Rolle. Manche davon sind auf den ersten Blick erkennbar, andere zeigen sich erst bei einem genaueren Blick auf das Grundstück und die baurechtlichen Rahmenbedingungen.
Lage und Mikrolage
Die Lage zählt zu den wichtigsten Wertfaktoren. Dabei geht es nicht allein um die Stadt oder den Stadtteil. Entscheidend ist auch die konkrete Mikrolage: Wie attraktiv ist das direkte Wohnumfeld? Wie gut ist die Verkehrsanbindung? Welche Infrastruktur ist vorhanden und wie gefragt ist die Wohnlage?
Ein Grundstück in einer gefragten Lage kann daher einen hohen Wert besitzen, selbst wenn das darauf stehende Haus modernisierungsbedürftig ist.
Größe, Zuschnitt und Topografie
Ein größeres Grundstück bietet häufig mehr Nutzungsmöglichkeiten, zum Beispiel für einen großzügigen Garten, mehr Abstand zu den Nachbarn oder zusätzliche Flächen für eine spätere Entwicklung.
Mindestens genauso wichtig ist jedoch der Zuschnitt. Ein sehr langes und schmales Grundstück kann beispielsweise die Planung von Gebäude, Zufahrt, Garten und Abstandsflächen erschweren.
Auch die Topografie, also die Geländeform, kann eine Rolle spielen. Bei starken Höhenunterschieden oder einer Hanglage können zusätzliche bauliche Maßnahmen erforderlich werden.
Bebaubarkeit und Entwicklungspotenzial
Besonders relevant für den Wert kann die Frage sein, welche Nutzungsmöglichkeiten ein Grundstück bietet.
Je nach Ausgangssituation kommen unter anderem Folgende infrage:
- ein Anbau,
- eine zusätzliche Wohneinheit,
- eine Grundstücksteilung oder
- eine spätere Neubebauung.
Solche Möglichkeiten können zusätzliches Wertpotenzial schaffen, unter der Voraussetzung, dass sie baurechtlich zulässig und wirtschaftlich sinnvoll umsetzbar sind.
Bebauungsplan, GRZ und GFZ: Was darf gebaut werden?
Ob und in welchem Umfang ein Grundstück bebaut werden darf, richtet sich häufig nach dem Bebauungsplan, wo beispielsweise Art und Maß der baulichen Nutzung geregelt sind.
Zwei wichtige Kennzahlen sind dabei die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ).
Die GRZ gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche zulässig sind. Die GFZ beschreibt entsprechend, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Vereinfacht gesagt:
GRZ → Wie viel Grundstück darf überbaut werden?
GFZ → Wie viel Geschossfläche ist zulässig?
Gibt es keinen Bebauungsplan, kann innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils unter bestimmten Voraussetzungen § 34 BauGB maßgeblich sein. Dabei kommt es unter anderem darauf an, ob sich das geplante Vorhaben hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Bodenqualität und Erschließung nicht unterschätzen
Neben Lage und Baurecht können weitere Eigenschaften den Grundstückswert beeinflussen. Dazu gehören zum Beispiel Baulasten, Denkmalschutz, Altlasten oder die Bodenbeschaffenheit.
Gerade bei einem geplanten Neubau kann deshalb eine Baugrunduntersuchung sinnvoll sein. Sie kann Aufschluss darüber geben, wie tragfähig der Untergrund ist und ob besondere Maßnahmen für Fundament, Abdichtung oder Entwässerung erforderlich werden.
Auch die Erschließung spielt eine wichtige Rolle. Fehlen eine geeignete Zufahrt oder notwendige Versorgungsanschlüsse für Wasser oder Strom, kann das die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken.
Haus und Grundstück im Verhältnis zum Gesamtwert
Nicht bei jeder Immobilie tragen Haus und Grundstück im gleichen Verhältnis zum Gesamtwert bei. Je nach Gebäudezustand, Lage und Nutzungsmöglichkeiten kann einmal das Haus stärker ins Gewicht fallen, einmal das Grundstück – oder beide Faktoren gemeinsam. Typischerweise lassen sich drei Konstellationen unterscheiden:
- Der Wert liegt vor allem im Haus:
Das Gebäude ist gut nutzbar, bietet ausreichend Wohnfläche und ist wirtschaftlich sinnvoll. Haus und Grundstück ergänzen sich. - Haus und Grundstück bieten gemeinsam Potenzial:
Das Gebäude ist weiterhin nutzbar, gleichzeitig bietet das Grundstück zusätzliche Entwicklungsmöglichkeiten – beispielsweise für einen Anbau oder eine weitere Wohneinheit. - Der Wert liegt vor allem im Grundstück:
Das bestehende Haus ist wirtschaftlich kaum noch sinnvoll nutzbar, während Lage und Bebaubarkeit des Grundstücks den Wert wesentlich bestimmen. Gerade bei älteren Immobilien stellt sich deshalb häufig die Frage: Ist eine Sanierung oder Erweiterung sinnvoll? oder wäre langfristig ein Neubau wirtschaftlicher?
Eine professionelle Immobilienbewertung kann dabei helfen, diese Entscheidung fundierter einzuordnen. Sie zeigt, welchen Anteil Haus und Grundstück am Gesamtwert haben und welche Nutzung beziehungsweise Entwicklung wirtschaftlich sinnvoll sein kann.
Wie wird eine Immobilie professionell bewertet?
Bei einer professionellen Immobilienbewertung können je nach Immobilie unterschiedliche Verfahren zur Anwendung kommen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unterscheidet insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt vom jeweiligen Bewertungsfall ab.
Beim Sachwertverfahren werden insbesondere der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen betrachtet. Es kommt typischerweise bei Immobilien zum Einsatz, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht, beispielsweise bei Ein- oder Zweifamilienhäusern.
Beim Ertragswertverfahren stehen dagegen die marktüblich erzielbaren Erträge im Mittelpunkt. Es wird daher häufig bei vermieteten Immobilien und anderen Objekten angewendet, deren wirtschaftlicher Wert wesentlich durch die erzielbaren Mieteinnahmen bestimmt wird.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien und eignet sich insbesondere dann, wenn ausreichend vergleichbare Verkaufsfälle zur Verfügung stehen.
Welches Verfahren im konkreten Fall am aussagekräftigsten ist, hängt jedoch von der Immobilie und der verfügbaren Datengrundlage ab. Teilweise werden auch mehrere Verfahren miteinander kombiniert.
Neben den verschiedenen Bewertungsverfahren ist es außerdem wichtig, unterschiedliche Wertbegriffe auseinanderzuhalten. Denn nicht jeder Wert beschreibt dasselbe.
Verkehrswert:
Der Verkehrswert beschreibt den Wert, der für eine Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Er dient damit vor allem als Orientierung dafür, welchen Marktwert eine Immobilie zum Bewertungszeitpunkt hat.
Beleihungswert:
Der Beleihungswert spielt insbesondere bei der Finanzierung durch eine Bank eine Rolle. Er wird in der Regel vorsichtiger angesetzt und soll den Wert widerspiegeln, der langfristig und unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen als nachhaltig angesehen wird.
So können Eigentümer eine erste Einschätzung vorbereiten
Wer Haus und Grundstück zunächst selbst einordnen möchte, kann mit einigen grundlegenden Schritten beginnen:
- Bodenrichtwert prüfen
- Haus und Grundstück getrennt betrachten
- Entwicklungspotenziale analysieren
- Gebäudezustand realistisch einschätzen
- aktuelle Marktsituation berücksichtigen
Für eine fachliche Bewertung ist außerdem eine gute Vorbereitung hilfreich. Zu den wichtigen Unterlagen zählen unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Grundrisse und Energieausweis.
Fazit: Nicht nur das Haus entscheidet
Der Immobilienwert hängt nicht allein vom Gebäude ab. Auch das Grundstück kann einen wesentlichen Anteil am Immobilienwert haben. Entscheidend sind dabei unter anderem Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung und die baurechtlichen Möglichkeiten.
Deshalb ist es sinnvoll, sowohl das Haus als auch das Grundstück bei der Bewertung einzubeziehen und beide Bestandteile jeweils für sich zu betrachten. Wer über einen Verkauf, eine Sanierung oder eine mögliche Weiterentwicklung nachdenkt, sollte sowohl den Zustand des Gebäudes als auch die Potenziale des Grundstücks realistisch einordnen.
Wenn Sie wissen möchten, welchen Einfluss Haus und Grundstück auf den Wert Ihrer Immobilie haben, unterstützen wir Sie gerne bei einer individuellen Einschätzung Ihrer Immobilie und der aktuellen Marktsituation.
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FAQ – Spekulationssteuer Grundstück
Wie kann ich den Grundstückswert selbst berechnen?
Für eine erste Orientierung können Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multiplizieren. Das ergibt jedoch lediglich einen rechnerischen Bodenwert. Individuelle Eigenschaften wie Lage, Zuschnitt und Bebaubarkeit müssen zusätzlich berücksichtigt werden.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in NRW?
Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen können über das amtliche Informationssystem BORIS-NRW abgerufen werden. Dort stehen aktuelle und zurückliegende Bodenrichtwerte flächendeckend für Nordrhein-Westfalen zur Verfügung.
Kann ein Grundstück mehr wert sein als das darauf stehende Haus?
Ja. Besonders bei älteren oder stark sanierungsbedürftigen Gebäuden kann das Grundstück einen großen Anteil am Gesamtwert ausmachen. Entscheidend sind unter anderem Lage, Bebaubarkeit und mögliche Entwicklungspotenziale.
Was bedeuten GRZ und GFZ?
Die GRZ beschreibt vereinfacht, wie viel Grundstücksfläche überbaut werden darf. Die GFZ gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist.
Welche Unterlagen benötige ich für eine Immobilienbewertung?
Hilfreich sind unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Grundrisse und Energieausweis. Je nach Immobilie und Fragestellung können weitere Unterlagen erforderlich sein.
Quellen:
- Unser Bauherren-Handbuch: Mit jedem Kapitel dem Traum vom Eigenheim ein Stück näher kommen – Wohnwünsche – Finanzierung – Grundstück- und Haussuche – Bauplanung
- In sechs Schritten ins eigene Haus I Von Stiftung Warentest Von Karl-Gerhard Haas · 2022; ISBN: 9783747105382, 3747105386
- Ratgeber zur Steuererklärung 2016/2017 Mit den besten Steuertipps Von Friedrich Borrosch · 2017; ISBN: 9783745035650, 3745035658
- Verhandlungen des Bundesrates; Stenographische Berichte · Ausgaben 693 – 707; Von Germany. Bundesrat · 1996
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