Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft: So wird bewertet
Wer eine Immobilie erbt, braucht ihren Wert gleich mehrfach: für die Erbschaftsteuer, für die Auszahlung von Miterben und für einen Verkauf. Das Finanzamt ermittelt dabei einen eigenen, typisierten Wert, der häufig über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. S Immobilienpartner erklärt, wie das Finanzamt geerbte Immobilien bewertet, wie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen und welcher Wert für Erbengemeinschaft und Pflichtteil zählt.
Das Wichtigste in Kürze
- Stichtag für die Bewertung ist der Todestag des Erblassers.
- Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz mit standardisierten Verfahren, ohne Besichtigung.
- Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn per Gutachten oder zeitnahem Verkaufspreis nachweisen (§ 198 BewG).
- Für Pflichtteil und Auszahlung von Miterben zählt der echte Verkehrswert, nicht der Steuerwert.
- Ein Verkehrswertgutachten kostet meist 1.500 bis 4.500 Euro.
Wofür Erben den Wert der Immobilie brauchen
„Der“ Wert einer geerbten Immobilie existiert nicht. Je nach Zweck zählt ein anderer Wert, ermittelt von einer anderen Stelle.
| Zweck | Maßgeblicher Wert | Wer ermittelt ihn? |
| Erbschaftsteuer | Grundbesitzwert nach Bewertungsgesetz | Finanzamt; niedrigerer Wert per Gutachten nachweisbar |
| Auszahlung von Miterben | Verkehrswert | Einigung der Erben, meist auf Basis eines Gutachtens |
| Pflichtteil | Verkehrswert am Todestag | Gutachten; der Pflichtteilsberechtigte kann eine Wertermittlung verlangen |
| Verkauf | Marktpreis | Makler oder Gutachter, am Ende der Markt |
| Erbschein | Geschätzter Nachlasswert, bestimmt die Gebühren | Eigene Angabe der Erben, kein Gutachten nötig |
Nach dem Erbfall haben Sie drei Möglichkeiten: verkaufen, vermieten oder selbst einziehen und Miterben auszahlen. Für jede davon ist ein realistischer Wert die Grundlage. Wie der Verkauf abläuft und welche Steuern dabei anfallen, erklärt unser Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern und Fristen.
Wie das Finanzamt geerbte Immobilien bewertet
Für die Erbschaftsteuer stellt das Lagefinanzamt einen Grundbesitzwert nach den §§ 176 ff. Bewertungsgesetz fest. Stichtag ist der Todestag. Wertveränderungen danach spielen keine Rolle. Eine Besichtigung findet nicht statt; das Finanzamt arbeitet mit Daten aus der Erklärung, Bodenrichtwerten und Kennzahlen der Gutachterausschüsse.
| Immobilienart | Verfahren des Finanzamts |
| Unbebautes Grundstück | Bodenrichtwert × Grundstücksfläche |
| Eigentumswohnung, Ein- und Zweifamilienhaus | Vergleichswertverfahren; fehlen Vergleichsdaten, Sachwertverfahren |
| Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück mit üblicher Miete | Ertragswertverfahren |
| Sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren |
Wie die Verfahren im Detail funktionieren, lesen Sie im Beitrag zum Sachwertverfahren und in unseren Tipps zur Verkehrswertberechnung.
Warum der Steuerwert oft zu hoch ist
Die Verfahren des Finanzamts sind typisiert. Modernisierungsstau, Bauschäden, Feuchtigkeit, ein ungünstiger Grundstückszuschnitt, oder Wegerechte werden nicht oder nur pauschal berücksichtigt. Bei unbebauten Grundstücken zählt allein der Bodenrichtwert. In Lagen mit stark gestiegenen Bodenpreisen wie in Köln, Bonn oder Düsseldorf kann das zu einer spürbar höheren Erbschaftsteuer führen.
Niedrigeren Wert nachweisen: § 198 BewG
Weisen Sie nach, dass der tatsächliche Wert am Todestag niedriger ist, muss das Finanzamt diesen Wert ansetzen. Dafür gibt es zwei Wege:
- Gutachten: vom zuständigen Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Ein Gutachten eines beliebigen Anbieters reicht nicht.
- Zeitnaher Verkauf: ein Kaufpreis für genau diese Immobilie, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, sofern sich die Verhältnisse nicht geändert haben.
Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert in einem eigenen Bescheid fest. Gegen diesen Bescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen. Ein Gutachten lohnt sich vor allem, wenn die Immobilie Mängel hat und der Erwerb die persönlichen Freibeträge deutlich übersteigt.
Das Verkehrswertgutachten im Erbfall
Anders als das Finanzamt besichtigt ein Sachverständiger die Immobilie und prüft die Unterlagen. So fließen Bauschäden, Hausschwamm, Feuchtigkeit oder ein schlechter energetischer Zustand in den Wert ein. Maßgeblich für den Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Was der Gutachter prüft
- Grundbuch: Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch
- Baulastenverzeichnis: öffentlich-rechtliche Pflichten, etwa zu Abstandsflächen oder Zufahrten
- Altlastenauskunft: mögliche Bodenbelastungen
- Bauunterlagen: Grundrisse, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis
- Mietverträge: bei vermieteten Objekten für das Ertragswertverfahren
Fehlt ein aktueller Grundbuchauszug, können Erben ihn mit Erbnachweis anfordern. Wie das geht, erklärt unser Beitrag Grundbuchauszug anfordern.
Kosten, Dauer und steuerliche Behandlung
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt, Unterlagen und Aufwand meist 1.500 bis 4.500 Euro. Die Erstellung dauert in der Regel zwei bis sechs Wochen ab Vorliegen aller Unterlagen.
Gutachterkosten zur Wertermittlung für die Erbschaftsteuer zählen zu den Kosten der Nachlassregelung. Diese können Sie vom steuerpflichtigen Erwerb abziehen, entweder einzeln nachgewiesen oder über den Erbfallkosten-Pauschbetrag von 15.000 Euro, der auch Bestattung und Grabpflege abdeckt. Der Einzelnachweis lohnt sich also nur, wenn alle Kosten zusammen über 15.000 Euro liegen.
Verkehrswert für Erbengemeinschaft und Pflichtteil
In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Will ein Erbe das Haus übernehmen, zahlt er die anderen auf Basis des Verkehrswerts aus. Ein neutrales Gutachten verhindert Streit über die Höhe. Die Übertragung unter Miterben im Rahmen der Erbauseinandersetzung ist grunderwerbsteuerfrei.
Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Dort wird meist deutlich unter dem Marktwert verkauft. Ein freihändiger Verkauf mit einem gemeinsam beauftragten Makler bringt in der Regel mehr.
Auch der Pflichtteil berechnet sich nach dem Verkehrswert am Todestag. Pflichtteilsberechtigte können verlangen, dass der Wert der Immobilie ermittelt wird. Liegt ein Wohnrecht oder Nießbrauch auf dem Haus, mindert das den Wert. Wie sich ein Wohnrecht auswirkt, zeigt unsere Auszahlungstabelle zum Wohnrecht.
Erbschaftsteuer auf Immobilien: Freibeträge und Befreiungen
Der Grundbesitzwert fließt mit dem restlichen Nachlass in den steuerpflichtigen Erwerb ein. Davon werden Nachlassverbindlichkeiten und der persönliche Freibetrag abgezogen.
| Erbe | Steuerklasse | Freibetrag |
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind, Enkel mit verstorbenem Elternteil | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (Erbfall) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder | II | 20.000 € |
| Alle anderen | III | 20.000 € |
Daneben gibt es drei Entlastungen für Immobilien:
- Familienheim: Zieht der Ehegatte oder ein Kind in das vom Erblasser selbst genutzte Haus ein und bewohnt es zehn Jahre, bleibt es steuerfrei. Für Kinder gilt das bis 200 m² Wohnfläche.
- Vermietete Wohnimmobilien: 10 % des Werts bleiben steuerfrei.
- Stundung: Kann die Steuer nur durch Verkauf der Immobilie bezahlt werden, lässt sie sich für selbst genutzte oder vermietete Wohnimmobilien bis zu zehn Jahre stunden.
Erste Orientierung: Online-Bewertung
Für eine erste Einschätzung reicht oft eine kostenlose Online-Bewertung auf Basis von Lage, Fläche, Baujahr und Ausstattung. Sie zeigt, ob der Steuerwert des Finanzamts plausibel ist und ob sich ein Gutachten lohnen könnte. Gegenüber dem Finanzamt oder im Streit unter Erben ersetzt sie kein Gutachten. Welche Wege zur Wertermittlung es gibt, erklärt unser Ratgeber.
Fazit
Der Steuerwert des Finanzamts und der tatsächliche Verkehrswert einer geerbten Immobilie weichen oft voneinander ab. Liegt der Steuerwert zu hoch, können Sie mit einem qualifizierten Gutachten oder einem zeitnahen Verkaufspreis den niedrigeren Wert durchsetzen. Für Miterben und Pflichtteil ist ohnehin der echte Verkehrswert maßgeblich. Wenn Sie eine geerbte Immobilie in Köln, Bonn oder Düsseldorf bewerten lassen oder verkaufen möchten, unterstützt S Immobilienpartner Sie dabei.
FAQ – Verkehrswert Immobilie Erbschaft
Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie?
Das Finanzamt ermittelt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, bezogen auf den Todestag. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nutzt es meist das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren, bei Mietobjekten das Ertragswertverfahren, bei unbebauten Grundstücken den Bodenrichtwert. Eine Besichtigung findet nicht statt, individuelle Mängel bleiben daher meist unberücksichtigt.
Muss ich bei einer Erbschaft ein Gutachten erstellen lassen?
Nein, ein Gutachten ist nicht vorgeschrieben. Das Finanzamt bewertet die Immobilie auch ohne. Ein Gutachten lohnt sich, wenn der Steuerwert zu hoch erscheint, Miterben ausgezahlt werden müssen oder ein Pflichtteil strittig ist. Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt muss es von einem Gutachterausschuss oder einem bestellten oder zertifizierten Sachverständigen stammen.
Wie viel kostet ein Verkehrswertgutachten?
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt und Aufwand meist 1.500 bis 4.500 Euro. Bei komplexen Immobilien wie Mehrfamilienhäusern, Erbbaurechten oder Objekten mit Wohnrecht kann es teurer werden. Die Kosten zählen zu den Erbfallkosten, die mit dem Pauschbetrag von 15.000 Euro abgegolten oder einzeln abgezogen werden.
Kann ich einen Verkaufspreis statt eines Gutachtens nutzen?
Ja. Verkaufen Sie die geerbte Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Todestag zu einem marktüblichen Preis, kann dieser Preis den niedrigeren Wert belegen. Voraussetzung ist, dass sich Zustand und Verhältnisse seit dem Todestag nicht wesentlich geändert haben. Ein Verkauf innerhalb eines Jahres vor dem Todestag zählt ebenfalls.
Welcher Wert gilt bei der Auszahlung von Miterben?
Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der am Markt erzielbare Preis, nicht der Steuerwert des Finanzamts. Die Erben können sich frei auf einen Wert einigen. Kommt keine Einigung zustande, schafft ein neutrales Gutachten eine belastbare Grundlage und verhindert eine Teilungsversteigerung.
Wie kann ich den Verkehrswert selbst schätzen?
Eine erste Orientierung geben Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung, Bodenrichtwerte und kostenlose Online-Bewertungen. Achten Sie auf ähnliche Lage, Wohnfläche, Baujahr und Zustand. Gegenüber dem Finanzamt oder im Streit unter Erben reicht eine eigene Schätzung nicht aus.
Wie wird eine geerbte Immobilie im Erbbaurecht bewertet?
Bei einem Erbbaurecht gehört das Grundstück einem anderen, der Erbe erhält nur das Gebäude und das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht. In den Wert fließen deshalb Restlaufzeit, Höhe des Erbbauzinses und die Vertragsbedingungen ein. Die Bewertung ist komplexer als bei einem Grundstück im Eigentum; ein Gutachten ist hier besonders sinnvoll.
Quellen:
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