Souterrainwohnung: Was ist das, Vor- und Nachteile
Eine Souterrainwohnung liegt ganz oder teilweise unter dem Niveau des umgebenden Geländes, hat aber Fenster mit Tageslicht und ist zum Wohnen bestimmt. Sie ist oft günstiger als Wohnungen in höheren Etagen und bietet nicht selten eine eigene Terrasse oder einen Gartenzugang. Ob die Räume rechtlich als Wohnraum gelten und wie viel Wohnfläche tatsächlich zählt, hängt jedoch von Raumhöhe, Belichtung und Genehmigung ab. S Immobilienpartner erklärt in diesem Ratgeber, was eine Souterrainwohnung ausmacht, welche Vor- und Nachteile sie hat und welche Punkte Sie vor dem Kauf prüfen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Souterrain bedeutet „unter der Erde“: Der Fußboden der Wohnung liegt unter dem Geländeniveau, die Fenster liegen etwa auf Bodenhöhe.
- Damit Räume als Wohnraum zählen, müssen sie die Anforderungen der Landesbauordnung an Aufenthaltsräume erfüllen, vor allem bei Raumhöhe, Fenstern und Rettungswegen.
- Räume, die diese Anforderungen nicht erfüllen, gehören nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche.
- Vorteile sind ein günstigerer Preis, kühles Raumklima im Sommer und oft ein direkter Zugang zum Garten.
- Kritisch sind Feuchtigkeit, wenig Tageslicht, Rückstau bei Starkregen und je nach Region Radon.
Was ist eine Souterrainwohnung?
Als Souterrainwohnung bezeichnet man eine Wohnung im Untergeschoss eines Gebäudes, deren Fußboden unter der Geländeoberfläche liegt. Anders als ein reiner Kellerraum ist sie für das Wohnen geplant oder umgebaut: Sie hat Fenster, durch die Tageslicht fällt, und wird beheizt. Der Eingang liegt häufig an einer kleinen Außentreppe, die einige Stufen nach unten führt, oder innen am Treppenhaus. In Hanglagen kann eine Seite der Wohnung sogar ebenerdig zum Garten hin liegen.
Souterrain Bedeutung und Herkunft
Der Begriff kommt aus dem Französischen. „Sous“ heißt unter, „terrain“ Boden oder Gelände. Souterrain bedeutet also sinngemäß „unter dem Gelände“. In Immobilienanzeigen finden Sie die Abkürzungen „Sout.“ oder „UG“ für Untergeschoss. Ein bedeutungsnaher Begriff ist „Tiefparterre“. In Gründerzeithäusern wohnten im Souterrain früher häufig Hausangestellte, später galt es lange als preiswerte Wohnform für Studierende. Heute werden Souterrainwohnungen in Neubauten oft bewusst hell und hochwertig geplant.
Abgrenzung zu ähnlichen Begriffen
| Begriff | Lage | Wohnraum? |
| Souterrainwohnung | Untergeschoss, Fußboden unter Geländeniveau, Fenster mit Tageslicht | Ja, wenn die bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllt sind |
| Kellerraum | Untergeschoss, meist ohne ausreichende Fenster | Nein, Nebenraum ohne Wohnfläche |
| Tiefparterre | leicht abgesenktes Erdgeschoss | Ja, wird oft synonym zu Souterrain verwendet |
| Hochparterre | leicht über Straßenniveau angehobenes Erdgeschoss | Ja |
| Einliegerwohnung | abgeschlossene Zweitwohnung im Einfamilienhaus, oft im Souterrain | Ja, wenn genehmigt |
Vor- und Nachteile einer Souterrainwohnung
| Vorteile | Nachteile |
| Günstigerer Kauf- oder Mietpreis als in höheren Etagen | Weniger Tageslicht, besonders bei kleinen Fenstern oder tiefen Lichtschächten |
| Im Sommer angenehm kühl, da das Erdreich Temperaturspitzen dämpft | Risiko von Feuchtigkeit und Schimmel bei mangelhafter Abdichtung oder falschem Lüften |
| Oft Terrasse oder direkter Gartenzugang | Gefahr von Rückstau und Wassereintritt bei Starkregen |
| Wenige Stufen zur Straße, kurze Wege mit Einkäufen | Einblicke von außen und subjektiv geringeres Sicherheitsgefühl |
| Ruhige Lage, wenn die Wohnung zum Garten ausgerichtet ist | Je nach Region erhöhte Radonbelastung möglich |
| Geeignet als Einliegerwohnung, Büro oder Gästewohnung | Teils niedrigere Decken und kleinere Wohnfläche als die Grundfläche vermuten lässt |
Ob die Vorteile überwiegen, hängt stark vom einzelnen Objekt ab. Eine moderne, gut abgedichtete Souterrainwohnung in Hanglage mit großen Fenstern hat mit einer feuchten Kellerwohnung im Altbau wenig gemeinsam.
Wann ist ein Souterrain baurechtlich Wohnraum?
Ob Räume im Untergeschoss zum Wohnen genutzt werden dürfen, bestimmt das Bauordnungsrecht der Länder. Jede Landesbauordnung legt Anforderungen an sogenannte Aufenthaltsräume fest, also Räume, die zum längeren Aufenthalt bestimmt sind, wie Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer. Die Grundsätze ähneln sich, die Zahlen unterscheiden sich im Detail. Die wichtigsten Anforderungen sind:
- Lichte Raumhöhe: In der Regel mindestens 2,40 Meter. Für Räume in Kellergeschossen und Dachräumen lassen einige Länder geringere Höhen zu.
- Belichtung und Belüftung: Aufenthaltsräume müssen ausreichend mit Tageslicht belichtet und belüftet werden können. Üblich ist eine Fensterfläche von mindestens einem Achtel der Raumfläche.
- Rettungswege: Jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen braucht in jedem Geschoss zwei Rettungswege. Der zweite kann ein Fenster sein, das groß genug ist, um sich selbst zu retten oder von der Feuerwehr gerettet zu werden. Die Musterbauordnung nennt dafür eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 mal 1,20 Metern.
- Feuchteschutz: Wände und Böden müssen so beschaffen sein, dass keine schädliche Feuchtigkeit eindringt.
Beispiel Nordrhein-Westfalen
In der Landesbauordnung NRW gilt ein Geschoss als Kellergeschoss, wenn seine Deckenoberkante im Mittel nicht mehr als 1,60 Meter über die Geländeoberfläche hinausragt. Aufenthaltsräume brauchen dort grundsätzlich eine lichte Höhe von mindestens 2,40 Metern. Im Kellergeschoss und im Dachraum genügen 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche. Die Fensteröffnungen müssen mindestens ein Achtel der Netto-Raumfläche betragen. Andere Bundesländer haben teils abweichende Werte. Maßgeblich ist immer die Bauordnung des Landes, in dem die Immobilie liegt.
Umbau von Keller zu Wohnraum
Wer Kellerräume zu einer Wohnung umbaut, ändert in der Regel die Nutzung. Dafür ist meist eine Baugenehmigung erforderlich. Neben Raumhöhe und Fenstern prüft die Bauaufsicht dann auch Brandschutz, Rettungswege und oft die Stellplatzsatzung der Gemeinde. Fragen Sie beim Kauf einer Souterrainwohnung deshalb immer nach der Genehmigung. Fehlt sie, kann die Behörde die Wohnnutzung untersagen.
Souterrain Wohnfläche: Was nach der WoFlV zählt
Für die Wohnflächenberechnung wird in der Praxis meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) herangezogen. Sie ist für Souterrainwohnungen besonders wichtig, weil sie eine klare Grenze zieht: Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, gehören nicht zur Wohnfläche. Ein als „Gästezimmer“ beworbener Raum ohne ausreichende Fenster zählt also unter Umständen gar nicht mit. Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller-, Abstell- und Heizungsräume außerhalb der Wohnung.
Für die übrigen Flächen gelten die normalen Regeln. Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte. Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
Rechenbeispiel
Ein Inserat bewirbt eine Souterrainwohnung mit „ca. 84 m²“. Die Aufstellung zeigt, was nach WoFlV übrig bleiben kann:
| Raum | Grundfläche | Bewertung | Wohnfläche |
| Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Flur (Raumhöhe 2,45 m, ausreichende Fenster) | 50 m² | voll angerechnet | 50 m² |
| Bad mit mechanischer Lüftung | 6 m² | voll angerechnet, Bäder sind keine Aufenthaltsräume | 6 m² |
| „Gästezimmer“ mit kleinem Kellerfenster | 10 m² | erfüllt Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht | 0 m² |
| Kellerraum außerhalb der Wohnung | 6 m² | Zubehörraum | 0 m² |
| Terrasse | 12 m² | ein Viertel | 3 m² |
| Summe | 84 m² | 59 m² |
Die Wohnfläche liegt im Beispiel rund 30 Prozent unter der beworbenen Fläche. Da Kaufpreis, Miete und Hausgeld oft an der Fläche hängen, sollten Sie sich vor dem Kauf eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung vorlegen lassen. Eine erste Prüfung ermöglicht unser Wohnflächenrechner. Ob ein bestimmter Raum bauordnungsrechtlich als Aufenthaltsraum gilt, kann im Einzelfall nur die Bauaufsicht oder ein Sachverständiger verbindlich klären.
Souterrainwohnung kaufen: Teilungserklärung prüfen
Bei Eigentumswohnungen im Untergeschoss lohnt ein genauer Blick in die Teilungserklärung. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum. Teileigentum sind Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, etwa Hobbyräume, Lager oder Büros. Ist die Einheit als Teileigentum oder als „Hobbyraum“ eingetragen, darf sie nach der Zweckbestimmung grundsätzlich nicht als Wohnung genutzt werden. Die übrigen Eigentümer können dann verlangen, dass die Wohnnutzung unterbleibt.
Eine Änderung der Zweckbestimmung ist möglich, erfordert aber in der Regel die Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft und eine notarielle Änderung. Zusätzlich braucht es die öffentlich-rechtliche Genehmigung als Wohnraum. Klären Sie beides, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, und lassen Sie sich im Zweifel vom Notar beraten.
Feuchtigkeit, Schimmel und Abdichtung
Erdberührte Wände und Böden sind das größte bauliche Risiko jeder Souterrainwohnung. Feuchtigkeit kann auf drei Wegen entstehen: durch drückendes oder sickerndes Wasser von außen, durch aufsteigende Feuchte im Mauerwerk und durch Kondenswasser, wenn warme Raumluft an kühlen Wänden abkühlt. Letzteres betrifft vor allem den Sommer, wenn warme, feuchte Außenluft in die kühlen Räume gelangt.
- Bei der Besichtigung: Achten Sie auf muffigen Geruch, Salzausblühungen, abplatzenden Putz und dunkle Stellen in Raumecken, an Fensterlaibungen und hinter Möbeln.
- Unterlagen: Fragen Sie nach Art und Alter der Außenabdichtung und nach früheren Sanierungen.
- Lüften: Im Sommer möglichst in den kühlen Morgen- und Nachtstunden lüften, im Winter mehrmals täglich kurz stoßlüften. Eine Lüftungsanlage mit Feuchtesteuerung kann sinnvoll sein.
- Messen: Ein Hygrometer zeigt, ob die Luftfeuchtigkeit dauerhaft zu hoch ist. Werte über etwa 60 Prozent über längere Zeit begünstigen Schimmel.
Bei Zweifeln lohnt ein Bausachverständiger vor dem Kauf. Eine nachträgliche Außenabdichtung ist aufwendig und teuer, weil das Erdreich aufgegraben werden muss.
Starkregen, Rückstau und Versicherung
Souterrainwohnungen liegen oft unterhalb der sogenannten Rückstauebene, meist der Straßenoberkante. Kann der öffentliche Kanal bei Starkregen das Wasser nicht mehr aufnehmen, staut es sich zurück und kann über Bodenabläufe, Duschen oder Toiletten in die Wohnung drücken. Abläufe unterhalb der Rückstauebene müssen deshalb nach den technischen Regeln gegen Rückstau gesichert sein, etwa durch eine Rückstauklappe oder eine Hebeanlage. Viele Gemeinden schreiben das in ihrer Entwässerungssatzung ausdrücklich vor.
Prüfen Sie außerdem Lichtschächte, Außentreppen und Terrassentüren. Liegen sie tiefer als das umgebende Gelände, kann Oberflächenwasser eindringen. Klären Sie, ob die Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft auch Elementarschäden wie Starkregen und Überschwemmung abdeckt.
Radon im Untergeschoss
Radon ist ein natürliches radioaktives Gas, das aus dem Boden in Gebäude eindringen kann. Die höchsten Konzentrationen treten in der Regel in Räumen mit Erdkontakt auf. Das Strahlenschutzgesetz legt für Aufenthaltsräume einen Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter im Jahresmittel fest. Wie hoch die Belastung ist, hängt stark von der Region und vom Gebäude ab. Die Bundesländer haben Radonvorsorgegebiete ausgewiesen, in denen der Wert häufiger überschritten wird. Eine Langzeitmessung über mehrere Monate kostet wenig und schafft Klarheit. Häufiges Lüften und das Abdichten von Rissen und Leitungsdurchführungen senken die Werte meist deutlich.
Checkliste: Souterrainwohnung besichtigen
- Genehmigung: Liegt eine Baugenehmigung für die Wohnnutzung vor?
- Teilungserklärung: Ist die Einheit als Wohnungseigentum eingetragen?
- Raumhöhe und Fenster: Messen Sie nach und vergleichen Sie mit den Vorgaben Ihrer Landesbauordnung.
- Rettungsweg: Gibt es in jedem Aufenthaltsraum ein ausreichend großes Fenster oder einen direkten Ausgang?
- Feuchtigkeit: Achten Sie auf Geruch, Flecken und Ausblühungen, auch hinter Möbeln.
- Rückstausicherung: Sind Abläufe gesichert, und wann wurde die Anlage zuletzt gewartet?
- Licht: Besichtigen Sie bei Tageslicht und, wenn möglich, im Winter.
- Wohnfläche: Lassen Sie sich die Berechnung nach WoFlV zeigen.
Weitere Fragen für den Termin finden Sie in unserem Beitrag Fragen bei der Wohnungsbesichtigung. Wie viel eine Souterrainwohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen wert ist, zeigt eine professionelle Wertermittlung.
Fazit
Eine Souterrainwohnung kann eine attraktive und vergleichsweise günstige Wohnform sein, besonders mit Terrasse, großen Fenstern und guter Abdichtung. Entscheidend ist, dass die Räume die Anforderungen der Landesbauordnung an Aufenthaltsräume erfüllen, genehmigt sind und in der Teilungserklärung als Wohnung eingetragen sind. Nur dann zählt die Fläche auch als Wohnfläche. Prüfen Sie vor dem Kauf außerdem Feuchtigkeit, Rückstausicherung und gegebenenfalls Radon.
Wenn Sie eine Souterrainwohnung kaufen oder verkaufen möchten und eine fachliche Einschätzung wünschen, unterstützt Sie S Immobilienpartner gern. Für eine erste Orientierung zum Wert nutzen Sie unsere Immobilienbewertung.
FAQ – Souterrainwohnung
Was bedeutet Souterrain?
Souterrain kommt aus dem Französischen und bedeutet sinngemäß „unter dem Gelände“. Gemeint ist ein Geschoss, dessen Fußboden unter der Geländeoberfläche liegt. Eine Souterrainwohnung ist eine Wohnung in diesem Untergeschoss mit Fenstern und Tageslicht.
Ist eine Souterrainwohnung eine Kellerwohnung?
Sie liegt zwar im Untergeschoss, unterscheidet sich aber von einem Kellerraum dadurch, dass sie zum Wohnen geplant und genehmigt ist. Dafür muss sie die Anforderungen der Landesbauordnung an Aufenthaltsräume erfüllen. Umgangssprachlich werden beide Begriffe dennoch oft gleich verwendet.
Zählt eine Souterrainwohnung zur Wohnfläche?
Ja, wenn die Räume die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung erfüllen. Räume, die etwa zu niedrig sind oder zu kleine Fenster haben, gehören nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Kellerräume außerhalb der Wohnung zählen grundsätzlich nicht.
Wie hoch muss eine Souterrainwohnung sein?
Das regelt die jeweilige Landesbauordnung. Häufig gilt für Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von mindestens 2,40 Metern. In NRW genügen in Kellergeschossen 2,20 Meter über mindestens der Hälfte der Raumfläche. Prüfen Sie die Vorgaben Ihres Bundeslands.
Darf man im Keller wohnen?
Nur, wenn die Räume als Aufenthaltsräume geeignet sind und die Wohnnutzung genehmigt ist. Ein Umbau von Keller zu Wohnraum ist in der Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Bei Eigentumswohnungen muss zusätzlich die Teilungserklärung die Wohnnutzung erlauben.
Sind Souterrainwohnungen günstiger?
Meist ja, weil viele Interessenten Bedenken wegen Licht und Feuchtigkeit haben und die Nachfrage daher geringer ist. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt von Lage, Zustand, Helligkeit und Außenflächen ab. Hochwertige Souterrainwohnungen in Hanglage können sich preislich kaum von anderen Wohnungen unterscheiden.
Was bedeutet „Sout.“ in Wohnungsanzeigen?
„Sout.“ ist die Abkürzung für Souterrain. Die Wohnung liegt also im Untergeschoss, ihr Fußboden unter dem Geländeniveau. Häufig steht auch „UG“ für Untergeschoss in der Anzeige.
Quellen:
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