Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien: Praxisratgeber für Eigentümer
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen kompakt, wie die Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Immobilien funktioniert, welche Kosten Sie steuerlich geltend machen können, welche AfA-Modelle relevant sind und welche Besonderheiten bei Denkmalobjekten, Schenkung, Erbe oder Verkauf zu beachten sind. Sie erhalten praxisnahe Hinweise zur Berechnung, zur Aufteilung von Gebäude- und Grundstückswert und zur Auswirkung auf Ihre Rendite.
Das Wichtigste in Kürze:
- AfA erlaubt Vermietern, nur den Gebäudewert (nicht das Grundstück) über Jahre abzuschreiben – meist linear: 2 % p.a. (Neubau/nach 1925, 50 Jahre) bzw. 2,5 % p.a. (Altbau vor 1925, 40 Jahre); für Denkmal- und Sonderfälle gelten höhere oder abweichende Sätze.
- Absetzbare Kosten umfassen den Gebäudeanteil des Kaufpreises, Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Herstellungskosten und binnen drei Jahren Modernisierungen (bis max. 15 % der Anschaffungskosten); Grundstücksanteil gesondert ermitteln (z. B. Bodenrichtwert oder 80/20-Regel).
- Bei Schenkung/Erbschaft führt der Erwerber die AfA fort; bei Verkauf endet die AfA im Monat der notariellen Beurkundung; nach Ablauf der Abschreibungsdauer ist keine AfA mehr möglich, ein neuer Eigentümer kann jedoch erneut abschreiben.
Grundlagen der Abschreibung für Abnutzung
Definition der Absetzung für Abnutzung (AfA)
AfA steht für die steuerliche Absetzung der Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes gemäß §7 EStG; Sie schreiben also die auf das Gebäude entfallenden Kosten über den Nutzungszeitraum ab. Dabei gelten feste Sätze: meist 2 % p.a. für nach 1925 errichtete Gebäude (50 Jahre) und 2,5 % p.a. für vor 1925 errichtete Altbauten (40 Jahre). Grundstückskosten bleiben steuerlich unberücksichtigt.
Relevanz der Abschreibung für Immobilieneigentümer
Für Sie als Investor mindert die AfA direkt das zu versteuernde Einkommen und verbessert dadurch die Rendite: Bei einem Gebäudeanteil von 320.000 € und 2 % AfA reduziert sich Ihr Einkommen um 6.400 € jährlich. Zusätzlich können Sie bei fremdfinanzierter Anlage die Darlehenszinsen absetzen, was den Liquiditätsvorteil weiter erhöht.
Konkreter bedeutet das: Sie müssen Kaufpreis in Gebäude- und Grundstucksanteil aufteilen (häufig 80/20 oder Bodenrichtwert), denn nur der Gebäudewert wird mit dem AfA-Satz multipliziert. Bei Denkmalimmobilien oder neu geschaffenem Wohnraum gelten höhere oder zusätzliche Abschreibungssätze (z. B. Sanierungssätze bis 9 % bzw. Sonder-AfA bis 5 % für bestimmte Jahre). Beachten Sie ferner, dass die AfA im Verkaufsmonat endet und bei Eigennutzung nicht greift.
Voraussetzungen für die Abschreibung
Vermietete vs. selbstgenutzte Immobilien
Nur wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage vermieten, können Sie AfA nach §7 EStG geltend machen; bei Eigennutzung entfällt der reguläre AfA-Vorteil. Dennoch existieren Ausnahmen: Denkmalimmobilien ermöglichen bei Eigennutzung über zehn Jahre je 9 % der Sanierungskosten, während normale Alt- oder Neubauten ausschließlich bei Vermietung linear (z. B. 2 % über 50 Jahre oder 2,5 % über 40 Jahre für vor 1925) abgeschrieben werden können. Achten Sie auf die Abgrenzung Gebäude vs. Grundstück.
Gültigkeit des Einkommensteuergesetzes (EStG)
§7 EStG legt die rechtliche Basis, Abschreibungssätze und Nutzungsdauern fest: Neubauten typischerweise 2 % über 50 Jahre, Altbauten vor 1925 mit 2,5 % über 40 Jahre. Die AfA berechnet sich auf den Gebäudewert, nicht auf das Grundstück; daher müssen Sie bei Erwerb den Bodenanteil herausrechnen (z. B. Bodenrichtwert oder 80/20-Aufteilung). Beginn und Ende der AfA richten sich nach Erwerbs- bzw. Veräußerungsmonat.
Konkreter regelt das EStG außerdem, welche Kosten abzugsfähig sind: Kaufpreisanteil Gebäude, Kaufnebenkosten, Herstellungskosten und Modernisierungen (innerhalb drei Jahre bis max. 15 % der Anschaffungskosten). Zudem existieren Sonderregelungen wie die Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum (bis zu 5 % p.a. für vier Jahre, Höchstwert 2.000 €/m²) und die erhöhte Denkmalabschreibung; dokumentieren Sie Rechnungen und Aufteilungen genau für das Finanzamt.
Arten der Abschreibung
Lineare Abschreibung
Bei der linearen AfA schreiben Sie jährlich denselben Prozentsatz vom Gebäudewert ab; typischerweise sind das 2 % über 50 Jahre für nach 1925 errichtete Gebäude oder 2,5 % über 40 Jahre für Altbauten vor 1925. Dadurch ergibt sich bei einem Gebäudeanteil von 200.000 € eine jährliche Abschreibung von 4.000 € bzw. 5.000 €, die Ihr zu versteuerndes Einkommen gleichmäßig mindert.
Degressive Abschreibung
Die degressive AfA war bis 2005 möglich und setzte in den ersten Jahren höhere Abschreibungsraten an, um Anfangsverluste steuerlich zu nutzen; für vor 2006 errichtete Neubauten waren etwa 4 % in den ersten zehn Jahren, danach 2,5 % für acht Jahre und 0,25 % in den letzten 32 Jahren vorgesehen.
Praktisch bedeutete das für Sie eine stärkere Entlastung in den Anfangsjahren: Bei einem Gebäudewert von 300.000 € hätten Sie in Jahr eins 12.000 € (4 %) abgeschrieben statt nur 6.000 € (2 %), was besonders bei hohen Anfangsbelastungen durch Zinsen oder Sanierungskosten steuerlich vorteilhaft sein konnte.
Abschreibung für Denkmalimmobilien
Für denkmalgeschützte Immobilien können Sie neben der regulären AfA hohe Sonderabschreibungen für Modernisierungskosten geltend machen: 9 % jährlich über acht Jahre und anschließend 7 % über vier Jahre; bei Eigennutzung gilt alternativ eine zehnjährige Abschreibung von jeweils 9 % auf Sanierungskosten.
Ein Beispiel: Wenn Sie 100.000 € an denkmalpflegerischen Maßnahmen investieren, ziehen Sie in den ersten acht Jahren jährlich 9.000 € und in den folgenden vier Jahren 7.000 € ab – zusammen 100.000 € über zwölf Jahre; dadurch sinkt Ihre Steuerlast deutlich während der Sanierungsphase.
Sonderabschreibung für neu geschaffenen Wohnraum
Zusätzlich zur Neubau-AfA können Sie für neu geschaffenen Wohnraum vier Jahre lang jährlich bis zu 5 % der Anschaffungskosten absetzen, wobei eine Obergrenze von 2.000 € pro Quadratmeter gilt; dies gilt etwa bei Neubau oder Dachausbau und ergänzt die reguläre lineare Abschreibung.
Konkretes Rechenbeispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 100.000 € erhalten Sie die regulären 2 % (2.000 €/Jahr) plus bis zu 5 % Sonder-AfA (5.000 €/Jahr) in den ersten vier Jahren – also bis zu 7.000 € jährlich – sofern die Quadratmeter-Obergrenze nicht überschritten wird.
Berechnung und Methoden der Abschreibung
Berechnung der AfA bei Neubauten
Bei Neubauten rechnen Sie die lineare AfA mit 2 % p.a. über 50 Jahre auf den Gebäudewert; also nicht auf den Gesamt-Kaufpreis. Rechnen Sie beispielhaft: Bei 400.000 € Kaufpreis und 80 % Gebäudewert = 320.000 € ergibt das eine jährliche AfA von 6.400 €. Achten Sie auf die sachgerechte Aufteilung von Grundstück und Gebäude.
Berechnung der AfA bei Altbauten
Für Altbauten gilt: Bei Errichtung vor 1925 schreiben Sie mit 2,5 % über 40 Jahre ab, bei Errichtung nach 1925 mit 2 % über 50 Jahre. Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, 80 % Gebäudewert = 320.000 € → bei 2 % AfA 6.400 € p.a., bei 2,5 % entsprechend 8.000 € p.a.
Die AfA beginnt in dem Monat, in dem Sie die Immobilie wirtschaftlich erwerben und wird bei Verkauf im Monat der notariellen Beurkundung anteilig beendet; rechnen Sie deshalb monatsgenau. Außerdem können innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf Modernisierungskosten (bis 15 % der Anschaffungskosten) dem Gebäudewert zugeschlagen werden, was die AfA erhöht; bei Denkmalimmobilien gelten abweichende Sätze und Abschreibungszeiträume.
Berücksichtigung von Grundstückswerten
Grundstücke sind nicht abschreibbar; Sie müssen deshalb den Kaufpreis in Grundstücks- und Gebäudewert aufteilen. Eine gängige Praxis ist die 80/20-Aufteilung (Gebäude/Grundstück) oder die Nutzung des Bodenrichtwerts. Nur der Gebäudewert fließt in die AfA-Berechnung ein.
Zur Aufteilung nutzen Sie Bodenrichtwerte, Gutachterausschuss-Angaben oder die im Kaufvertrag ausgewiesene Verteilung; viele Finanzämter akzeptieren die 80/20-Regel als Indikation. Beachten Sie, dass ein hoher Grundstücksanteil Ihre jährliche AfA deutlich reduziert und Sie die Aufteilung dokumentiert dem Finanzamt vorlegen sollten; klären Sie im Zweifelsfall die exakte Methode mit Ihrem Steuerberater.
Absetzbarkeit von Kosten
Kaufpreis und Kaufnebenkosten
Beim Kauf müssen Sie den Kaufpreis in Gebäude- und Grundstücksanteil aufteilen; viele Finanzämter akzeptieren 80 % Gebäude zu 20 % Grund und Boden oder die Nutzung des Bodenrichtwerts. Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5 %), Notar- und Grundbucheintragungsgebühren sowie Maklerkosten; diese Nebenkosten erhöhen die Anschaffungsbasis für die AfA, sind also Teil der absetzbaren Anschaffungskosten.
Herstellungskosten und Modernisierungsaufwendungen
Herstellungskosten umfassen Baumaßnahmen, die das Gebäude erst bewohnbar machen oder nachhaltig aufwerten (z. B. Rohbau, Dachausbau, Haustechnik). Sie werden dem Gebäudewert zugeschlagen und über die AfA abgeschrieben. Modernisierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf sind nur bis maximal 15 % der Anschaffungskosten als sofortige Werbungskosten relevant; darüber hinaus gelten sie als Herstellungskosten.
Konkretes Beispiel: Sie kaufen für 300.000 €; geben in den ersten drei Jahren 45.000 € für Modernisierung aus (15 % von 300.000 €) – das bleibt als sofort abzugsfähiger Aufwand möglich; bei 60.000 € müssen die 15.000 € über die AfA verteilt werden. Typische Herstellungspositionen sind Wanddurchbrüche, Neuinstallation Heizung oder kompletter Innenausbau; bewahren Sie Rechnungen, Aufmaße und Architektennachweise auf.
Ausgaben für Instandsetzung und Renovierung
Laufende Instandhaltungen (Erhaltungsaufwand) wie Anstrich, Fensterreparatur oder Austausch defekter Rohrleitungen können Sie in der Regel sofort als Werbungskosten abziehen. Kleinere Renovierungen sind steuerlich vorteilhaft sofort geltend zu machen; nur bei größeren Maßnahmen prüft das Finanzamt, ob es sich statt um Erhaltungsaufwand um Herstellungskosten handelt.
Beispiel zur Abgrenzung: Ein Malerauftrag über 5.000 € ist sofort abziehbar, ein kompletter Badumbau für 25.000 € wird meist als Herstellungskosten angesehen und ist über die AfA zu verteilen. Achten Sie auf den Zeitpunkt: Innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb können hohe Instandsetzungsaufwendungen (mehr als 15 % der Anschaffungskosten) zur Aktivierung zwingen; dokumentieren Sie Zweck und Umfang jeder Maßnahme genau.
Besondere Regelungen
Abschreibung bei geschenkten Immobilien
Als Erbe setzen Sie die Abschreibung ebenfalls fort und übernehmen die bisherige AfA-Bemessungsgrundlage sowie die Restnutzungsdauer des Erblassers; ein Erbschein und Kaufbelege sind wichtig für das Finanzamt. Beispiel: Liegt noch eine Restlaufzeit von 30 Jahren bei 2 % p.a. vor, können Sie diese AfA wie bisher ansetzen.
Bei mehreren Erben wird die AfA anteilig entsprechend Ihrer Erbanteile angesetzt; haben Sie das Objekt in gemeinschaftlichem Eigentum, müssen Sie die AfA-Aufteilung dokumentieren. Unterscheidet sich die Nutzung (z. B. Eigennutzung durch den Erblasser, jetzt Vermietung durch Sie), ändert sich der steuerliche Ansatz: Nur bei Vermietung entsteht sofortiger AfA-Abzug. Klären Sie zudem, ob das Objekt zum Betriebsvermögen gehörte, da dann andere Regeln (z. B. Buchwerte) gelten.
Auswirkungen einer Immobilienveräußerung auf die AfA
Beim Verkauf endet die AfA im Monat der notariellen Beurkundung; der Käufer kann anteilig für die verbleibenden Monate des Jahres AfA geltend machen. Beispiel: Beurkundung im Mai → der Käufer darf für fünf Monate des Jahres die Abschreibung ansetzen, Sie als Verkäufer hören mit der AfA im Verkaufsmonat auf.
Praktisch reduziert die seitens des Verkäufers vorgenommene AfA den Restbuchwert und beeinflusst damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn: je höher die kumulierte AfA, desto niedriger der Buchwert und damit potenziell höher der Gewinn. Beachten Sie die zehnjährige Spekulationsfrist bei privaten Veräußerungen; verkaufen Sie innerhalb dieser Frist, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Wichtig ist eine saubere Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude (z. B. 20 % Boden, 80 % Gebäude oder Bodenrichtwert) – diese Aufteilung beeinflusst sowohl Ihre Gewinnermittlung als auch die AfA-Möglichkeiten des Käufers.
Fazit und Ausblick
Zusammenfassung der wichtigsten Punkte
Sie können Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich über die AfA absetzen; typische Sätze sind 2 % über 50 Jahre für nach 1925 errichtete Gebäude und 2,5 % über 40 Jahre für vor 1925. Denkmalimmobilien erlauben Sonderabschreibungen (z. B. 9 % für acht Jahre, danach 7 % für vier Jahre). Grundstücke sind nicht abschreibbar, Verkauf beendet die AfA zum Notartermin.
Bedeutung der AfA für Investoren
Für Sie als Investor reduziert die AfA das zu versteuernde Einkommen und verbessert dadurch laufenden Cashflow und Rendite; bei einer 400.000‑Euro‑Anlage und 80 % Gebäudewert ergibt 2 % AfA jährlich 6.400 Euro steuermindernden Aufwand. Außerdem lassen sich Fremdkapitalzinsen zusätzlich absetzen.
Konkreter wirkt die AfA so: Wenn Sie ein Mietobjekt erwerben und 80 % des Kaufpreises als Gebäudewert ansetzen, senkt eine jährliche AfA von 2 % Ihre Steuerlast um exakt 2 % dieses Gebäudewerts (bei 320.000 Euro wären das 6.400 Euro). Zusammen mit Kreditzinsabzug und Abschreibungen auf Modernisierungen können Sie die steuerliche Belastung in den ersten Jahren deutlich verringern und die Eigenkapitalrendite erhöhen.
Zukünftige rechtliche Entwicklungen und Trends
Sie sollten auf mögliche Anpassungen achten: Diskussionen drehen sich um stärkere Förderung energetischer Sanierungen, Erleichterungen für Neubau‑Investoren und klarere Aufteilungsregeln für Grund und Gebäude; zudem bleibt die Dokumentationspflicht bei modernen Förderungen hoch.
Erwartete Entwicklungen betreffen vor allem steuerliche Anreize für klimafreundliche Modernisierungen (z. B. kombinierbare Sonderabschreibungen oder Förderboni), häufigere BMF‑Erlasse zur Aufteilung von Kaufpreisanteilen sowie digitale Nachweispflichten bei Sanierungsmaßnahmen; prüfen Sie neue Förderprogramme und klären Sie Einzelfragen frühzeitig mit dem Steuerberater, um Abschreibungsstrategien rechtssicher zu nutzen.
FAQ
Wann kann eine Immobilie abgeschrieben werden?
Eine Abschreibung (AfA) ist für vermietete Immobilien nach §7 EStG möglich, da Gebäude über die Zeit durch Abnutzung wertmindernd sind. Selbstgenutzte Immobilien bieten diesen Steuervorteil nicht. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten können über den jeweiligen Nutzungszeitraum verteilt steuerlich geltend gemacht werden.
Welche Arten der AfA gibt es für Immobilien?
Es gibt mehrere AfA-Formen: Neubau-AfA (linear 2 % über 50 Jahre), Altbau-AfA (für vor 1925 errichtete Gebäude 2,5 % über 40 Jahre; für nach 1925 errichtete Gebäude 2 % über 50 Jahre), AfA für Denkmalimmobilien (zusätzlich zu regulärer AfA können Modernisierungskosten über 8 Jahre mit jährlich 9 % und danach 4 Jahre mit 7 % abgesetzt werden) sowie Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum (zusätzlich bis zu 5 % jährlich für vier Jahre, Grenze 2.000 €/m²). Für Denkmalimmobilien bei Eigennutzung besteht eine Sonderregel: zehn Jahre lang jeweils 9 % der Sanierungskosten.
Welche Kosten können Immobilieneigentümer im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend machen?
Absetzbar sind der auf das Gebäude entfallende Kaufpreisanteil, Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-, Maklerkosten), Herstellungskosten sowie Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf (bis maximal 15 % der Anschaffungskosten). Nicht absetzbar sind die Kosten für das Grundstück selbst.
Wie wird der Grundstücks- und Gebäudewert bei der AfA ermittelt?
Ist der Grundstückswert nicht bekannt, dient der Bodenrichtwert als Indikation. Häufig wird auch eine Aufteilung von 80 % Gebäudewert und 20 % Grund und Boden verwendet, die von vielen Finanzämtern akzeptiert wird. Es gibt Arbeitshilfen des Bundesfinanzministeriums; für die exakte Zuordnung empfiehlt sich die Rücksprache mit dem Steuerberater.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA und wie wird die AfA berechnet?
Bei der linearen AfA wird jährlich derselbe Prozentsatz über die gesamte Nutzungsdauer angesetzt (z. B. 2 % p.a. über 50 Jahre). Die degressive AfA (bis 2005 möglich) sah höhere Abschreibungssätze in den ersten Jahren vor und sank im Zeitverlauf (bei vor 2006 errichteten Neubauten z. B. 4 % in den ersten 10 Jahren, danach 2,5 % in 8 Jahren und 0,25 % in den letzten 32 Jahren). Ein Rechenbeispiel: Der Kauf einer Altbauimmobilie nach 1925 für 400.000 € führte im Beispiel zu einer jährlichen AfA von 6.400 €.
Wie wirken sich Schenkung, Erbschaft und Verkauf auf die Abschreibung aus?
Bei Schenkung oder Erbschaft führt der Erwerber die Abschreibung wie bisher fort und übernimmt die verbleibenden AfA-Rechte. Beim Verkauf endet die AfA im Monat des Immobilienverkaufs; maßgeblich ist der notarielle Beurkundungstermin (AfA endet im Monat der Beurkundung).
Was passiert nach Ende der Abschreibungsdauer einer Immobilie?
Nach Ablauf der AfA-Dauer kann der bisherige Eigentümer keine AfA mehr steuerlich geltend machen. Wird die Immobilie verkauft, kann der neue Eigentümer erneut AfA geltend machen und die Abschreibungsmöglichkeiten für bis zu 50 Jahre in Anspruch nehmen, je nach maßgeblichem AfA-Tatbestand.
Quellen:
- Einkommensteuergesetz (EStG) § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
- AfA im Wohnungsbau: Möglichkeiten und Nutzen
- Gebäude-AfA: Nachweis für Nutzungsdauer wieder einfacher
- Handbuch der steuerlichen Abschreibung, Von Bernhard Gübbels · 1961
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