Maklerkosten beim Hausverkauf
Bevor Sie sich im Maklergeschäft engagieren, sollten Sie die Formalitäten verstehen, denn die Maklergebühren variieren je nach Art des Immobiliengeschäfts und der Beauftragung, wobei bis zu sechs verschiedene Konstellationen möglich sind. Ein Maklervertrag muss zwingend in Textform, etwa per E-Mail, geschlossen werden, damit die Kosten im Erfolgsfall verbindlich feststehen.
Das Wichtigste in Kürze:
- Maklerkosten: Die Höhe der Maklerprovision ist nicht bundesweit einheitlich geregelt und wird individuell vereinbart.
- Kostenverteilung: Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt grundsätzlich der Halbteilungsgrundsatz, wenn der Makler für Käufer und Verkäufer tätig ist.
- Vertrag & Planung: Maklervertrag, Provisionshöhe und Kostenverteilung sollten frühzeitig eindeutig festgehalten und die Maklerkosten in die Verkaufsplanung einbezogen werden.
Neuregelung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf
Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten von 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 regelt ein neues Gesetz die Maklerkostenverteilung beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Es schafft Klarheit und führt zu einer fairen Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer.
Der Halbteilungsgrundsatz in der Praxis
Dieser Grundsatz besagt, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird. Sie teilen sich somit die Kosten fair.
Die praktische Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes bedeutet, dass der Maklervertrag, der mit dem Verkäufer geschlossen wird, bereits eine Verpflichtung zur Zahlung der Provision in mindestens gleicher Höhe durch den Käufer vorsehen muss. Erst wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat, kann der Makler die Zahlung vom Käufer fordern. Dies stellt sicher, dass der Verkäufer tatsächlich einen Teil der Last trägt und nicht nur der Käufer die gesamte Provision allein aufbringen muss.
Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die Provisionsgleichheit
Ein aktuelles BGH-Urteil unterstreicht die Bedeutung der gleichmäßigen Provisionsverteilung. Bei einer ungleichen Provisionsvereinbarung kann der Anspruch auf Maklerlohn komplett entfallen.
Verstöße gegen den Halbteilungsgrundsatz, beispielsweise wenn der Makler eine höhere Provision vom Käufer als vom Verkäufer fordert, können dazu führen, dass der Makler seinen gesamten Provisionsanspruch verliert. Dies dient dem Schutz des Verbrauchers und soll eine Benachteiligung einer Partei verhindern. Makler müssen daher genau darauf achten, dass ihre Provisionsvereinbarungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, um ihren Anspruch auf Vergütung nicht zu gefährden.
Definition des Einfamilienhauses laut BGH-Rechtsprechung
Die Neuregelung gilt explizit für Einfamilienhäuser. Der BGH präzisiert, dass darunter auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser fallen, solange sie nur eine Wohneinheit umfassen.
Die genaue Definition des Einfamilienhauses ist entscheidend für die Anwendung der neuen Maklerkostenregelung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein Einfamilienhaus eine Immobilie ist, die ausschließlich zu Wohnzwecken dient und nur eine Wohneinheit enthält. Dies schließt ausdrücklich auch Immobilien wie Doppelhaushälften und Reihenhäuser ein, solange sie die Kriterien der ausschließlichen Wohnnutzung und der einzelnen Wohneinheit erfüllen, was für die korrekte Provisionsabrechnung von großer Bedeutung ist.
Provisionsmodelle und Beauftragungsvarianten
Die Beauftragung eines Immobilienmaklers kann auf unterschiedliche Weise erfolgen, wobei die gewählte Variante direkte Auswirkungen auf die Verteilung der Maklerkosten hat. Sie können sich für eine einseitige Interessenvertretung entscheiden oder einen Makler beauftragen, der für beide Seiten tätig wird.
Einseitige Interessenvertretung durch Käufer- oder Verkäufermakler
Bei der einseitigen Interessenvertretung beauftragen Sie entweder einen reinen Käufermakler oder einen reinen Verkäufermakler. In diesem Modell vertritt der Makler ausschließlich die Interessen der Partei, die ihn beauftragt hat.
Die Doppeltätigkeit des Maklers für beide Vertragsparteien
Alternativ kann der Makler für beide Seiten, also sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer, tätig werden. Hierbei agiert der Makler als Vermittler zwischen den Parteien.
Dieses Modell der Doppeltätigkeit erfordert vom Makler eine besondere Neutralität, da er die Interessen beider Vertragsparteien gleichermaßen berücksichtigen muss. Die Provision wird in diesem Fall in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, wobei die genaue Aufteilung vertraglich festgelegt wird.
Teilweise Abwälzung der Verkäuferprovision auf den Käufer
Eine teilweise Abwälzung der Kosten von der Verkäufer- auf die Käuferseite ist rechtlich möglich, sofern der Käufer einwilligt und der Verkäufer zuerst zahlt. Dies stellt eine weitere Variante der Kostenverteilung dar.
Diese Möglichkeit der Kostenverschiebung bietet Ihnen Flexibilität bei der Gestaltung der Maklerprovision. Der Verkäufer muss die Provision zunächst vollständig bezahlen, bevor er einen Teil davon vom Käufer zurückfordern kann. Die Zustimmung des Käufers zu dieser Regelung ist dabei zwingend erforderlich.
Vertretungsregeln und Beauftragung durch Ehegatten
Wichtig ist zudem, dass auch die Beauftragung durch einen Ehepartner die gleichen gesetzlichen Schutzregeln für Verbraucher auslöst. Dies gewährleistet eine konsistente Anwendung der Verbraucherschutzvorschriften.
Unabhängig davon, welcher Ehepartner den Maklervertrag abschließt, greifen die für Verbraucher vorgesehenen Schutzmechanismen. Dies betrifft etwa Widerrufsrechte und Informationspflichten, die Ihnen als Verbraucher zustehen und bei der Beauftragung eines Maklers durch Ehepartner gleichermaßen Anwendung finden.
S Immobilienpartner zeigt Ihnen, welche Maklerkosten beim Hausverkauf entstehen, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird und welche gesetzlichen Regelungen dabei zu beachten sind.
Höhe der Courtage und regionale Besonderheiten
Gesetzliche Deckelung bei der Wohnungsvermittlung
Im Gegensatz zum Immobilienkauf besteht bei der Vermittlung von Mietwohnungen eine klare gesetzliche Obergrenze. Sie zahlen hier maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, was eine transparente Kostenstruktur gewährleistet.
Übliche Prozentsätze beim Haus- und Wohnungskauf
Beim Erwerb einer Immobilie existiert keine bundesweit einheitliche Gebühr für die Maklercourtage. Die Provision bewegt sich typischerweise in einem Bereich von 3 bis 8 Prozent des gesamten Kaufpreises, zu dem noch die Mehrwertsteuer hinzukommt.
Dieser prozentuale Rahmen, der zwischen 3 und 8 Prozent des Kaufpreises liegt, bietet Maklern und Käufern einen Verhandlungsspielraum. Die konkrete Höhe ist oft ein Ergebnis regionaler Marktgegebenheiten und der individuellen Vereinbarung mit dem Makler. Ein niedrigerer Prozentsatz könnte beispielsweise in einem weniger umkämpften Markt oder bei einem hochpreisigen Objekt vereinbart werden, um die absolute Summe der Provision attraktiv zu halten.
Regionale Unterschiede in der Provisionshöhe
Die genaue Höhe der Maklerprovision kann sich je nach Bundesland und spezifischer Region erheblich voneinander unterscheiden. Diese regionalen Abweichungen sind ein wichtiger Faktor bei der Kalkulation der Nebenkosten.
Innerhalb Deutschlands variieren die üblichen Sätze erheblich, wobei in einigen Bundesländern traditionell höhere oder niedrigere Prozentsätze vorherrschen. In Bayern beispielsweise lag die Gesamtprovision oft bei 3,57 % für Käufer und Verkäufer, während in anderen Regionen wie Berlin eine abweichende Verteilung oder Gesamthöhe üblich war. Diese Unterschiede spiegeln lokale Marktbedingungen und historisch gewachsene Praktiken wider, die Sie bei der Planung Ihres Immobilienkaufs berücksichtigen sollten.
Kalkulation der Mehrwertsteuer auf die Maklergebühr
Zusätzlich zur eigentlichen prozentualen Courtage müssen Sie stets die anfallende Mehrwertsteuer einkalkulieren. Diese wird auf den Nettobetrag der Maklerprovision aufgeschlagen und erhöht die Gesamtkosten der Vermittlung.
Die Mehrwertsteuer, die auf die Maklergebühr erhoben wird, ist ein fester Bestandteil der Gesamtkosten. Bei einem Maklerhonorar von beispielsweise 5 % des Kaufpreises und einem aktuellen Mehrwertsteuersatz von 19 % erhöht sich die effektive Belastung auf 5,95 % des Kaufpreises. Diese Berechnung ist unabhängig von der regionalen Höhe der Courtage und muss immer zum vereinbarten Prozentsatz addiert werden, um die tatsächlichen Ausgaben zu ermitteln.
Ausnahmen von den gesetzlichen Provisionsregelungen
Die strengen Regeln zur Provisionsverteilung, die Sie möglicherweise von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen kennen, finden nicht bei allen Immobilienarten Anwendung. Beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Baugrundstücken können die beteiligten Parteien die Verteilung der Maklergebühren frei aushandeln. Ebenso ist das Bestellerprinzip, welches bei der Vermietung von Wohnraum gilt, bei der Vermittlung von Ferienwohnungen nicht anzuwenden.
Frei verhandelbare Provision bei Gewerbeobjekten
Bei Gewerbeimmobilien haben Sie und die andere Partei die Möglichkeit, die Maklerprovision individuell zu gestalten. Es gibt hier keine gesetzlich vorgeschriebene hälftige Teilung, sodass Sie die Konditionen flexibel auf Ihre Bedürfnisse anpassen können.
Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern und Baugrundstücken
Auch beim Kauf von Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Baugrundstücken sind Sie nicht an die starren gesetzlichen Regelungen zur Provisionsverteilung gebunden. Diese Flexibilität ermöglicht es Ihnen, die Aufteilung der Kosten im Vorfeld direkt mit dem Makler und der Gegenpartei zu verhandeln.
Dies bietet Ihnen einen größeren Spielraum bei der Vertragsgestaltung, da Sie die Provisionshöhe und deren Verteilung aktiv beeinflussen können. Sie sind nicht auf eine hälftige Teilung festgelegt, wie es oft bei eigengenutzten Wohnimmobilien der Fall ist, sondern können eine für alle Beteiligten passende Lösung finden.
Sonderregelungen für die Vermittlung von Ferienwohnungen
Im Gegensatz zur Vermietung von regulärem Wohnraum greift das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Ferienwohnungen nicht. Dies bedeutet, dass die Partei, die den Makler beauftragt, nicht zwangsläufig die gesamte Provision tragen muss.
Sie haben hier die Freiheit, die Provisionszahlung anders zu regeln, beispielsweise durch eine Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Diese Abweichung vom Bestellerprinzip ermöglicht es Ihnen, die Kostenverteilung für die Maklerdienste bei Ferienwohnungen individuell zu vereinbaren und sich nicht an die strengeren Regelungen des Wohnraummietrechts halten zu müssen.
Fazit
Berücksichtigen Sie die Maklerkosten frühzeitig in Ihrer Finanzplanung, wobei beim Kauf üblicherweise eine Kostenteilung stattfindet. Ein erfahrener Makler unterstützt Sie mit einem strukturierten Verkaufsprozess und minimiert Risiken. Die strikte Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften und Teilungsregeln ist entscheidend, da Fehler zum Verlust des Provisionsanspruchs führen können.
FAQ – Hausverkauf Maklerkosten
Was kostet ein Immobilienmakler beim Hausverkauf?
Die Kosten für einen Immobilienmakler beim Hausverkauf richten sich vor allem nach dem Verkaufspreis der Immobilie und der individuell vereinbarten Maklerprovision. Eine bundesweit einheitlich vorgeschriebene Provisionshöhe gibt es beim Immobilienverkauf nicht. Je nach Region, Objekt und Vereinbarung können unterschiedliche Provisionssätze gelten. Häufig bewegt sich die gesamte Maklerprovision in einer Größenordnung von mehreren Prozent des Kaufpreises. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten zudem gesetzliche Vorgaben für die Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer. Wird der Makler für beide Parteien tätig, wird die Provision häufig zu gleichen Teilen getragen. Die genaue Höhe und Aufteilung sollten bereits im Maklervertrag eindeutig festgehalten werden.
Was ist der teuerste Fehler beim Hausverkauf?
Einer der teuersten Fehler beim Hausverkauf ist eine falsche Immobilienbewertung zu Beginn des Verkaufsprozesses. Wird der Angebotspreis deutlich zu hoch angesetzt, kann die Immobilie über einen längeren Zeitraum am Markt bleiben und für Interessenten zunehmend unattraktiv wirken. Spätere Preisreduzierungen können zusätzlich den Eindruck vermitteln, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt oder der Verkäufer unter Verkaufsdruck steht. Ein deutlich zu niedriger Preis kann dagegen dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen, dabei jedoch einen erheblichen Teil des möglichen Verkaufserlöses verschenken. Deshalb sollte vor der Vermarktung eine realistische Bewertung erfolgen, die unter anderem Lage, Zustand, Ausstattung, Grundstück, Wohnfläche und aktuelle Marktsituation berücksichtigt.
Wie hoch sind die üblichen Maklerkosten?
Die Höhe der Maklerkosten beim Immobilienverkauf ist nicht bundesweit einheitlich festgelegt und kann daher unterschiedlich ausfallen. In der Praxis werden etwa Gesamtprovisionen von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer beziehungsweise 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer vereinbart. Dies ist jedoch kein gesetzlich vorgeschriebener Standardsatz. Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung im Maklervertrag. Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten seit Ende 2020 außerdem besondere Vorschriften zur Verteilung der Maklerkosten. Ist der Makler für beide Vertragsparteien tätig, müssen Käufer und Verkäufer grundsätzlich in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet werden. Dadurch soll verhindert werden, dass eine Partei unangemessen mit den gesamten Maklerkosten belastet wird.
Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Hausverkauf?
Beim Hausverkauf können für den Verkäufer verschiedene Kosten entstehen, die von der individuellen Situation der Immobilie abhängen. Dazu können etwa die anteilige Maklerprovision, Kosten für einen Energieausweis, freiwillige Immobilienbewertungen oder Gutachten sowie bestimmte Unterlagen für den Verkauf gehören. Auch Kosten für die Löschung bestehender Grundschulden können auf Verkäuferseite anfallen. Hinzu kommen möglicherweise Ausgaben für Renovierungen, Reparaturen, Entrümpelungen oder die Vorbereitung der Immobilie für Besichtigungen. Die Grunderwerbsteuer sowie die klassischen Erwerbsnebenkosten beim Notar und Grundbuch trägt dagegen üblicherweise der Käufer. Welche Kosten tatsächlich entstehen, sollte daher bereits vor Beginn des Verkaufs individuell kalkuliert werden.
Was ist besser, Makler oder Gutachter?
Ob ein Makler oder ein Gutachter die bessere Wahl ist, hängt vom jeweiligen Zweck der Immobilienbewertung ab. Ein Immobilienmakler orientiert sich bei seiner Einschätzung insbesondere an der aktuellen Marktsituation, vergleichbaren Immobilienangeboten, tatsächlich erzielbaren Verkaufspreisen sowie Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region. Eine solche Bewertung eignet sich besonders als Grundlage für einen geplanten Immobilienverkauf. Ein qualifizierter Sachverständiger oder Gutachter kann dagegen ein ausführliches Verkehrswertgutachten erstellen, das technische, rechtliche und wirtschaftliche Faktoren detailliert berücksichtigt. Ein solches Gutachten kann beispielsweise bei Erbschaften, Scheidungen, gerichtlichen Auseinandersetzungen oder anderen Situationen sinnvoll sein, in denen eine besonders umfassende oder formalisierte Wertermittlung benötigt wird.
Welche Steuern muss ich beim Hausverkauf bezahlen?
Ob beim privaten Hausverkauf in Deutschland Steuern anfallen, hängt vornehmlich von der Haltedauer und der Nutzung der Immobilie ab. Relevant kann vor allem die sogenannte Spekulationssteuer sein. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft und wurde sie nicht entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen selbst genutzt, kann ein erzielter Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Bei ausschließlich selbst genutzten Immobilien beziehungsweise bei einer Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren kann der Verkauf dagegen unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei bleiben. Da die steuerliche Behandlung stark vom Einzelfall abhängt, sollten insbesondere bei hohen Veräußerungsgewinnen, vermieteten Immobilien oder kurzen Besitzzeiten die persönlichen steuerlichen Auswirkungen vor dem Verkauf geprüft werden.
Was darf man beim Hausverkauf nicht verschweigen?
Beim Hausverkauf dürfen bekannte wesentliche Mängel und Umstände, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein können, nicht arglistig verschwiegen werden. Dazu können etwa erhebliche Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, bekannte Wasserschäden, größere Risse, Schädlingsbefall, Altlasten oder gravierende Probleme mit der Bausubstanz gehören. Auch andere bekannte Umstände können aufklärungspflichtig sein, wenn sie den Wert oder die Nutzbarkeit der Immobilie wesentlich beeinflussen. Ein im Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht automatisch, wenn ein erheblicher bekannter Mangel bewusst verschwiegen wurde. Verkäufer sollten deshalb relevante Mängel transparent kommunizieren und wichtige Angaben möglichst nachvollziehbar dokumentieren.
Wann ist der schlechteste Zeitpunkt, ein Haus zu verkaufen?
Einen pauschal schlechtesten Zeitpunkt für einen Hausverkauf gibt es nicht, da die Nachfrage stark von Region, Immobilienart und Marktlage abhängt. Häufig gelten die dunkleren Monate zwischen Spätherbst und Winter als weniger günstig für die Präsentation bestimmter Immobilien. Gärten, Terrassen und Außenbereiche kommen beispielsweise im Frühjahr oder Sommer häufig besser zur Geltung. Dennoch kann auch ein Verkauf im Winter erfolgreich sein, wenn eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist. Wesentlich wichtiger als die Jahreszeit sind häufig Faktoren wie das aktuelle Zinsniveau, das regionale Immobilienangebot, die wirtschaftliche Situation potenzieller Käufer und eine professionelle Vermarktung. Der optimale Verkaufszeitpunkt sollte daher individuell für die jeweilige Immobilie bestimmt werden.
Für welchen Preis darf ich mein Haus verkaufen?
Grundsätzlich können Eigentümer den Verkaufspreis ihrer Immobilie frei vereinbaren. Ein Haus muss daher nicht zwingend exakt zum ermittelten Marktwert verkauft werden. Auch ein Verkauf unterhalb des aktuellen Verkehrswerts ist prinzipiell möglich. Allerdings können erhebliche Abweichungen vom tatsächlichen Immobilienwert je nach Situation steuerliche oder rechtliche Folgen haben, beispielsweise wenn die Immobilie innerhalb der Familie besonders günstig übertragen wird und dadurch eine teilweise Schenkung vorliegen könnte. Für einen regulären Verkauf an Dritte empfiehlt es sich deshalb, einen realistischen Angebotspreis anhand des aktuellen Marktwerts festzulegen. Dadurch verbessern Sie die Chancen auf eine angemessene Vermarktungsdauer und einen marktgerechten Verkaufserlös.
Ist der Makler bei einem Notartermin dabei?
Ein Immobilienmakler muss beim Notartermin grundsätzlich nicht anwesend sein. Seine Hauptaufgabe besteht darin, Käufer und Verkäufer zusammenzubringen und den Immobilienverkauf vorzubereiten beziehungsweise zu begleiten. Viele Makler nehmen dennoch am Notartermin teil, um ihren Kunden auch in dieser entscheidenden Phase als Ansprechpartner zur Verfügung zu stehen. Je nach vereinbartem Leistungsumfang kann der Makler außerdem bei der Vorbereitung des Kaufvertrags unterstützen, notwendige Informationen an das Notariat übermitteln und organisatorische Fragen zwischen Käufer und Verkäufer koordinieren. Für das Zustandekommen des notariellen Kaufvertrags ist seine persönliche Anwesenheit jedoch grundsätzlich nicht erforderlich.
Quellen:
- Handbuch Hauskauf: Vermögensanalyse – Bausteine der Finanzierung – Kaufvertrag und wichtige Dokumente; Gebrauchte Immobilien analysieren, bewerten, finanzieren; Von Thomas Weyrauch · 2022; ISBN: 9783747105627, 3747105629
- Handbuch Hauskauf; Gebrauchte Immobilien analysieren, bewerten, finanzieren. Mit Checklisten für die Hausbesichtigung; Von Thomas Weyrauch · 2026; ISBN: 9783747111369, 374711136X
- Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS)
- Text der Immobilienwertermittlungsverordnung
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