Altbausanierung Kosten: Tabelle nach Baujahr und Maßnahme
Die Kosten einer Altbausanierung hängen vor allem vom Baujahr ab: Eine Komplettsanierung kostet bei Häusern vor 1950 meist 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, bei Gebäuden aus den 1980er-Jahren eher 800 bis 1.500 Euro. S Immobilienpartner zeigt die Kosten als Tabelle nach Baujahr, Umfang und Maßnahme, erklärt die typischen Altbau-Probleme und nennt die Förderung, die seit Juli 2026 gilt. Die Gesamttabelle am Ende können Sie ausdrucken oder als PDF speichern.
Das Wichtigste in Kürze
- Einzelmaßnahmen kosten 50–300 €/m², eine Teilsanierung 600–1.200 €/m² Wohnfläche.
- Je älter das Haus, desto teurer: vor 1950 bis 2.500 €/m², nach 1995 meist unter 1.000 €/m².
- Altbautypische Zusatzkosten: Asbest, Bleirohre, feuchter Keller, Denkmalschutz.
- In Köln und Düsseldorf liegen die Handwerkerpreise etwa 10 bis 15 % über dem Bundesdurchschnitt.
- Förderung: 15 % BAFA für die Gebäudehülle, bis 80 % KfW für die Heizung, Kredit mit Tilgungszuschuss für Effizienzhäuser.
Altbausanierung Kosten pro m² nach Umfang
| Umfang | Typische Maßnahmen | Kosten pro m² Wohnfläche | Haus mit 130 m² |
| Einzelmaßnahmen | z. B. Kellerdecke dämmen, Fenster tauschen | 50–300 € | 6.500–39.000 € |
| Teilsanierung | Teile der Gebäudehülle, Heizungstausch | 600–1.200 € | 78.000–156.000 € |
| Komplettsanierung zum Effizienzhaus | Gesamte Hülle, Wärmepumpe, Lüftung | 700–1.400 € | 91.000–182.000 € |
| Kernsanierung | Rückbau bis aufs Tragwerk, alle Gewerke neu | 1.000–2.500 € | 130.000–325.000 € |
Was bei einer vollständigen Entkernung dazukommt, erklärt der Ratgeber Kernsanierung Kosten.
Altbausanierung Kosten Tabelle nach Baujahr
Das Baujahr verrät viel über Bauweise, Dämmstandard und typische Schäden. Die folgenden Werte gelten für eine Komplettsanierung.
| Baujahr | Typischer Energiebedarf | Kosten pro m² | Haus mit 130 m² | Typische Besonderheiten |
| Vor 1950 | 250–400 kWh/(m²·a) | 1.500–2.500 € | 195.000–325.000 € | Keine Dämmung, Holzbalkendecken, alte Leitungen, Kellerfeuchte, oft Denkmalschutz |
| 1950–1978 | 180–300 kWh/(m²·a) | 1.200–2.000 € | 156.000–260.000 € | Einschalige Wände, Einfachverglasung, Asbest in Platten und Belägen |
| 1978–1995 | 120–200 kWh/(m²·a) | 800–1.500 € | 104.000–195.000 € | Dünne Dämmung, Zweifachverglasung, veraltete Heizung |
| Nach 1995 | 70–150 kWh/(m²·a) | 500–1.000 € | 65.000–130.000 € | Oft reicht der Heizungstausch plus punktuelle Dämmung |
Häuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren machen den größten Teil des unsanierten Bestands aus. Die erste Wärmeschutzverordnung kam erst 1977; ältere Gebäude sind im Wesentlichen ungedämmt.
Kostentabelle nach Maßnahme
Die Richtwerte gelten für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche, etwa 150 m² Fassade, 110 m² Dach, 90 m² Kellerdecke und 12 Fenstern.
| Maßnahme | Kosten pro Einheit | Einfamilienhaus |
| Kellerdecke dämmen | 20–60 €/m² | 1.800–5.400 € |
| Oberste Geschossdecke dämmen | 20–70 €/m² | 2.200–7.700 € |
| Einblasdämmung bei zweischaligem Mauerwerk | 20–50 €/m² | 3.000–7.500 € |
| Fassade dämmen (WDVS) | 130–250 €/m² | 19.500–37.500 € |
| Dach: Zwischensparrendämmung | 70–120 €/m² | 7.700–13.200 € |
| Dach: Aufsparrendämmung mit Neueindeckung | 200–350 €/m² | 22.000–38.500 € |
| Fenster, Dreifachverglasung | 500–1.200 €/Stück | 6.000–14.400 € |
| Luft-Wasser-Wärmepumpe | pauschal | 27.000–40.000 € |
| Fernwärmeanschluss | pauschal | 7.000–15.000 € |
| Elektroinstallation neu | 80–150 €/m² Wohnfläche | 10.400–19.500 € |
| Badezimmer komplett | pro Bad | 8.000–20.000 € |
| Asbestentsorgung | objektabhängig | 5.000–25.000 € |
Richtwerte 2026 vor Förderung, inklusive Einbau. In Köln, Bonn und Düsseldorf etwa 10–15 % höher.
Typische Altbau-Probleme und ihre Kosten
Im Altbau entstehen die größten Kostenrisiken oft dort, wo man sie nicht sieht. Ein Bausachverständiger oder Energieberater vor dem Kauf oder vor Baubeginn zahlt sich deshalb fast immer aus.
- Asbest: In Häusern bis Anfang der 1990er-Jahre steckt Asbest häufig in Fassaden- und Dachplatten, Bodenbelägen, Klebern oder Rohrisolierungen. Die Entsorgung durch Fachbetriebe kostet je nach Umfang 5.000 bis 25.000 Euro zusätzlich.
- Bleirohre: In sehr alten Gebäuden können noch Trinkwasserleitungen aus Blei liegen. Sie müssen vollständig ersetzt werden.
- Feuchter Keller: Fehlende Horizontalsperren und Abdichtungen führen zu nassen Wänden und Schimmel. Die Kosten hängen stark vom Verfahren ab; ein Gutachten klärt die Ursache.
- Holzbalkendecken: Feuchtigkeit kann Fäulnis oder Hausschwamm verursachen, oft erst nach dem Öffnen sichtbar.
- Denkmalschutz: Sonderlösungen wie Innendämmung oder Holzfenster nach historischem Vorbild verteuern die Sanierung um etwa 30 bis 50 Prozent. Dafür gibt es erhöhte steuerliche Abschreibungen.
- Komplexe Geometrie: Erker, Gauben und Vorsprünge erhöhen die Kosten der Fassadendämmung um 20 bis 40 Prozent.
Planen Sie bei Häusern vor 1978 mindestens 20 Prozent Puffer ein.
Die richtige Reihenfolge bei der Altbausanierung
| Schritt | Maßnahme | Warum in dieser Reihenfolge? |
| 1 | Bestandsaufnahme, Schadstoffcheck, Sanierungsfahrplan | Grundlage für Budget und Förderung |
| 2 | Schäden beheben: Feuchtigkeit, Dach, Statik | Sonst werden neue Bauteile beschädigt |
| 3 | Oberste Geschossdecke und Kellerdecke dämmen | Günstig, schnelle Wirkung |
| 4 | Dach, Fassade und Fenster | Idealerweise gemeinsam, Gerüst nur einmal |
| 5 | Heizung tauschen | Erst jetzt passt die Leistung zum gesunkenen Bedarf |
| 6 | Leitungen, Bäder, Innenausbau | Zum Schluss, damit nichts wieder geöffnet werden muss |
Wer Fassade, Fenster und Dach in einer Phase saniert, spart allein beim Gerüst 3.000 bis 6.000 Euro. Die Reihenfolge für kleinere Maßnahmen beschreibt unser Ratgeber Haus renovieren.
Förderung für die Altbausanierung 2026
Zum 21. Juli 2026 wurde die Bundesförderung für effiziente Gebäude umgestellt. Für Altbauten sind diese Programme relevant:
| Programm | Wofür | Konditionen ab 21.07.2026 |
| BAFA BEG Einzelmaßnahmen | Dämmung, Fenster, Türen | 15 % Zuschuss; mit Sanierungsfahrplan 20 %, aber nur ab 30.000 € förderfähigen Kosten; höchstens 30.000 € bzw. 60.000 € förderfähig |
| KfW 458 Heizungsförderung | Wärmepumpe, Pellets, Fernwärme | Im Standardfall 46 %, einkommensabhängig bis 80 %; höchstens 28.000 € förderfähig |
| KfW 261 Effizienzhaus | Komplettsanierung zum Effizienzhaus | Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit, Tilgungszuschuss um 10 Prozentpunkte gesenkt |
| BAFA Energieberatung | Individueller Sanierungsfahrplan | 50 % Zuschuss zur Beratung |
| Steuerbonus § 35c EStG | Energetische Maßnahmen, selbst genutzt | 20 % über drei Jahre, höchstens 40.000 €; nicht mit BAFA oder KfW kombinierbar |
Anträge bei BAFA und KfW müssen vor der Auftragsvergabe gestellt werden.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus von 1972 mit 130 m²
| Maßnahme | Kosten | Förderung | Eigenanteil |
| Sanierungsfahrplan | 1.200 € | 600 € | 600 € |
| Kellerdecke dämmen, 90 m² | 3.150 € | 630 € | 2.520 € |
| Dach Zwischensparrendämmung, 110 m² | 10.450 € | 2.090 € | 8.360 € |
| Fassade WDVS, 150 m² | 27.750 € | 5.550 € | 22.200 € |
| 12 Fenster, Dreifachverglasung | 7.800 € | 1.560 € | 6.240 € |
| Luft-Wasser-Wärmepumpe | 30.000 € | 12.880 € | 17.120 € |
| Hydraulischer Abgleich | 1.500 € | 300 € | 1.200 € |
| Summe | 81.850 € | 23.610 € | 58.240 € |
Annahmen: schrittweise Sanierung mit Sanierungsfahrplan, Hüllenmaßnahmen über 30.000 €, Wärmepumpe mit 46 % Standardförderung. Ohne Asbest oder Feuchteschäden.
Lohnt sich eine Altbausanierung?
Neben niedrigeren Heizkosten zahlt eine Sanierung auf den Wert ein: Energetisch schlechte Häuser werden am Markt zunehmend mit Abschlägen gehandelt, eine Verbesserung um mehrere Effizienzklassen kann den Wert spürbar steigern. Wie Energieeffizienz und Immobilienwert zusammenhängen, zeigt unser Beitrag Energieeffizienz: der Schlüssel zum Wert Ihrer Immobilie. Ob sich Sanieren oder ein Verkauf im jetzigen Zustand mehr lohnt, klärt eine Wertermittlung für beide Szenarien.
Altbausanierung Kosten: Tabelle zum Ausdrucken
Die wichtigsten Werte auf einen Blick. Über die Druckfunktion Ihres Browsers können Sie diese Tabelle ausdrucken oder als PDF speichern.
| Position | Richtwert 2026 |
| Einzelmaßnahmen | 50–300 €/m² Wohnfläche |
| Teilsanierung | 600–1.200 €/m² Wohnfläche |
| Komplettsanierung Baujahr vor 1950 | 1.500–2.500 €/m² |
| Komplettsanierung Baujahr 1950–1978 | 1.200–2.000 €/m² |
| Komplettsanierung Baujahr 1978–1995 | 800–1.500 €/m² |
| Komplettsanierung Baujahr nach 1995 | 500–1.000 €/m² |
| Fassade WDVS | 130–250 €/m² Fassade |
| Dach mit Neueindeckung | 200–350 €/m² Dach |
| Fenster Dreifachverglasung | 500–1.200 €/Stück |
| Wärmepumpe | 27.000–40.000 € |
| Asbestentsorgung | 5.000–25.000 € |
| Puffer für Altbauten | mind. 20 % |
| Regionaler Aufschlag Köln/Düsseldorf | ca. +10–15 % |
Fazit
Eine Altbausanierung kostet je nach Baujahr und Umfang zwischen wenigen Tausend Euro für Einzelmaßnahmen und mehr als 300.000 Euro für die Komplettsanierung eines Vorkriegshauses. Wer mit einer Bestandsaufnahme beginnt, die Reihenfolge einhält und Förderanträge rechtzeitig stellt, hält die Kosten im Griff. Wenn Sie einen Altbau in Köln, Bonn oder Düsseldorf kaufen oder verkaufen möchten, hilft S Immobilienpartner, Sanierungsbedarf und Wert realistisch einzuschätzen.
FAQ – Altbausanierung Kosten
Was kostet die Sanierung eines Altbaus pro m²?
Das hängt von Umfang und Baujahr ab. Einzelmaßnahmen kosten 50 bis 300 Euro, eine Teilsanierung 600 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Komplettsanierung liegt bei Häusern vor 1950 meist bei 1.500 bis 2.500 Euro, bei Gebäuden nach 1995 bei 500 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter.
Was kostet es, ein Haus aus den 60er-Jahren zu sanieren?
Für eine Komplettsanierung eines Einfamilienhauses aus den 1960er-Jahren mit 130 m² sind meist 156.000 bis 260.000 Euro vor Förderung realistisch. Häuser dieser Zeit haben kaum Dämmung, oft Einfachverglasung und nicht selten asbesthaltige Bauteile. Schrittweise Einzelmaßnahmen sind deutlich günstiger.
Gibt es eine Altbausanierung-Kostentabelle als PDF?
Die Gesamttabelle in diesem Artikel können Sie über die Druckfunktion Ihres Browsers ausdrucken oder als PDF speichern. Sie enthält die Richtwerte nach Umfang, Baujahr und den wichtigsten Einzelmaßnahmen für 2026. Für Ihr konkretes Haus ersetzt sie keine Angebote von Fachbetrieben.
Welche Förderung gibt es 2026 für die Altbausanierung?
Das BAFA fördert Dämmung und Fenster mit 15 Prozent, mit Sanierungsfahrplan ab 30.000 Euro Investition mit 20 Prozent. Die KfW bezuschusst neue Heizungen im Standardfall mit 46 Prozent, einkommensabhängig bis 80 Prozent. Für Komplettsanierungen gibt es den Kredit 261 mit Tilgungszuschuss. Alternativ ist ein Steuerbonus von 20 Prozent möglich.
Womit sollte man bei der Altbausanierung anfangen?
Mit einer Bestandsaufnahme durch einen Energieberater oder Bausachverständigen, inklusive Schadstoffcheck. Danach werden Schäden wie Feuchtigkeit oder ein undichtes Dach behoben, dann folgen Dämmung und Fenster und erst zum Schluss die neue Heizung. So wird die Heizung passend zum gesunkenen Bedarf ausgelegt.
Lohnt sich die Sanierung eines Altbaus oder ist Abriss günstiger?
Bei intakter Tragkonstruktion und guter Lage lohnt sich die Sanierung meist. Übersteigen die Kosten 70 bis 80 Prozent eines vergleichbaren Neubaus, kann Abriss und Neubau wirtschaftlicher sein. Denkmalschutz schließt einen Abriss in der Regel aus, bringt aber höhere steuerliche Abschreibungen.
Quellen:
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