Anschlussfinanzierung: So finanzieren Sie Ihre Restschuld klug weiter
Eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie, wenn die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits endet, das Darlehen aber noch nicht vollständig getilgt ist. Für die verbleibende Restschuld vereinbaren Sie dann einen neuen Zinssatz, entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einem neuen Kreditgeber. Wer 2016 zu Zinsen unter 2 Prozent finanziert hat, trifft heute auf ein deutlich höheres Zinsniveau, und die Monatsrate kann spürbar steigen. S Immobilienpartner erklärt, wann Sie aktiv werden sollten, welche Wege es gibt, was sie kosten und wie sich die Entscheidung in Euro auswirkt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Anschlussfinanzierung löst die Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung ab. Zinssatz, Tilgung und neue Zinsbindung werden neu festgelegt.
- Drei Wege stehen offen: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer anderen Bank oder ein Forward-Darlehen, das den Zins bis zu rund fünfeinhalb Jahre im Voraus sichert.
- Die Bank muss Sie spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob und zu welchem Zins sie verlängert. Planen sollten Sie deutlich früher, ideal etwa drei Jahre vorher.
- Schon 0,3 Prozentpunkte Zinsunterschied können bei 235.000 Euro Restschuld in zehn Jahren rund 7.900 Euro ausmachen. Ein Vergleich lohnt sich fast immer.
- Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Baufinanzierungen sind als Annuitätendarlehen mit fester Sollzinsbindung angelegt, oft über zehn oder 15 Jahre. In dieser Zeit ist der Zins fest, die Rate bleibt gleich. Das Darlehen ist am Ende der Zinsbindung aber selten vollständig zurückgezahlt. Der offene Betrag heißt Restschuld, und genau diesen Betrag finanziert die Anschlussfinanzierung weiter.
Rechtlich und wirtschaftlich ist die Anschlussfinanzierung ein neuer Abschnitt Ihres Kredits. Sie verhandeln den Sollzins, die Höhe der Tilgung, die Länge der neuen Zinsbindung und Optionen wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel neu. Die Immobilie bleibt über die bestehende Grundschuld als Sicherheit eingetragen. Worin sich Grundschuld und die klassische Hypothek unterscheiden, erklärt unser eigener Ratgeber.
Wichtig für die Planung: Die Restschuld kennen Sie schon heute. Sie steht im Tilgungsplan Ihres Darlehensvertrags oder in der jährlichen Kontomitteilung der Bank. Mit dieser Zahl lässt sich jede Option durchrechnen.
Anschlussfinanzierung: Wann kümmern?
Der richtige Zeitpunkt hängt davon ab, wie viel Sicherheit Sie wollen und wie Sie die Zinsentwicklung einschätzen. Ein fester Fahrplan hilft, keine Option zu verpassen:
| Zeit bis Zinsbindungsende | Was möglich ist | Was Sie tun sollten |
| mehr als 5,5 Jahre | Noch keine Anschlussfinanzierung abschließbar | Sondertilgungsrechte nutzen, Rücklagen bilden, Zinsentwicklung verfolgen |
| 5,5 bis etwa 1 Jahr | Forward-Darlehen mit Zinsaufschlag | Restschuld ermitteln, erste Angebote einholen, Forward-Aufschlag gegen Zinsrisiko abwägen |
| 12 bis 6 Monate | Bei vielen Banken Umschuldung ohne oder mit geringem Aufschlag | Konkrete Angebote mehrerer Kreditgeber vergleichen, Unterlagen sammeln |
| 6 bis 3 Monate | Umschuldung oder Prolongation | Entscheiden und Antrag stellen, damit genug Zeit für Prüfung und Grundschuldabtretung bleibt |
| spätestens 3 Monate | Pflichtinformation der Bank nach § 493 BGB | Prolongationsangebot mit Vergleichsangeboten abgleichen und nachverhandeln |
Das Angebot der Hausbank kommt oft erst kurz vor Schluss. Wer bis dahin wartet, hat kaum noch Zeit für einen Wechsel und nimmt das Angebot meist so, wie es ist. Ein Vergleichsangebot in der Hand verbessert dagegen Ihre Verhandlungsposition, auch wenn Sie am Ende bei Ihrer Bank bleiben.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
| Kreditgeber | bisherige Bank | neue Bank | bisherige oder neue Bank |
| Abschluss | meist wenige Monate vor Ablauf | meist bis 12 Monate vor Ablauf | bis rund 66 Monate vor Ablauf |
| Zins | Angebot der Hausbank, oft nicht das günstigste | Marktvergleich möglich | heutiger Zins plus Forward-Aufschlag |
| Aufwand | gering, wenige Unterlagen | vollständiger Kreditantrag, Bonitäts- und Objektprüfung | wie Umschuldung, bei der Hausbank teils weniger |
| Zusatzkosten | in der Regel keine | Grundschuldabtretung, oft einige hundert Euro | Aufschlag, bei Bankwechsel zusätzlich Abtretung |
| Risiko | Zinsniveau am Stichtag | Zinsniveau am Stichtag | Abnahmepflicht, auch wenn die Zinsen später fallen |
Prolongation: bequem, aber selten am günstigsten
Bei der Prolongation bleibt alles beim Alten, nur der Zins und die neue Bindungsdauer ändern sich. Das spart Papierkram. Die Bank ist allerdings nicht verpflichtet, Ihnen ihren besten Zins anzubieten. Ein verbreiteter Irrtum ist zudem, dass die Hausbank die Bonität nicht mehr prüft. Laut BaFin bewertet jeder Kreditgeber mindestens einmal jährlich, ob Sie den Kredit bedienen können, und auch verspätete Raten aus der Vergangenheit fließen ein. Achten Sie auch darauf, ob Sondertilgungsrechte im neuen Abschnitt erhalten bleiben.
Umschuldung der Baufinanzierung: neue Bank, neue Konditionen
Endet die Zinsbindung, können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einem anderen Kreditgeber wechseln. Die neue Bank löst die Restschuld bei der alten ab und übernimmt die Grundschuld. Dafür prüft sie Einkommen, Ausgaben und die Immobilie, häufig mit einer neuen Bewertung. Im Gegenzug können Sie alles neu gestalten: Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungen, Ratenpausen. Eine Umschuldung eignet sich auch, um mehrere Darlehen, etwa ein KfW-Darlehen und ein Bankdarlehen, zu einem Vertrag zusammenzuführen.
Forward-Darlehen: Zins heute sichern, später auszahlen
Ein Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen, das erst zu einem festgelegten Termin in der Zukunft ausgezahlt wird. Für die Vorlaufzeit verlangen Banken einen Aufschlag, üblich sind etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten werden aus 4,2 Prozent so rund 4,68 Prozent. Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Fallen die Zinsen, müssen Sie es trotzdem abnehmen, sonst verlangt die Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung.
Alternativen: Bausparvertrag und variables Darlehen
Ein frühzeitig abgeschlossener Bausparvertrag kann einen Teil der Restschuld ablösen. Sein Vorteil: Das Bauspardarlehen muss nicht abgenommen werden und lässt sich meist jederzeit ohne Entschädigung zurückzahlen. Der Nachteil: Der genaue Zuteilungstermin ist nicht garantiert, und in der Ansparphase fallen Abschlussgebühren an. Kombimodelle aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag sind komplex, die BaFin rät, sie vor Abschluss genau zu prüfen. Ein Darlehen mit variablem Zins ist nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar. Es eignet sich als Übergangslösung, etwa wenn ein Verkauf oder eine größere Sondertilgung absehbar ist, trägt aber das volle Zinsrisiko.
Wovon der Zins Ihrer Anschlussfinanzierung abhängt
Den größten Einfluss hat das allgemeine Zinsniveau zum Abschlusszeitpunkt. Für zehnjährige Zinsbindungen liegen die Bauzinsen im Oktober 2026 bei etwa 4,1 bis 4,4 Prozent effektiv. Den aktuellen Stand finden Sie in unserer Übersicht Bauzinsen aktuell. Innerhalb dieses Rahmens entscheiden persönliche Faktoren über Ihren Zins:
- Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Restschuld zum Beleihungswert der Immobilie. Je kleiner der Anteil, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser der Zins. Hier spielt Ihnen die Tilgung der vergangenen Jahre in die Hände.
- Wert der Immobilie: Ist die Immobilie seit dem Kauf im Wert gestiegen, sinkt der Beleihungsauslauf zusätzlich. Eine aktuelle Immobilienbewertung liefert dafür eine belastbare Grundlage für das Gespräch mit der Bank.
- Bonität: Einkommen, Ausgaben, weitere Kredite und die Zahlungshistorie.
- Länge der neuen Zinsbindung: Längere Bindungen kosten meist einen Aufschlag, schützen aber länger vor Zinsänderungen.
- Darlehensbetrag: Sehr kleine Restschulden sind für Banken wenig attraktiv und werden teils mit höheren Zinsen angeboten.
Rechenbeispiel: Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren Zinsbindung
Familie K. hat 2016 ein Reihenhaus mit einem Darlehen über 300.000 Euro finanziert: 1,6 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Die Monatsrate beträgt 900 Euro. Im Herbst 2026 endet die Zinsbindung, die Restschuld liegt bei rund 235.000 Euro. Die Hausbank bietet eine Prolongation zu 4,5 Prozent an, eine andere Bank 4,2 Prozent.
Die erste Erkenntnis ist ernüchternd: Bei 4,2 Prozent kosten allein die Zinsen auf 235.000 Euro rund 822 Euro im Monat. Behält die Familie ihre bisherige Rate von 900 Euro, bleiben weniger als 80 Euro für die Tilgung, und das Darlehen wäre erst nach über 58 Jahren abbezahlt. Die Rate muss also steigen. Die Tabelle vergleicht beide Angebote bei einer neuen Rate von 1.250 Euro und zehn Jahren Zinsbindung:
| Zehn Jahre, Rate 1.250 € | Prolongation 4,5 % | Umschuldung 4,2 % | Umschuldung 4,2 % mit 20.000 € Sondertilgung |
| Darlehensbetrag | 235.000 € | 235.000 € | 215.000 € |
| Gezahlte Zinsen in 10 Jahren | 94.246 € | 86.382 € | 75.965 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 179.246 € | 171.382 € | 140.965 € |
| Voraussichtlich schuldenfrei nach | rund 27 Jahren | rund 26 Jahren | rund 22 Jahren |
Eigene Berechnung mit monatlicher Verzinsung und gleichbleibender Rate; Zinssätze als Beispiel, Stand Oktober 2026. Die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung setzt voraus, dass der Zins auch nach zehn Jahren gleich bleibt.
Der Wechsel spart der Familie in zehn Jahren rund 7.900 Euro Zinsen. Demgegenüber stehen einige hundert Euro für die Grundschuldabtretung. Bringt sie zusätzlich 20.000 Euro Erspartes ein, sinken die Zinskosten um weitere rund 10.400 Euro, und die Restschuld nach zehn Jahren liegt gut 30.000 Euro niedriger. Prüfen Sie deshalb vor Ende der Zinsbindung, ob Rücklagen besser in die Tilgung fließen.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen? Der Break-even
Angenommen, Familie K. hätte sich 2024 mit 24 Monaten Vorlauf gegen steigende Zinsen absichern wollen. Bei einem heutigen Grundzins von 4,2 Prozent und 0,02 Prozentpunkten Aufschlag pro Monat läge der Forward-Zins bei 4,68 Prozent. Bei 2 Prozent Tilgung wären das rund 1.308 Euro Rate statt 1.214 Euro zum Normalzins. Das Forward-Darlehen zahlt sich also nur aus, wenn der Marktzins zum Auszahlungstermin über etwa 4,7 Prozent liegt. Steigt er zum Beispiel auf 5,0 Prozent, spart der Forward-Kunde in zehn Jahren rund 6.500 Euro Zinsen. Bleibt der Zins bei 4,2 Prozent, zahlt er rund 9.800 Euro mehr.
Selbst rechnen: So nutzen Sie einen Anschlussfinanzierung-Rechner
Ein Anschlussfinanzierung-Rechner braucht nur wenige Angaben: Restschuld laut Tilgungsplan, Datum des Zinsbindungsendes, gewünschte neue Zinsbindung und Tilgung oder Wunschrate. Rechnen Sie mindestens zwei Szenarien, einmal mit dem aktuellen Zins und einmal mit einem Prozentpunkt mehr. So sehen Sie, wie viel Puffer Ihr Budget verträgt. Als Faustformel für die Monatsrate gilt: Restschuld mal (Sollzins plus Tilgung) geteilt durch zwölf.
Kosten der Anschlussfinanzierung
Eine Prolongation verursacht in der Regel keine Zusatzkosten. Beim Bankwechsel muss die Grundschuld auf den neuen Kreditgeber übergehen. Dafür gibt es zwei Wege, deren Gebühren sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und der Höhe der eingetragenen Grundschuld richten, nicht nach der Restschuld:
| Weg | Ablauf | Kosten bei 300.000 € Grundschuld (Richtwert) |
| Abtretung der Grundschuld | Die alte Bank tritt die bestehende Grundschuld an die neue Bank ab, das Grundbuchamt trägt die Änderung ein. | rund 320 € Grundbuchgebühr zuzüglich Notarkosten für Beglaubigung und Vollzug, insgesamt meist einige hundert Euro |
| Löschung und Neueintragung | Die alte Grundschuld wird gelöscht, für die neue Bank wird eine neue Grundschuld bestellt. | Grundbuch und Notar zusammen ab rund 1.600 € |
Berechnet nach Tabelle B GNotKG (Stand 2026): 0,5 Gebühr für die Eintragung der Abtretung, je 1,0 Gebühr für Bestellung und Eintragung einer neuen Grundschuld, 0,5 Gebühr für die Löschung; Notarkosten zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen.
Die Abtretung ist fast immer der günstigere Weg. Viele Banken übernehmen diese Kosten sogar ganz oder teilweise, um neue Kunden zu gewinnen. Fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben. Wie eine Buchgrundschuld im Grundbuch funktioniert, lesen Sie im Beitrag Grundschuld ohne Brief. Bei einem Forward-Darlehen kommt als versteckter Kostenpunkt der Zinsaufschlag hinzu.
Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB und Vorfälligkeitsentschädigung
Vor Ende der Zinsbindung kommen Sie normalerweise nur gegen eine Entschädigung aus einem Festzinsdarlehen heraus. Eine wichtige Ausnahme regelt § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie das Darlehen ganz oder teilweise kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Es ist vor allem für Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung interessant, wenn die Marktzinsen unter Ihrem Vertragszins liegen.
Ein Detail wird oft übersehen: Vereinbaren Sie nach der Auszahlung einen neuen Zinssatz, etwa durch Prolongation oder ein Forward-Darlehen, beginnen die zehn Jahre ab dieser neuen Vereinbarung. Wer also drei Jahre vor Ablauf ein Forward-Darlehen mit 15 Jahren Bindung unterschreibt, kann frühestens zehn Jahre nach der Unterschrift kündigen. Beachten Sie außerdem: Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie den Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückzahlen. Die Anschlussfinanzierung muss also rechtzeitig stehen.
Müssen Sie das Darlehen aus berechtigtem Interesse vorzeitig ablösen, etwa wegen eines Verkaufs, erlaubt § 490 Abs. 2 BGB die Kündigung. Die Bank darf dann aber nach § 502 BGB eine angemessene Entschädigung für ihren Zinsschaden verlangen. Wie sie berechnet wird und wann sie entfällt, zeigt unser Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Fragen zur Wirksamkeit einer Kündigung im Einzelfall wenden Sie sich an eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt.
Anschlussfinanzierung erhöhen: Modernisierung mitfinanzieren
Steht eine neue Heizung, eine Dachdämmung oder ein Badumbau an, lässt sich das oft mit der Anschlussfinanzierung verbinden. Zwei Konstellationen sind zu unterscheiden. Ist die eingetragene Grundschuld höher als die Restschuld, kann die Bank den Differenzbetrag ohne neue Eintragung beleihen. Bei 300.000 Euro Grundschuld und 235.000 Euro Restschuld wären das rechnerisch bis zu 65.000 Euro, vorausgesetzt Bonität und Beleihungswert passen. Reicht die Grundschuld nicht, muss eine zusätzliche Grundschuld eingetragen werden, was weitere Notar- und Grundbuchkosten verursacht.
Bedenken Sie: Jeder zusätzliche Euro verlängert die Laufzeit oder erhöht die Rate. Für energetische Maßnahmen lohnt sich vorher ein Blick auf Förderprogramme von KfW und BAFA, die günstiger sein können als eine Aufstockung des Bankdarlehens.
Ablauf einer Anschlussfinanzierung in sechs Schritten
- Bestandsaufnahme: Restschuld, Zinsbindungsende, Höhe der Grundschuld und verbleibende Sondertilgungsrechte aus den Vertragsunterlagen heraussuchen.
- Budget prüfen: Welche Rate ist dauerhaft tragbar, auch bei höheren Zinsen? Wann soll das Darlehen spätestens getilgt sein, etwa bis zum Ruhestand?
- Angebote einholen: Hausbank, mindestens zwei weitere Kreditgeber oder eine unabhängige Beratung. Vergleichen Sie den Effektivzins bei gleicher Zinsbindung und Tilgung.
- Unterlagen bereitstellen: Für eine Umschuldung meist Ausweis, Einkommensnachweise, Kontoauszüge, aktueller Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Fotos und Darlehenskontoauszug.
- Vertrag abschließen: Ein Notartermin ist bei einer Abtretung in der Regel nicht nötig, die Formalitäten übernimmt meist die neue Bank.
- Ablösung: Zum Stichtag zahlt die neue Bank die Restschuld an die alte Bank aus, ab dann gilt die neue Rate.
Wenn die neue Rate zu hoch wird
Für Haushalte mit hoher Restschuld und knappem Budget kann die Anschlussfinanzierung zur Belastungsprobe werden. Handeln Sie früh, nicht erst nach der ersten verpassten Rate. Mögliche Stellschrauben sind eine niedrigere Tilgung, eine längere Zinsbindung für mehr Planbarkeit oder der Einsatz von Rücklagen. Selbstnutzende Eigentümer mit geringem Einkommen können einen Lastenzuschuss, das Wohngeld für Eigentümer, prüfen lassen. Bei echten Zahlungsschwierigkeiten helfen anerkannte Schuldnerberatungsstellen. Und reicht all das nicht, ist ein geordneter Verkauf zum Marktwert fast immer besser als eine Zwangsversteigerung.
Fazit
Eine Anschlussfinanzierung ist keine Formsache, sondern eine der größten Stellschrauben Ihrer gesamten Baufinanzierung. Wer früh plant, mehrere Angebote vergleicht und Rücklagen gezielt zur Tilgung einsetzt, spart schnell fünfstellige Beträge. Ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen am besten passt, hängt von der Restzeit bis zum Zinsbindungsende, Ihrer Zinserwartung und Ihrem Budget ab. Rechnen Sie dafür immer auch ein Szenario mit höheren Zinsen durch.
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FAQ – Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Ideal ist ein erster Überblick etwa drei Jahre vor Ende der Zinsbindung. Ab 5,5 Jahren vorher sind Forward-Darlehen möglich, ab etwa zwölf Monaten vorher klassische Umschuldungen. Spätestens sechs Monate vor Ablauf sollten Sie sich entschieden haben, damit für einen Bankwechsel genug Zeit bleibt.
Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?
Bei der Prolongation verlängern Sie den Kredit bei Ihrer bisherigen Bank zu einem neuen Zins. Bei der Umschuldung löst eine andere Bank die Restschuld ab und übernimmt die Grundschuld. Die Prolongation ist bequemer, die Umschuldung bringt oft den besseren Zins.
Was kostet ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung?
Bei einer Abtretung der Grundschuld fallen meist einige hundert Euro für Grundbuch und Notar an, abhängig von der Höhe der Grundschuld. Teurer ist die Löschung und Neueintragung. Viele Banken übernehmen die Abtretungskosten ganz oder teilweise.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn der Marktzins bis zum Auszahlungstermin stärker steigt als der Aufschlag. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten pro Monat muss der Zins um rund einen halben Prozentpunkt steigen. Wer Planungssicherheit über alles stellt, akzeptiert den Aufschlag als Versicherungsprämie.
Kann ich meinen Kredit nach 10 Jahren kündigen?
Ja. Nach § 489 BGB können Sie ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wurde zwischenzeitlich ein neuer Zins vereinbart, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.
Wird bei der Anschlussfinanzierung die Bonität erneut geprüft?
Bei einer Umschuldung prüft die neue Bank Bonität und Immobilie vollständig. Auch die bisherige Bank bewertet ihre Kunden laufend und berücksichtigt etwa verspätete Zahlungen. Eine Prolongation ist deshalb kein Ausweg, um eine Prüfung zu umgehen.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung Eigenkapital einbringen?
Ja, zum Ende der Zinsbindung können Sie beliebig viel ohne Entschädigung sondertilgen. Eine niedrigere Restschuld senkt die Zinskosten und verbessert oft den Zinssatz. Im Rechenbeispiel spart eine Sondertilgung von 20.000 Euro in zehn Jahren rund 10.400 Euro Zinsen.
Quellen:
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