Vorfälligkeitsentschädigung: Wann Sie zahlen müssen und wie Sie sparen
Wer seinen Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung zurückzahlt, zum Beispiel weil er das Haus verkauft, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Sie gleicht die Zinsen aus, die der Bank dadurch entgehen, und kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Es gibt aber wichtige Ausnahmen: Nach zehn Jahren ist die Kündigung kostenlos, und bei fehlerhaften Vertragsangaben entfällt der Anspruch ganz. S Immobilienpartner erklärt, wann Sie zahlen müssen, wie die Entschädigung berechnet wird und wie Sie beim Hausverkauf Kosten sparen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn ein Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird.
- Beim Hausverkauf hat der Eigentümer ein Recht auf vorzeitige Ablösung, muss aber die Entschädigung zahlen.
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
- Sind die Angaben zur Berechnung im Kreditvertrag unzureichend, entfällt der Anspruch der Bank vollständig.
- Weil die Zinsen seit 2022 gestiegen sind, fallen Entschädigungen für günstige Altkredite heute oft niedriger aus als früher.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Bei einem Immobilienkredit mit fester Zinsbindung hat die Bank einen Anspruch auf die vereinbarten Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung. Lösen Sie den Kredit vorher ab, entgehen ihr diese Zinsen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich für diesen Schaden. Sie ist kein Strafgeld: Die Bank darf nur den tatsächlichen, angemessen berechneten Schaden verlangen, abzüglich der Kosten, die sie durch die vorzeitige Rückzahlung spart.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Ein Kredit mit fester Zinsbindung lässt sich grundsätzlich nicht einfach vorzeitig kündigen. Ein Recht auf vorzeitige Ablösung gegen Entschädigung haben Sie, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben und das Darlehen seit mindestens sechs Monaten ausgezahlt ist. Typische Fälle:
- Verkauf der Immobilie, etwa wegen Umzug, Jobwechsel oder Pflegebedarf
- Scheidung oder Trennung
- Tod eines Darlehensnehmers oder Erbschaft
- Arbeitslosigkeit oder Krankheit, wenn die Raten nicht mehr tragbar sind
- Bedarf an einer höheren Finanzierung, die die bisherige Bank nicht gewährt
Kein berechtigtes Interesse ist der Wunsch, zu einer Bank mit günstigeren Zinsen zu wechseln. Dann kann die Bank eine Ablösung ablehnen oder frei über die Bedingungen verhandeln.
Wann Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen
| Situation | Warum keine Entschädigung anfällt |
| Ende der Zinsbindung | Ab dann können Sie ohne Kosten ablösen |
| Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung | Gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung |
| Variables Darlehen | Jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar |
| Unzureichende Angaben im Kreditvertrag | Fehlen klare Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung, entfällt der Anspruch |
| Rückzahlung aus einer vorgeschriebenen Versicherung | Zum Beispiel eine Restschuldversicherung, die die Bank im Vertrag verlangt hat |
| Die Bank kündigt selbst | Etwa bei Zahlungsverzug; dann schulden Sie Verzugsschaden, aber keine Vorfälligkeitsentschädigung |
| Sondertilgungen im vereinbarten Rahmen | Vertraglich erlaubte Sondertilgungen kosten nichts |
Fehlerhafte Verträge: Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern
Für Immobilienkredite, die seit dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, muss der Vertrag klar und verständlich angeben, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Der Bundesgerichtshof hat am 20. Mai 2025 entschieden, dass eine unzureichende Darstellung dazu führt, dass die Bank gar keine Entschädigung verlangen darf. Im entschiedenen Fall hatte die Bank die Berechnung auf die Restlaufzeit des Darlehens statt auf die Zinsbindung bezogen; der Kunde erhielt rund 7.600 Euro zurück.
Nicht jede Ungenauigkeit reicht allerdings aus. Wer bereits gezahlt hat, sollte seinen Vertrag von einer Verbraucherzentrale oder einem Anwalt für Bankrecht prüfen lassen. Rückforderungen verjähren in der Regel drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem gezahlt wurde.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Banken berechnen den Schaden meist nach der vom Bundesgerichtshof anerkannten Aktiv-Passiv-Methode. Vereinfacht vergleicht die Bank, was sie mit Ihrem Kredit bis zum Ende der Zinsbindung verdient hätte, mit dem, was sie erhält, wenn sie den zurückgezahlten Betrag sicher in Pfandbriefe anlegt.
In die Berechnung fließen ein:
- Restschuld zum Ablösezeitpunkt
- Vereinbarter Sollzins und Zeitraum bis zum Ende der Zinsbindung, höchstens bis zum zehnjährigen Kündigungsrecht
- Wiederanlagerendite, meist die Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit passender Laufzeit
- Vereinbarte Sondertilgungsrechte, die die Bank zu Ihren Gunsten berücksichtigen muss
- Abzüge für Verwaltungs- und Risikokosten, die die Bank durch die Ablösung spart
- Abzinsung, weil die Bank das Geld früher erhält
Eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung selbst darf die Bank nicht verlangen. Sie muss Ihnen auf Anfrage mitteilen, wie hoch die Entschädigung wäre und wie sie zustande kommt.
Rechenbeispiel: Warum der Zinssatz entscheidet
Zwei Eigentümer verkaufen ihr Haus. Beide haben 250.000 Euro Restschuld und noch vier Jahre Zinsbindung. Angenommene Wiederanlagerendite heute: 2,8 %.
| Kredit A (abgeschlossen 2020) | Kredit B (abgeschlossen 2023) | |
| Vereinbarter Sollzins | 1,2 % | 4,2 % |
| Zinsdifferenz zur Wiederanlage | − 1,6 Prozentpunkte | + 1,4 Prozentpunkte |
| Entgangener Zinsgewinn in vier Jahren (vereinfacht) | kein Verlust | ca. 14.000 € |
| Abzug ersparter Verwaltungs- und Risikokosten, Abzinsung | – | ca. − 2.500 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung (Größenordnung) | gering, oft nur wenige Hundert Euro | ca. 11.500 € |
Stark vereinfachte Rechnung ohne laufende Tilgung. Die tatsächliche Höhe berechnet die Bank.
Das Beispiel zeigt: Wer seinen Kredit in der Niedrigzinsphase abgeschlossen hat, zahlt heute beim Verkauf oft wenig. Teuer wird es vor allem bei Krediten aus der Hochzinsphase ab 2023, wenn die Marktzinsen seitdem gesunken sind.
So senken oder vermeiden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung
- Vertrag prüfen lassen: Sind die Angaben zur Berechnung unzureichend, entfällt der Anspruch. Verbraucherzentralen bieten dafür eine kostenpflichtige Prüfung an.
- Zeitpunkt wählen: Endet die Zinsbindung oder die Zehn-Jahres-Frist bald, kann es sich lohnen, den Verkauf so zu planen, dass die Ablösung erst danach erfolgt, zum Beispiel über eine spätere Kaufpreisfälligkeit.
- Sondertilgungen nutzen: Vereinbarte, noch nicht genutzte Sondertilgungen senken die Restschuld ohne Kosten.
- Objekttausch vorschlagen: Kaufen Sie eine neue Immobilie, kann der Kredit mit der neuen Immobilie als Sicherheit weiterlaufen. Die Bank muss nicht zustimmen, tut es aber häufig.
- Übernahme durch den Käufer: In Einzelfällen übernimmt der Käufer den Kredit, wenn die Bank ihn als Darlehensnehmer akzeptiert.
- Berechnung prüfen und verhandeln: Fehler bei Sondertilgungen, Laufzeit oder Wiederanlagerendite sind nicht selten. Eine Nachberechnung durch einen Experten kann sich lohnen.
Hausverkauf mit laufendem Kredit: So läuft die Ablösung
- Bank früh informieren: Fordern Sie vor dem Verkauf die Höhe der Restschuld und der Vorfälligkeitsentschädigung an. So wissen Sie, welcher Mindestpreis nötig ist.
- Kaufvertrag beim Notar: Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsunterlagen für die Grundschuld mit dem genauen Ablösebetrag ein.
- Fälligkeit und Zahlung: Liegen alle Voraussetzungen vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie. Ein Notaranderkonto ist dafür in der Regel nicht nötig.
- Löschung der Grundschuld: Nach Zahlungseingang gibt die Bank die Grundschuld frei, der Notar veranlasst die Löschung im Grundbuch. Die Kosten trägt der Verkäufer. War ein Grundschuldbrief ausgestellt, muss er vorliegen; mehr dazu im Ratgeber Grundschuldbrief.
Mit welchen Kosten Verkäufer insgesamt rechnen sollten, zeigt unser Überblick Hausverkauf Kosten.
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?
| Situation | Steuerliche Behandlung |
| Selbst genutzte Immobilie | Nicht absetzbar |
| Vermietete Immobilie wird verkauft, Verkauf steuerfrei (nach zehn Jahren) | Nicht absetzbar, weder bei den Mieteinkünften noch beim Verkauf |
| Vermietete Immobilie wird innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig verkauft | Mindert als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn |
| Umschuldung bei weiter vermieteter Immobilie | Kann als Werbungskosten absetzbar sein |
Wann ein Verkauf steuerpflichtig ist, erklärt unser Ratgeber Hausverkauf Steuern.
Fazit
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist beim Hausverkauf mit laufendem Kredit oft unvermeidbar, aber nicht immer so hoch wie befürchtet. Bei günstigen Altkrediten fällt sie wegen der gestiegenen Zinsen häufig gering aus, nach zehn Jahren oder bei fehlerhaften Verträgen entfällt sie ganz. Holen Sie die Berechnung Ihrer Bank früh ein, prüfen Sie den Vertrag und planen Sie den Verkaufszeitpunkt. Wenn Sie Ihr Haus in Köln, Bonn oder Düsseldorf verkaufen möchten, rechnet S Immobilienpartner mit Ihnen durch, welcher Verkaufspreis nach Ablösung des Kredits übrig bleibt.
FAQ – Vorfälligkeitsentschädigung
Wie hoch ist aktuell die Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine feste Höhe gibt es nicht; sie hängt von Restschuld, vereinbartem Zins, verbleibender Zinsbindung und aktuellem Marktzins ab. Stand September 2026 ist sie für günstige Kredite aus den Jahren bis 2021 oft gering, weil die Bank das Geld heute höher verzinst anlegen kann. Bei Krediten ab 2023 mit Zinsen um 4 % kann sie bei 250.000 Euro Restschuld und vier Jahren Restlaufzeit schnell rund 10.000 Euro erreichen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung für einen Privatkredit?
Bei Ratenkrediten und anderen Verbraucherkrediten ohne Immobilie ist die Entschädigung gesetzlich gedeckelt: höchstens 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, wenn die Restlaufzeit mehr als ein Jahr beträgt, sonst höchstens 0,5 %. Sie darf außerdem nie höher sein als die Zinsen, die bis zum regulären Ende noch angefallen wären. Diese Obergrenzen gelten nicht für Immobilienkredite.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Keine Entschädigung fällt an, wenn Sie am Ende der Zinsbindung ablösen, ein variables Darlehen kündigen, vereinbarte Sondertilgungen nutzen oder zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Auch bei einem Objekttausch, bei dem der Kredit auf eine neue Immobilie übertragen wird, entsteht der Bank kein Schaden.
Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Die Bank verliert ihren Anspruch, wenn die Angaben im Kreditvertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. Ausgeschlossen ist sie auch, wenn der Kredit aus einer im Vertrag vorgeschriebenen Versicherung zurückgezahlt wird oder die Bank selbst kündigt, etwa wegen Zahlungsverzugs. Eine Gebühr allein für die Berechnung darf sie nie verlangen.
Wann verzichtet eine Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung?
Einen gesetzlichen Anspruch auf Verzicht gibt es nicht, in der Praxis verzichten Banken aber häufig ganz oder teilweise, wenn sie das Geschäft behalten: etwa beim Objekttausch, wenn Sie die neue Immobilie bei derselben Bank finanzieren, oder wenn der Käufer den Kredit übernimmt. In Härtefällen wie Tod oder schwerer Krankheit ist Kulanz möglich. Fragen Sie aktiv nach und verhandeln Sie.
Muss ich beim Hausverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
In der Regel ja, wenn der Kredit noch in der Zinsbindung läuft. Keine Entschädigung fällt an, wenn die Zinsbindung endet, das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt ist oder die Angaben im Kreditvertrag unzureichend sind. Ein Objekttausch kann die Zahlung ebenfalls vermeiden.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren vermeiden?
Ja. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie jeden Kredit mit fester Zinsbindung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch, wenn die Zinsbindung länger vereinbart ist, zum Beispiel 15 oder 20 Jahre.
Kann ich eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern?
Möglicherweise. Waren die Angaben zur Berechnung im Kreditvertrag unzureichend, hatte die Bank keinen Anspruch und muss das Geld zurückzahlen. Das betrifft vor allem Verträge ab März 2016. Lassen Sie den Vertrag von einer Verbraucherzentrale oder einem Anwalt prüfen und achten Sie auf die Verjährung.
Darf die Bank die vorzeitige Ablösung verweigern?
Nicht, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie, und das Darlehen seit mindestens sechs Monaten ausgezahlt ist. Dann muss die Bank der Ablösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung zustimmen. Wollen Sie nur zu einer günstigeren Bank wechseln, kann sie ablehnen.
Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?
Der Verkäufer als Darlehensnehmer. Praktisch wird sie aus dem Kaufpreis beglichen: Der Käufer überweist den Ablösebetrag inklusive Entschädigung direkt an die Bank des Verkäufers, der Rest geht an den Verkäufer. Den Ablauf koordiniert der Notar.
Quellen:
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