Nießbrauch bei Immobilien: Rechte, Pflichten, Steuern
Der Nießbrauch ist das umfassendste Nutzungsrecht, das das deutsche Recht an einer fremden Immobilie kennt: Der Berechtigte darf sie bewohnen, vermieten und die Erträge behalten, obwohl ihm das Haus nicht mehr gehört. Eltern nutzen ihn häufig, um ihr Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder zu übertragen und trotzdem abgesichert zu bleiben. Der Wert des Nießbrauchs senkt dabei die Schenkungsteuer, belastet aber auch den Verkaufswert der Immobilie. S Immobilienpartner erklärt, welche Rechte und Pflichten beide Seiten haben, wie das Finanzamt den Nießbrauch berechnet und worauf Sie vor dem Notartermin achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Nießbrauch ist in den §§ 1030 ff. BGB geregelt und erlaubt, eine fremde Immobilie selbst zu nutzen oder zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
- Er ist nicht übertragbar und nicht vererbbar und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten.
- Der Nießbraucher trägt die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und die laufenden Lasten, der Eigentümer große Reparaturen, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
- Für die Schenkungsteuer wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen: Jahreswert mal Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht.
- Ein Nießbrauch im Grundbuch mindert den Marktwert deutlich und erschwert Verkauf und Finanzierung.
Was ist Nießbrauch? Definition nach BGB
Nach § 1030 BGB kann eine Sache so belastet werden, dass der Begünstigte berechtigt ist, ihre Nutzungen zu ziehen. Juristen sprechen vom Recht auf die „Früchte“ der Sache. Bei einer Immobilie bedeutet das: Wer den Nießbrauch hat, darf darin wohnen, sie an Dritte vermieten oder verpachten und alle Einnahmen daraus für sich behalten. Das Eigentum liegt dagegen bei jemand anderem. Man spricht deshalb auch davon, dass der Eigentümer nur noch das „nackte“ Eigentum hält.
Bei Grundstücken entsteht der Nießbrauch durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Die Bewilligung muss notariell beglaubigt sein, in der Praxis wird der Nießbrauch meist gleich im notariellen Übergabe- oder Schenkungsvertrag vereinbart. Eingetragen wird er in Abteilung II des Grundbuchs. Wie Sie einen aktuellen Auszug erhalten und Belastungen prüfen, zeigt unser Ratgeber Grundbuchauszug anfordern.
Zwei Eigenschaften unterscheiden den Nießbrauch von vielen anderen Rechten: Er ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar, der Berechtigte darf aber die Ausübung einem anderen überlassen, also etwa vermieten. Und er erlischt nach § 1061 BGB mit dem Tod des Nießbrauchers. Vererben lässt er sich nicht.
Arten des Nießbrauchs im Überblick
Für die steuerliche Behandlung ist entscheidend, wer den Nießbrauch erhält und wer Eigentümer wird. Die Vertragsgestaltung ist frei, folgende Grundformen haben sich etabliert:
| Art | Konstellation | Typischer Anwendungsfall |
| Vorbehaltsnießbrauch | Der Eigentümer überträgt die Immobilie und behält sich den Nießbrauch vor. | Eltern schenken ihr Haus den Kindern, wohnen aber weiter darin oder vermieten es. |
| Zuwendungsnießbrauch | Der Eigentümer bleibt Eigentümer und räumt einem Dritten den Nießbrauch ein. | Eltern überlassen einem Kind die Mieteinnahmen einer Wohnung, behalten aber das Eigentum. |
| Vermächtnisnießbrauch | Der Nießbrauch wird per Testament einem Begünstigten zugewendet, die Immobilie erben andere. | Die Kinder erben das Haus, der überlebende Ehepartner erhält den Nießbrauch. |
| Quoten- oder Bruchteilsnießbrauch | Der Nießbrauch erfasst nur einen Anteil der Erträge oder nur einen Teil der Immobilie. | Nießbrauch nur an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. |
| Entgeltlicher Nießbrauch | Der Nießbraucher zahlt für sein Recht, ganz oder teilweise. | Seltener, steuerlich aufwendig, weil Einnahmen beim Eigentümer entstehen. |
Ein Nießbrauch kann lebenslang oder befristet bestellt werden. Steht er Ehepartnern gemeinsam zu, regelt der Vertrag meist, dass er nach dem Tod des Erstversterbenden dem Überlebenden allein zusteht.
Nießbrauch vs. Wohnrecht: Die Unterschiede
Nießbrauch und Wohnrecht werden oft verwechselt. Beide sichern ab, dass jemand in einer Immobilie bleiben darf, die ihm nicht gehört. Der Nießbrauch geht jedoch deutlich weiter. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur, die Räume selbst zu bewohnen und Familie oder Pflegepersonal aufzunehmen. Vermieten darf der Wohnberechtigte nur, wenn der Eigentümer zustimmt.
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht |
| Rechtsgrundlage | §§ 1030 ff. BGB | § 1093 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) |
| Selbst bewohnen | Ja | Ja |
| Vermieten und Miete behalten | Ja | Nur mit Zustimmung des Eigentümers |
| Umfang | Ganze Immobilie oder Teile davon | In der Regel bestimmte Räume oder eine Wohnung |
| Laufende Kosten | Nießbraucher trägt gewöhnliche Unterhaltung und Lasten | Vertraglich frei regelbar, sonst überwiegend Eigentümer |
| Wertminderung der Immobilie | Hoch, weil alle Erträge entfallen | Geringer, je nach Umfang |
| Übertragbar, vererbbar | Nein | Nein |
Wer nur sicherstellen möchte, im eigenen Zuhause bleiben zu können, ist mit einem Wohnrecht oft ausreichend versorgt. Wer zusätzlich Einkünfte aus der Immobilie braucht, etwa weil er später ins Pflegeheim zieht und dann vermieten möchte, ist mit dem Nießbrauch flexibler. Wie der Wert eines Wohnrechts berechnet wird, zeigt unsere Wohnrecht-Auszahlungstabelle.
Rechte und Pflichten von Nießbraucher und Eigentümer
Das Gesetz verteilt Rechte und Kosten nach einem einfachen Grundgedanken: Wer die Erträge bekommt, trägt die laufenden Kosten. Die Substanz der Immobilie bleibt Sache des Eigentümers. Der Nießbraucher muss nach § 1036 BGB die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Immobilie aufrechterhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft verfahren. Grundlegende Umbauten sind ihm nach § 1037 BGB nicht erlaubt.
| Kostenposition | Nießbraucher | Eigentümer | Rechtsgrundlage |
| Gewöhnliche Instandhaltung, kleinere Reparaturen, Schönheitsreparaturen | Ja | Nein | § 1041 BGB |
| Außergewöhnliche Reparaturen, z. B. neues Dach, neue Heizungsanlage | Nein | In der Regel ja, aber keine gesetzliche Pflicht gegenüber dem Nießbraucher | § 1041 BGB |
| Grundsteuer und andere laufende öffentliche Lasten | Ja | Nein | § 1047 BGB |
| Außerordentliche öffentliche Lasten, z. B. Erschließungsbeiträge | Nein | Ja | § 1047 BGB |
| Zinsen für bei Bestellung bestehende Grundschulden | Ja | Tilgung: in der Regel ja | § 1047 BGB |
| Gebäudeversicherung | Ja, für die Dauer des Nießbrauchs | Nein | § 1045 BGB |
| Betriebskosten wie Wasser, Müll, Heizung | Ja | Nein | Folgt aus der Nutzung |
Diese Verteilung ist nur der gesetzliche Normalfall. In der Praxis regeln viele Verträge, dass der Nießbraucher alle Kosten trägt, auch große Reparaturen. Man spricht dann von einem Nettonießbrauch. Das ist für Eltern oft sinnvoll, weil sie die Kosten aus den Mieteinnahmen bezahlen und steuerlich geltend machen können. Wichtig ist, dass der Vertrag eindeutig formuliert ist, damit es später nicht zum Streit kommt.
Was passiert mit Mietverträgen?
Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, ist er selbst Vermieter. Endet der Nießbrauch, etwa durch Tod, tritt der Eigentümer in den Mietvertrag ein. Nach § 1056 BGB darf er ihn dann mit der gesetzlichen Frist kündigen, muss aber den mietrechtlichen Kündigungsschutz beachten. Der Mieter kann den Eigentümer auffordern, sich innerhalb einer angemessenen Frist zu erklären, ob er kündigen will.
Nießbrauch berechnen: Kapitalwert nach Bewertungsgesetz
Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer wird der Nießbrauch mit seinem Kapitalwert bewertet. Grundlage sind die §§ 13 bis 16 des Bewertungsgesetzes (BewG). Die Berechnung erfolgt in drei Schritten.
- Jahreswert ermitteln: Maßgeblich ist der Nutzen, den der Nießbraucher im Jahr voraussichtlich hat, also die erzielbare oder ersparte Miete, abzüglich der Kosten, die er selbst trägt. Nach § 16 BewG ist der Jahreswert gedeckelt: Er darf höchstens den Wert der Immobilie geteilt durch 18,6 betragen.
- Vervielfältiger bestimmen: Bei einem lebenslangen Nießbrauch richtet sich der Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht des Berechtigten (§ 14 BewG). Das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht die Tabelle jährlich auf Basis der aktuellen Sterbetafel. Bei einem befristeten Nießbrauch gilt Anlage 9a zum BewG.
- Kapitalwert berechnen: Jahreswert mal Vervielfältiger ergibt den Kapitalwert des Nießbrauchs.
Die Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 stammen aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025 und beruhen auf der Sterbetafel 2022/2024. Ein Auszug:
| Alter des Berechtigten | Vervielfältiger Männer | Vervielfältiger Frauen |
| 60 Jahre | 12,798 | 13,832 |
| 65 Jahre | 11,444 | 12,583 |
| 70 Jahre | 9,938 | 11,107 |
| 75 Jahre | 8,282 | 9,393 |
| 80 Jahre | 6,509 | 7,490 |
Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, Kapitalwert je 1 Euro Jahreswert, Zinssatz 5,5 Prozent nach § 14 Abs. 1 BewG.
Je jünger der Berechtigte, desto höher der Vervielfältiger und desto höher der Abzug. Frauen haben wegen ihrer höheren Lebenserwartung höhere Faktoren als gleichaltrige Männer. Stehen mehreren Personen ein Nießbrauch zu, der erst mit dem Tod des Letztversterbenden endet, ist der höchste Vervielfältiger maßgeblich.
Rechenbeispiel: Schenkung eines Hauses mit Vorbehaltsnießbrauch
Eine 70-jährige Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus auf ihre Tochter und behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor. Das Finanzamt setzt den Wert des Hauses mit 650.000 Euro an. Die ortsübliche Miete abzüglich der Kosten, die die Mutter weiter selbst trägt, ergibt einen Jahreswert von 18.000 Euro.
| Rechenschritt | Mit Nießbrauch | Ohne Nießbrauch |
| Wert des Hauses | 650.000 € | 650.000 € |
| Prüfung Höchstwert § 16 BewG (650.000 € / 18,6) | rund 34.946 €, Jahreswert 18.000 € liegt darunter | entfällt |
| Kapitalwert Nießbrauch (18.000 € × 11,107) | − 199.926 € | 0 € |
| Bereicherung der Tochter | 450.074 € | 650.000 € |
| Freibetrag Kind | − 400.000 € | − 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb (abgerundet auf volle 100 €) | 50.000 € | 250.000 € |
| Steuersatz Steuerklasse I | 7 % | 11 % |
| Schenkungsteuer | 3.500 € | 27.500 € |
Der Nießbrauch spart in diesem Beispiel 24.000 Euro Schenkungsteuer. Wichtig: Stirbt die Mutter früh, kann das Finanzamt die Steuer nach § 14 Abs. 2 BewG nachträglich berichtigen. Bei einem Alter von mehr als 65 bis 70 Jahren gilt das, wenn der Nießbrauch nicht länger als sechs Jahre bestanden hat. Dann wird statt des Vervielfältigers die tatsächliche Laufzeit angesetzt.
Nießbrauch und Steuer: Was Sie wissen müssen
Schenkung- und Erbschaftsteuer
Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die Bereicherung des Beschenkten oder Erben. Den Rest kann er mit seinem persönlichen Freibetrag verrechnen. Nach § 16 ErbStG betragen die Freibeträge 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel, 100.000 Euro für die übrigen Personen der Steuerklasse I und 20.000 Euro für Geschwister, Nichten, Neffen und Nichtverwandte. Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Wer frühzeitig überträgt, kann sie mehrfach nutzen. Hat sich der Nießbrauch bereits bei der Ermittlung des Grundstückswerts ausgewirkt, etwa über ein Verkehrswertgutachten, darf er nach § 10 Abs. 6b ErbStG nicht noch einmal abgezogen werden. Mehr zu Freibeträgen und Bewertung lesen Sie in unserem Beitrag Erbschaftsteuer bei Immobilien.
Erhält jemand den Nießbrauch selbst geschenkt oder vererbt, etwa der überlebende Ehepartner per Testament, ist der Kapitalwert des Nießbrauchs bei ihm steuerpflichtig, soweit er seinen Freibetrag übersteigt.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen versteuert derjenige, der sie erzielt, also der Nießbraucher. Er kann die Kosten, die er trägt, als Werbungskosten abziehen. Beim Vorbehaltsnießbrauch darf er außerdem die Abschreibung auf das Gebäude so fortführen wie vor der Übertragung. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch hat der Nießbraucher dagegen keinen Anspruch auf Abschreibung, und auch der Eigentümer kann sie nicht nutzen, weil ihm keine Einnahmen zufließen. Die Finanzverwaltung hat die Einzelheiten im sogenannten Nießbrauchserlass des BMF vom 30. September 2013 zusammengefasst.
Grunderwerbsteuer
Schenkungen sind grunderwerbsteuerfrei, ebenso Übertragungen zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten. Bei einer Schenkung an entfernte Verwandte oder Dritte kann auf den Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs dagegen Grunderwerbsteuer anfallen, weil das Gesetz ihn als Gegenleistung behandelt. Lassen Sie solche Konstellationen vorher steuerlich prüfen.
Wann ein Nießbrauch sinnvoll ist und wann nicht
| Vorteile | Nachteile |
| Absicherung im Alter: Wohnen und Einnahmen bleiben gesichert | Der Eigentümer kann die Immobilie kaum verkaufen oder beleihen |
| Senkt Schenkung- und Erbschaftsteuer durch den Abzug des Kapitalwerts | Hohe Kostenlast für den Nießbraucher bei älteren Immobilien |
| Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen | Schenkung kann bei Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB zurückgefordert werden, etwa durch das Sozialamt |
| Flexibel: Selbst nutzen oder vermieten | Bei Pflichtteilsansprüchen beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung des BGH beim Vorbehaltsnießbrauch nicht zu laufen |
| Vermögen geht geordnet auf die nächste Generation über | Familienkonflikte, wenn Rechte und Kosten nicht klar geregelt sind |
Die Pflichtteilsfrage wird oft unterschätzt. Wer sich den Nießbrauch vorbehält, gibt den Nutzen seines Hauses nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht wirklich aus der Hand. Die Zehnjahresfrist des § 2325 BGB, nach der Schenkungen bei der Pflichtteilsergänzung schrittweise unberücksichtigt bleiben, beginnt deshalb erst mit dem Ende des Nießbrauchs. Für Familien mit mehreren Kindern ist das ein wichtiger Punkt bei der Planung.
Typische Fehler im Nießbrauchsvertrag
- Keine klare Regelung, wer große Reparaturen und Modernisierungen bezahlt.
- Kein Rückforderungsrecht für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, sich scheiden lässt oder die Immobilie verkauft.
- Kein Nießbrauch für den Ehepartner des Übergebers, der dann nach dessen Tod ohne Absicherung bleibt.
- Unklare Regelung zur Pflege oder zum Wechsel ins Pflegeheim.
- Fehlende Abstimmung mit einem Testament und den Pflichtteilsrechten anderer Kinder.
Immobilie mit Nießbrauch verkaufen
Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie darf verkauft werden. Der Nießbrauch bleibt aber im Grundbuch stehen, der Käufer erwirbt sie also mit der Belastung. Er bekommt keine Mieteinnahmen und kann nicht selbst einziehen. Für Selbstnutzer ist das uninteressant, Banken finanzieren solche Käufe nur eingeschränkt. Realistische Käufer sind deshalb vor allem Investoren, die auf einen späteren Wertzuwachs setzen und einen deutlichen Abschlag verlangen.
In der Praxis gibt es drei Wege:
- Verkauf mit Nießbrauch: Der Kaufpreis entspricht etwa dem Verkehrswert abzüglich des Kapitalwerts des Nießbrauchs und eines Risikoabschlags.
- Löschung gegen Ablösezahlung: Der Nießbraucher verzichtet und erhält einen Teil des Verkaufserlöses. Die Löschung bewilligt er notariell, danach wird der Nießbrauch im Grundbuch gelöscht. Die steuerlichen Folgen der Ablösung sollten vorab geklärt werden.
- Gemeinsamer Verkauf: Eigentümer und Nießbraucher verkaufen gemeinsam lastenfrei und teilen den Erlös nach Vereinbarung.
Welcher Weg sinnvoll ist, hängt vom Alter des Berechtigten, vom Marktwert und von den steuerlichen Folgen ab. Eine fundierte Wertermittlung der Immobilie ist die Grundlage jeder Verhandlung. Ähnliche Fragen stellen sich beim Wohnrecht, die Besonderheiten erklärt unser Beitrag Hausverkauf mit Wohnrecht.
Abgrenzung zum Teilverkauf
Auch beim Immobilien-Teilverkauf wird häufig ein Nießbrauch eingetragen: Der Eigentümer verkauft einen Anteil seiner Immobilie an einen Anbieter und behält den Nießbrauch für das ganze Haus. Anders als in der Familie zahlt er dafür aber ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Vor- und Nachteile dieses Modells zeigt unser Ratgeber zum Teilverkauf eines Hauses.
Wie endet ein Nießbrauch?
Ein lebenslanger Nießbrauch endet mit dem Tod des Berechtigten, ein befristeter mit Ablauf der Frist. Außerdem kann der Nießbraucher jederzeit freiwillig verzichten. Eine einseitige Kündigung durch den Eigentümer ist dagegen nicht vorgesehen. Möglich sind nur vertraglich vereinbarte Beendigungsgründe. Damit das Grundbuch wieder lastenfrei wird, muss der Nießbrauch gelöscht werden. Nach dem Tod genügt dafür in der Regel eine Sterbeurkunde, bei einem Verzicht eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung.
Fazit
Der Nießbrauch ist ein wirksames Instrument, um eine Immobilie früh an die nächste Generation zu übergeben, ohne auf das eigene Zuhause oder die Mieteinnahmen zu verzichten. Er senkt die Schenkungsteuer spürbar, weil sein Kapitalwert vom Immobilienwert abgezogen wird. Gleichzeitig bindet er die Immobilie für viele Jahre: Verkauf, Beleihung und Umbau sind kaum möglich, und die Kostenverteilung muss sauber geregelt sein.
Lassen Sie den Vertrag deshalb von einem Notar gestalten und die steuerlichen Folgen von einem Steuerberater prüfen. Wenn Sie wissen möchten, welchen Wert Ihre Immobilie mit oder ohne Nießbrauch hat, oder einen Verkauf planen, sprechen Sie mit den Beraterinnen und Beratern von S Immobilienpartner.
FAQ – Nießbrauch
Was bedeutet Nießbrauch einfach erklärt?
Nießbrauch bedeutet, eine Immobilie nutzen zu dürfen, die einem anderen gehört. Der Berechtigte darf selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Eigentum liegt beim Eigentümer, der jedoch bis zum Ende des Nießbrauchs kaum Nutzen aus der Immobilie zieht.
Was ist besser, Nießbrauch oder Wohnrecht?
Das hängt vom Ziel ab. Der Nießbrauch ist umfassender und erlaubt auch das Vermieten, er senkt die Schenkungsteuer stärker, mindert aber den Wert der Immobilie mehr. Das Wohnrecht reicht aus, wenn es nur ums Wohnen geht, und lässt dem Eigentümer mehr Spielraum.
Wer zahlt was beim Nießbrauch?
Nach dem Gesetz trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Instandhaltung, die Grundsteuer, die Versicherung, die Betriebskosten und die Zinsen bestehender Grundschulden. Große Reparaturen wie ein neues Dach und außerordentliche Lasten fallen in den Bereich des Eigentümers. Der Vertrag kann diese Verteilung abweichend regeln.
Wie wird der Wert eines Nießbrauchs berechnet?
Der Jahreswert, also die erzielbare oder ersparte Miete abzüglich der vom Nießbraucher getragenen Kosten, wird mit einem Vervielfältiger multipliziert. Bei einem lebenslangen Nießbrauch richtet sich der Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht des Berechtigten und wird jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Der Jahreswert ist auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 begrenzt.
Kann man einen Nießbrauch kündigen?
Nein, der Eigentümer kann einen Nießbrauch nicht einseitig kündigen. Er endet mit dem Tod des Berechtigten, mit Ablauf einer vereinbarten Frist oder durch Verzicht des Nießbrauchers. Vertraglich können zusätzliche Rückforderungs- oder Beendigungsgründe vereinbart werden.
Was passiert mit dem Nießbrauch bei Umzug ins Pflegeheim?
Der Nießbrauch bleibt bestehen. Der Berechtigte kann die Immobilie dann vermieten und die Einnahmen für die Heimkosten verwenden. Reichen Einkommen und Vermögen nicht aus, kann das Sozialamt prüfen, ob die Schenkung innerhalb von zehn Jahren wegen Verarmung zurückgefordert werden kann.
Kann ein Haus mit Nießbrauch verkauft werden?
Ja, der Eigentümer darf verkaufen, der Nießbrauch bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über. Das senkt den erzielbaren Preis stark. Häufig verzichtet der Nießbraucher deshalb gegen eine Ablösezahlung, damit die Immobilie lastenfrei verkauft werden kann.
Ist der Nießbrauch vererbbar?
Nein, der Nießbrauch ist höchstpersönlich und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Soll der Ehepartner danach abgesichert sein, muss der Vertrag einen Nießbrauch für beide Ehepartner oder einen aufschiebend bedingten Nießbrauch für den Überlebenden vorsehen.
Quellen:
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