Penthouse: Was es ausmacht und was es kostet
Ein Penthouse ist eine Wohnung im obersten Geschoss eines Gebäudes, meist mit großer Dachterrasse, viel Glas und weitem Blick. In Inseraten wird der Begriff allerdings großzügig verwendet, auch für Dachgeschosswohnungen, die nur wenig mit einem echten Penthouse gemeinsam haben. Für Käufer ist deshalb wichtig zu wissen, welche Merkmale den Preis rechtfertigen und welche Kosten über den Kaufpreis hinaus anfallen. S Immobilienpartner zeigt in diesem Ratgeber, woran Sie ein Penthouse erkennen, wie die Dachterrasse in die Wohnfläche eingeht und worauf Sie beim Kauf achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Penthouse liegt im obersten Geschoss, oft als zurückgesetztes Staffelgeschoss mit umlaufender Terrasse und ohne Dachschrägen.
- Im Unterschied zur klassischen Dachgeschosswohnung bietet es meist gerade Wände, große Fensterfronten und eine eigene Dachterrasse.
- Penthouses erzielen in der Regel höhere Quadratmeterpreise als andere Wohnungen im selben Haus, eine amtliche Preisstatistik gibt es nicht.
- Die Dachterrasse zählt nach Wohnflächenverordnung in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche.
- Dachabdichtung und Terrassenaufbau sind meist Gemeinschaftseigentum. Wer Sanierungen zahlt, regelt die Teilungserklärung.
Was ist ein Penthouse?
Ein Penthouse ist eine hochwertige Wohnung auf der obersten Ebene eines Mehrfamilienhauses oder Hochhauses. Typisch sind eine große Dachterrasse, viel Tageslicht und eine gegenüber den übrigen Wohnungen gehobene Ausstattung. Häufig ist das Penthouse die einzige Wohnung auf seiner Etage. Eine gesetzliche Definition gibt es nicht. Der Begriff ist eine Bezeichnung des Immobilienmarkts und kein baurechtlicher Fachbegriff.
Herkunft des Begriffs
Das Wort stammt aus dem Englischen. Ursprünglich bezeichnete es einen untergeordneten Anbau oder Aufbau, später kleine Bauten auf den Flachdächern von Hochhäusern, etwa für Technik oder Personal. Erst im 20. Jahrhundert entwickelte sich daraus in amerikanischen Großstädten die luxuriöse Wohnung über den Dächern. Im Deutschen ist auch die Schreibweise „Penthaus“ üblich, die Mehrzahl lautet Penthouses oder Penthäuser.
Das Staffelgeschoss als typische Bauform
Viele Penthouses sind als Staffelgeschoss gebaut. Das oberste Geschoss ist dabei gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetzt. Auf der so entstehenden Fläche liegt die Dachterrasse. Diese Bauweise erlaubt gerade Wände, hohe Decken und große Glasflächen, weil das Penthouse nicht der Dachneigung folgen muss. Ob ein Staffelgeschoss baurechtlich als Vollgeschoss zählt, hängt von seiner Größe im Verhältnis zum darunterliegenden Geschoss ab und ist in den Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt. Für Sie als Käufer spielt das vor allem bei späteren Umbauten oder Aufstockungen eine Rolle.
Merkmale: Woran Sie ein echtes Penthouse erkennen
- Lage: oberstes Geschoss, keine Nachbarn über Ihnen, oft auch keine auf derselben Ebene.
- Dachterrasse: großzügige, häufig mehrseitige oder umlaufende Terrasse, die nur von der Wohnung aus zugänglich ist.
- Grundriss: offen, ohne oder mit nur wenigen Dachschrägen, hohe Räume.
- Fenster: bodentiefe Verglasung oder Fensterfronten, die Innen- und Außenraum verbinden.
- Zugang: Aufzug bis in die oberste Etage, in hochwertigen Neubauten teils mit Schlüssel- oder Codefunktion direkt in die Wohnung.
- Ausstattung: hochwertige Böden und Bäder, moderne Haustechnik, oft Fußbodenheizung und Smart-Home-Funktionen.
Nicht jedes Penthouse erfüllt alle Punkte. Fehlen aber Dachterrasse und gerade Wände, handelt es sich meist eher um eine gut ausgestattete Dachgeschosswohnung.
Penthouse vs. Dachgeschosswohnung
Die häufigste Verwechslung betrifft das Dachgeschoss. Beide Wohnformen liegen oben im Haus, unterscheiden sich aber in Bauweise, Nutzbarkeit und Preis deutlich.
| Merkmal | Penthouse | Dachgeschosswohnung | Maisonette |
| Lage | oberstes Geschoss, meist Staffelgeschoss | im Dachraum unter geneigtem Dach | über zwei oder mehr Geschosse, oft inklusive Dach |
| Dachschrägen | kaum oder keine | typisch, schränken Stellfläche ein | je nach Lage |
| Außenfläche | große Dachterrasse | Balkon, Gaube oder kleine Dachterrasse | Balkon, Terrasse oder Garten |
| Wohnfläche im Verhältnis zur Grundfläche | hoch, da volle Raumhöhe | geringer, da Flächen unter Schrägen nur teilweise zählen | geringer, da Treppe nicht zählt |
| Preisniveau | meist höchster Quadratmeterpreis im Haus | je nach Ausbau sehr unterschiedlich | oft über vergleichbaren Etagenwohnungen |
Ein Penthouse über zwei Ebenen nennt man Duplex-Penthouse, es ist zugleich eine Maisonette. Mehr zu dieser Wohnform lesen Sie in unserem Beitrag zur Maisonette-Wohnung.
Vor- und Nachteile eines Penthouse
| Vorteile | Nachteile |
| Ausblick und viel Tageslicht | Hoher Kaufpreis pro Quadratmeter |
| Keine Nachbarn über Ihnen, weniger Lärm von oben | Starke Aufheizung im Sommer bei großen Glasflächen |
| Große private Außenfläche in der Stadt | Pflege und Instandhaltung der Dachterrasse aufwendig |
| Offene, gut möblierbare Grundrisse | Höheres Hausgeld, wenn nach Miteigentumsanteilen verteilt wird |
| Hohe Nachfrage, gute Wertstabilität in gefragten Lagen | Abhängigkeit vom Aufzug, bei Ausfall lange Wege |
| Exklusivität, häufig einzige Wohnung auf der Etage | Kleinere Käufer- und Mietergruppe, Verkauf kann länger dauern |
Was kostet ein Penthouse?
Für Penthouses gibt es keine eigene amtliche Preisstatistik. Der Preis orientiert sich am Wohnungsmarkt der jeweiligen Lage und liegt pro Quadratmeter in der Regel über dem der übrigen Wohnungen im selben Gebäude. Wie groß der Aufschlag ausfällt, hängt vor allem von diesen Faktoren ab:
- Mikrolage und Ausblick, etwa auf Fluss, Park oder Stadtsilhouette
- Größe, Ausrichtung und Nutzbarkeit der Dachterrasse
- Grad der Privatsphäre, etwa ob es die einzige Wohnung auf der Etage ist
- Baujahr, energetischer Standard und Ausstattung
- Direkter Aufzugzugang, Stellplätze in der Tiefgarage
Weil es oft nur wenige vergleichbare Verkäufe gibt, ist eine fundierte Wertermittlung bei Penthouses besonders wichtig. Wie sich das allgemeine Preisniveau für Eigentumswohnungen entwickelt, zeigt unser Überblick zu den Immobilienpreisen 2026.
Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen dieselben Kaufnebenkosten wie bei jeder Eigentumswohnung. Weil der Kaufpreis hoch ist, sind auch die absoluten Beträge entsprechend hoch.
| Kostenposition | Richtwert 2026 | Beispiel: 900.000 € Kaufpreis, NRW |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland | 58.500 € (6,5 %) |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 bis 2 % | rund 18.000 € (2 %) |
| Maklerprovision Käuferanteil | 0 bis 3,57 % inkl. MwSt., verhandelbar | 32.130 € (3,57 %) |
| Summe | rund 108.630 € |
Mitgekauftes Inventar wie eine hochwertige Einbauküche oder Außenmöbel kann mit realistischem Wert gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Alle Positionen im Detail erklärt unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Laufende Kosten
Das Hausgeld richtet sich meist nach den Miteigentumsanteilen. Große Penthouses haben hohe Anteile und zahlen entsprechend mehr für Verwaltung, Aufzug, Versicherung und Erhaltungsrücklage. Hinzu kommen Kosten, die Sie allein tragen: Pflege der Terrassenbeläge und Pflanzgefäße, Reinigung großer Glasflächen, Wartung von Markisen oder Sonnenschutzanlagen. Kalkulieren Sie diese Posten vor dem Kauf mit ein.
Die Dachterrasse: Wohnfläche, Rechte und Pflichten
Wie die Terrasse in die Wohnfläche eingeht
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Bei Penthouses mit sehr großen Terrassen macht dieser Unterschied viel aus. Prüfen Sie deshalb, mit welchem Anteil die Terrasse in der Flächenangabe des Exposés steckt.
Rechenbeispiel: Ein Penthouse hat 110 m² Innenfläche und 60 m² Dachterrasse.
| Anrechnung der Terrasse | Terrassenanteil | Wohnfläche gesamt | Kaufpreis bei 7.000 €/m² |
| Ein Viertel (Regelfall) | 15 m² | 125 m² | 875.000 € |
| Die Hälfte (Höchstwert) | 30 m² | 140 m² | 980.000 € |
Allein die Anrechnungsmethode verändert die Wohnfläche im Beispiel um 15 m². Bei gleichem Quadratmeterpreis entspricht das 105.000 Euro. Ein höherer Anteil kann bei besonders hochwertigen Terrassen gerechtfertigt sein, sollte aber begründet werden. Vergleichen Sie Angebote am besten anhand von Innenfläche und Terrassenfläche getrennt.
Wem gehört die Dachterrasse?
Die Dachterrasse liegt auf dem Dach des Gebäudes. Abdichtung, Dämmung und tragende Teile gehören nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Der Penthouse-Eigentümer hat an der Terrassenfläche häufig ein Sondernutzungsrecht, also das alleinige Recht zur Nutzung. Bei einem Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung stellt sich deshalb schnell die Frage, wer zahlt. Grundsätzlich trägt die Gemeinschaft die Kosten für das Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung kann aber festlegen, dass der Sondernutzungsberechtigte Instandhaltung und Instandsetzung der Terrasse ganz oder teilweise übernimmt. Lesen Sie die Teilungserklärung deshalb besonders aufmerksam und fragen Sie im Zweifel den Notar.
Was Sie auf der Terrasse dürfen
Pergolen, Sichtschutzwände, große Pflanzkübel oder ein Whirlpool können die Statik, die Abdichtung oder das Erscheinungsbild des Hauses betreffen. Solche Maßnahmen sind oft bauliche Veränderungen, für die ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig ist. Klären Sie geplante Umbauten vor dem Kauf.
Penthouse kaufen: Darauf sollten Sie achten
- Abdichtung und Flachdach: Fragen Sie nach dem Alter der Dachabdichtung und nach dokumentierten Wartungen. Feuchteflecken an den Decken der darunterliegenden Wohnungen sind ein Warnsignal.
- Sommerlicher Wärmeschutz: Große Glasflächen nach Süden und Westen brauchen außenliegenden Sonnenschutz. Besichtigen Sie möglichst an einem warmen Nachmittag.
- Energieausweis: Er zeigt den energetischen Zustand des Gebäudes. Wie Sie ihn lesen, erklärt unser Ratgeber zum Energieausweis.
- Aufzug: Alter, Wartungsvertrag und geplante Modernisierungen. Bei einem Ausfall ist das Penthouse am stärksten betroffen.
- Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage.
- Flächenberechnung: Lassen Sie sich die Wohnflächenberechnung mit dem Anrechnungsanteil der Terrasse vorlegen.
- Baugenehmigung: Bei nachträglich aufgestockten Penthouses sollten Baugenehmigung und Abnahme vorliegen.
Penthouse als Kapitalanlage
Penthouses gelten in gefragten Lagen als wertstabil, weil das Angebot knapp ist und vergleichbare Objekte selten neu entstehen. Als Vermietungsobjekt haben sie aber Besonderheiten. Die Zielgruppe für sehr hohe Mieten ist kleiner, Leerstand kann deshalb länger dauern. Zudem gelten in vielen Städten Regeln zur Mietpreisbremse, die auch für hochwertige Wohnungen greifen, sofern keine Ausnahme vorliegt.
Steuerlich können Vermieter den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Abschreibung geltend machen. Der lineare Satz beträgt für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, 3 Prozent pro Jahr, für ältere Gebäude in der Regel 2 Prozent. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben. Details erklärt unser Beitrag zur AfA bei Immobilien. Ob sich ein Penthouse als Anlage für Sie rechnet, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Einen Überblick über Renditeobjekte finden Sie bei unseren Kapitalanlage-Immobilien.
Fazit
Ein Penthouse ist mehr als eine Wohnung im obersten Stock. Typisch sind ein Staffelgeschoss ohne Dachschrägen, eine große Dachterrasse, viel Glas und eine gehobene Ausstattung. Dafür zahlen Käufer meist den höchsten Quadratmeterpreis im Haus, dazu Kaufnebenkosten und ein höheres Hausgeld. Entscheidend für einen guten Kauf sind eine ehrliche Wohnflächenberechnung, der Zustand von Dach und Abdichtung und klare Regeln in der Teilungserklärung, wer für die Dachterrasse zahlt.
Sie interessieren sich für ein Penthouse oder möchten ein Angebot einordnen lassen? Die Beraterinnen und Berater von S Immobilienpartner helfen Ihnen gern weiter. Nehmen Sie einfach Kontakt zu S Immobilienpartner auf.
FAQ – Penthouse
Was ist ein Penthouse?
Ein Penthouse ist eine hochwertige Wohnung im obersten Geschoss eines Gebäudes. Typisch sind eine große Dachterrasse, viel Tageslicht und ein Grundriss ohne nennenswerte Dachschrägen. Häufig ist es die einzige Wohnung auf der Etage.
Was ist der Unterschied zwischen Penthouse und Dachgeschosswohnung?
Eine Dachgeschosswohnung liegt im Dachraum und hat meist Dachschrägen, die die Wohnfläche verringern. Ein Penthouse ist oft als zurückgesetztes Staffelgeschoss gebaut, hat gerade Wände und eine große Dachterrasse. Dadurch ist es besser nutzbar und meist deutlich teurer.
Was kostet ein Penthouse?
Das hängt vor allem von Lage, Größe, Ausblick und Ausstattung ab. In der Regel liegt der Quadratmeterpreis über dem anderer Wohnungen im selben Haus. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von je nach Bundesland und Makler etwa 5,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Wie wird die Dachterrasse auf die Wohnfläche angerechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Terrassen und Dachgärten in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Bei 60 m² Terrasse sind das also 15 bis 30 m² Wohnfläche. Achten Sie darauf, welcher Anteil im Exposé angesetzt wurde.
Wer zahlt die Sanierung einer Dachterrasse?
Abdichtung und Unterbau der Dachterrasse gehören zum Gemeinschaftseigentum, daher zahlt grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung kann aber vorsehen, dass der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht die Kosten ganz oder teilweise trägt. Im Einzelfall hilft ein Blick in die Teilungserklärung oder die Beratung durch einen Notar.
Ist ein Penthouse eine gute Geldanlage?
In gefragten Lagen gelten Penthouses als wertstabil, weil das Angebot knapp ist. Die Vermietung ist aber anspruchsvoller, da die Zielgruppe für hohe Mieten klein ist. Ob sich der Kauf lohnt, hängt von Kaufpreis, erzielbarer Miete und Ihren steuerlichen Verhältnissen ab.
Wie heißt die Mehrzahl von Penthouse?
Üblich sind die Formen „Penthouses“ und „Penthäuser“. Beide sind korrekt. Im Singular ist auch die eingedeutschte Schreibweise „Penthaus“ gebräuchlich.
Quellen:
Redaktionsrichtlinien – Qualität, Transparenz & Fachkompetenz
Unsere Inhalte richten sich an Immobilieneigentümer, Käufer und Interessierte, die verlässliche Informationen suchen. Wir stehen für journalistische Sorgfalt, fachliche Kompetenz und maximale Transparenz.
- Fachliche Expertise & Erfahrung
- Verwendung geprüfter Quellen
- Transparente Darstellung
- Regionale Relevanz
- Aktualität & Verlässlichkeit
Unsere Standorte
Düsseldorf
S Immobilienpartner
Goethestraße 75
40237 Düsseldorf
4.9
206 Bewertungen
