Auflassungsvormerkung: Bedeutung, Kosten, Löschung
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der Ihren Anspruch als Käufer auf das Eigentum an einer Immobilie absichert. Sie schließt die Lücke zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung, die oft mehrere Wochen oder Monate dauert. In dieser Zeit verhindert sie, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder belastet. Bei den Kaufabwicklungen, die S Immobilienpartner begleitet, ist ihre Eintragung eine der wichtigsten Voraussetzungen, bevor Geld fließt. Hier erfahren Sie, wie die Vormerkung wirkt, was sie kostet, wie lange sie dauert und wie sie wieder gelöscht wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums (§ 883 BGB). Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs.
- Spätere Verkäufe, Belastungen oder Pfändungen sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Auch in der Insolvenz des Verkäufers bleibt der Anspruch geschützt (§ 106 InsO).
- Die Eintragung dauert je nach Grundbuchamt meist ein bis vier Wochen. Vorher sollten Sie keinen Kaufpreis zahlen.
- Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr nach Tabelle B des GNotKG, bei 400.000 Euro Kaufpreis 392,50 Euro. Die Löschung kostet 25 Euro.
- Gelöscht wird die Vormerkung in der Regel zusammen mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Beim Immobilienkauf wird der Käufer nicht schon mit der Unterschrift beim Notar Eigentümer, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Bis dahin vergehen meist einige Wochen, oft auch Monate: Die Bank muss den Kaufpreis bereitstellen, die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichten und das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen.
In dieser Phase steht im Grundbuch noch der Verkäufer als Eigentümer. Ohne weitere Sicherung könnte er theoretisch an einen zweiten Käufer verkaufen, eine neue Grundschuld eintragen lassen, oder seine Gläubiger könnten die Immobilie pfänden. Genau hier setzt die Auflassungsvormerkung an. Sie ist eine besondere Form der Vormerkung nach § 883 BGB und sichert den im Kaufvertrag vereinbarten Anspruch auf Übertragung des Eigentums.
Auflassung und Auflassungsvormerkung: der Unterschied
| Begriff | Was ist das? | Rechtsgrundlage | Wann? |
| Kaufvertrag | Verpflichtung zu Verkauf und Kauf | §§ 433, 311b BGB | Notartermin |
| Auflassung | Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum übergehen soll | § 925 BGB | meist im selben Notartermin mitbeurkundet |
| Auflassungsvormerkung | Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung im Grundbuch | §§ 883, 885 BGB | wenige Tage bis Wochen nach dem Notartermin |
| Eigentumsumschreibung | Eintragung des Käufers als Eigentümer, erst jetzt geht das Eigentum über | § 873 BGB | nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen aller Unterlagen |
Die Auflassung allein macht den Käufer also noch nicht zum Eigentümer. Sie ist nur eine der beiden Voraussetzungen, die andere ist die Eintragung. Die Vormerkung schützt die Zeit dazwischen. Welche Regelungen ein Kaufvertrag sonst enthält, erklärt unser Ratgeber zum Kaufvertrag für eine Immobilie.
Wie schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer?
Die Vormerkung wirkt wie eine Sperre mit Vorrang. Nach § 883 Abs. 2 BGB ist jede Verfügung über das Grundstück, die nach ihrer Eintragung getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würde. Wird trotzdem etwas eingetragen, kann der Käufer vom Begünstigten die Zustimmung zur Löschung verlangen (§ 888 BGB).
- Doppelverkauf: Verkauft der Verkäufer erneut, kann der zweite Käufer gegenüber dem vorgemerkten Käufer kein Eigentum erwerben.
- Neue Belastungen: Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte, die der Verkäufer nachträglich bestellt, muss der Käufer nicht gegen sich gelten lassen.
- Zwangsvollstreckung: Pfändungen und Zwangshypotheken von Gläubigern des Verkäufers sind dem Käufer gegenüber ebenfalls unwirksam.
- Insolvenz des Verkäufers: Der Insolvenzverwalter muss den vorgemerkten Anspruch erfüllen (§ 106 InsO). Ohne Vormerkung könnte er die Erfüllung ablehnen, der Käufer wäre dann nur einfacher Insolvenzgläubiger.
- Rang: Der Rang des späteren Eigentumserwerbs richtet sich nach der Eintragung der Vormerkung (§ 883 Abs. 3 BGB).
Wichtig: Die Vormerkung schützt nur, wenn sie eingetragen ist. Ein reiner Antrag beim Grundbuchamt reicht dafür nicht. Deshalb gehört ihre Eintragung zu den Bedingungen, die der Notar prüft, bevor er den Kaufpreis fällig stellt.
Was die Vormerkung nicht leistet
Die Auflassungsvormerkung macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Sie können also weder einziehen noch vermieten, solange Besitz, Nutzen und Lasten laut Vertrag nicht übergegangen sind. Sie schützt außerdem nicht vor Mängeln der Immobilie oder vor Rechten, die schon vor ihr im Grundbuch standen. Belastungen des Verkäufers, die Sie nicht übernehmen, müssen deshalb im Kaufvertrag zur Löschung vorgesehen sein.
Ablauf und Dauer: Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?
- Notartermin: Der Verkäufer bewilligt im Kaufvertrag die Eintragung der Vormerkung zugunsten des Käufers (§ 885 BGB).
- Antrag: Der Notar reicht die Urkunde meist innerhalb weniger Tage elektronisch beim Grundbuchamt ein.
- Eintragung: Das Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt die Vormerkung in Abteilung II ein. Je nach Auslastung dauert das meist ein bis vier Wochen, in Einzelfällen länger.
- Mitteilung: Notar und Beteiligte erhalten eine Eintragungsnachricht.
- Fälligkeit: Liegen auch die übrigen Voraussetzungen vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann zahlen Sie den Kaufpreis.
- Eigentumsumschreibung: Nach Bestätigung der Zahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt der Notar die Umschreibung. Gleichzeitig wird die Vormerkung gelöscht.
Vom Notartermin bis zur Eintragung des neuen Eigentümers vergehen in der Praxis häufig zwei bis vier Monate. Die einzelnen Schritte und typische Verzögerungen beschreibt unser Beitrag Vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung.
Praxisbeispiel
Ein Paar kauft eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro. Der Kaufvertrag wird an einem Montag beurkundet, der Notar stellt den Antrag am Mittwoch. Nach drei Wochen ist die Vormerkung eingetragen. Zwei Wochen später liegen auch die Löschungsbewilligung für die alte Grundschuld des Verkäufers und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht vor. Der Notar schickt die Fälligkeitsmitteilung, die Bank zahlt aus. Hätte das Paar bereits vor der Eintragung gezahlt und der Verkäufer wäre in der Zwischenzeit insolvent geworden, hätte es im schlimmsten Fall sein Geld verloren, ohne Eigentümer zu werden.
Auflassungsvormerkung: Kosten nach GNotKG
Die Gebühren regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für die Eintragung der Vormerkung berechnet das Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B (Nr. 14150 des Kostenverzeichnisses). Maßgeblich ist der Wert des vorgemerkten Rechts, beim Kauf also in der Regel der Kaufpreis. Für die Löschung fällt eine Festgebühr von 25 Euro an (Nr. 14152). Der Notar berechnet für die Vormerkung keine eigene Gebühr. Die Antragstellung ist mit seinen Gebühren für Beurkundung und Vollzug des Kaufvertrags abgegolten.
| Kaufpreis | Volle Gebühr Tabelle B | Eintragung Vormerkung (0,5) | Löschung Vormerkung | Summe Grundbuchamt |
| 300.000 € | 635,00 € | 317,50 € | 25,00 € | 342,50 € |
| 400.000 € | 785,00 € | 392,50 € | 25,00 € | 417,50 € |
| 500.000 € | 935,00 € | 467,50 € | 25,00 € | 492,50 € |
Eigene Berechnung nach § 34 GNotKG und Anlage 1 (Nr. 14150, 14152 KV GNotKG), Stand Oktober 2026. Gerichtsgebühren sind umsatzsteuerfrei.
Die Vormerkung ist damit nur ein kleiner Teil der Erwerbskosten. Für Notar und Grundbuch insgesamt, also Kaufvertrag, Vollzug, Eigentumsumschreibung und Grundschuld, sollten Sie rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Welche Posten der Notar abrechnet, erklärt unser Ratgeber zu den Notarkosten beim Hauskauf, den Gesamtüberblick bieten die Kaufnebenkosten beim Hauskauf.
Wer zahlt die Auflassungsvormerkung?
Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Dazu gehören auch die Kosten der Vormerkung und ihrer Löschung. Kaufverträge regeln das in aller Regel ausdrücklich so. Die Kosten für die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers trägt dagegen üblicherweise der Verkäufer.
Auflassungsvormerkung löschen: So läuft es ab
Die Vormerkung ist ein Sicherungsrecht auf Zeit. Sie hat sich erledigt, sobald der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Gelöscht wird sie aber nicht von selbst: Das Grundbuchamt braucht einen Antrag und die Löschungsbewilligung des Käufers als Berechtigtem. Beides ist im Kaufvertrag meist schon enthalten, verbunden mit der Bedingung, dass keine Zwischeneintragungen ohne Zustimmung des Käufers erfolgt sind. Der Notar beantragt die Löschung deshalb zusammen mit der Eigentumsumschreibung, und Sie müssen nichts weiter tun.
Löschung, wenn der Kauf scheitert
Schwieriger wird es, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird, etwa weil der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt und der Verkäufer zurücktritt. Dann blockiert die Vormerkung einen Verkauf an andere Interessenten. Ohne Bewilligung des Käufers kann sie nicht ohne Weiteres gelöscht werden. Viele Kaufverträge enthalten deshalb Regelungen, die eine Löschung in diesem Fall erleichtern, zum Beispiel eine beim Notar hinterlegte Löschungsbewilligung oder eine Vollmacht an den Notar. Fehlt eine solche Regelung und verweigert der Käufer die Mitwirkung, bleibt dem Verkäufer oft nur eine Klage auf Zustimmung zur Löschung. Lassen Sie sich in diesem Fall von Ihrem Notar oder einem Rechtsanwalt beraten.
Alte Vormerkungen im Grundbuch
Gelegentlich finden sich in Grundbüchern Vormerkungen aus Verträgen, die nie vollzogen wurden. Vor einem Verkauf müssen sie gelöscht werden, wofür die Bewilligung des Berechtigten oder seiner Erben nötig ist. Prüfen Sie Abteilung II deshalb frühzeitig. Wie Sie an einen aktuellen Auszug kommen, lesen Sie im Beitrag Grundbuchauszug anfordern.
Auflassungsvormerkung und Finanzierung
Die Bank des Käufers verlangt eine Grundschuld am gekauften Objekt, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist. Dafür erteilt der Verkäufer im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht. Die Finanzierungsgrundschuld wird dann noch auf den Verkäufer eingetragen und erhält im Grundbuch Vorrang vor der Auflassungsvormerkung. Das ist gewollt: Die Bank braucht eine erstrangige Sicherheit, und der Käufer stimmt dem Rangrücktritt zu. Damit die Grundschuld nicht für Schulden des Verkäufers genutzt wird, sichert der Kaufvertrag ab, dass sie bis zur Kaufpreiszahlung nur für Zahlungen auf den Kaufpreis dient.
Sonderfälle der Vormerkung
| Situation | Besonderheit |
| Kauf vom Bauträger | Abschlagszahlungen dürfen erst verlangt werden, wenn unter anderem die Vormerkung eingetragen ist (§ 3 Makler- und Bauträgerverordnung). |
| Kauf einer Teilfläche | Eine Vormerkung ist auch für eine noch nicht vermessene Teilfläche möglich, wenn diese im Vertrag genau beschrieben ist. |
| Schenkung oder Übergabe an Kinder | Häufig wird eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Eltern eingetragen, die ein vertragliches Rückforderungsrecht absichert. |
| Kauf eines Erbbaurechts | Die Vormerkung wird im Erbbaugrundbuch eingetragen. Häufig ist zusätzlich die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig. |
Fazit
Die Auflassungsvormerkung ist der zentrale Schutz des Käufers zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung. Sie sichert Ihren Anspruch gegen Doppelverkauf, nachträgliche Belastungen, Pfändungen und die Insolvenz des Verkäufers ab. Die Kosten sind überschaubar: Bei 400.000 Euro Kaufpreis berechnet das Grundbuchamt 392,50 Euro für die Eintragung und 25 Euro für die Löschung. Der wichtigste Praxistipp lautet: Zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat.
Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und wünschen sich eine verlässliche Begleitung bis zur Schlüsselübergabe? Die Beraterinnen und Berater von S Immobilienpartner unterstützen Sie gern. Rechtliche Einzelfragen klären Sie bitte mit Ihrem Notar.
FAQ – Auflassungsvormerkung
Was bedeutet Auflassungsvormerkung einfach erklärt?
Sie ist eine Art Reservierung im Grundbuch zugunsten des Käufers. Solange sie eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht wirksam an andere verkaufen oder zu Lasten des Käufers belasten. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Umschreibung im Grundbuch.
Wie lange dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung?
Meist zwischen einer und vier Wochen nach dem Notartermin. Die Dauer hängt vor allem von der Auslastung des Grundbuchamts und davon ab, wie schnell der Notar den Antrag stellt. Fragen Sie im Notartermin nach den aktuellen Bearbeitungszeiten.
Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Das Grundbuchamt berechnet eine halbe Gebühr nach Tabelle B des GNotKG, abhängig vom Kaufpreis. Bei 300.000 Euro sind das 317,50 Euro, bei 500.000 Euro 467,50 Euro. Hinzu kommen 25 Euro für die spätere Löschung.
Wer zahlt die Auflassungsvormerkung?
In der Regel der Käufer. Das entspricht § 448 Abs. 2 BGB und wird im Kaufvertrag üblicherweise so festgehalten. Eine abweichende Vereinbarung ist möglich.
Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Üblicherweise zusammen mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer. Die nötige Löschungsbewilligung steht meist schon im Kaufvertrag, der Notar stellt den Antrag. Scheitert der Kauf, ist eine Löschung nur mit Bewilligung des Käufers oder aufgrund einer Regelung im Vertrag beziehungsweise einer gerichtlichen Entscheidung möglich.
Kann der Verkäufer trotz Auflassungsvormerkung noch verkaufen?
Er kann zwar einen weiteren Kaufvertrag unterschreiben, der zweite Käufer erwirbt dem vorgemerkten Käufer gegenüber aber kein Eigentum. Der Verkäufer macht sich gegenüber dem Zweitkäufer unter Umständen schadensersatzpflichtig. Ihr Anspruch bleibt geschützt.
Wie lange ist eine Auflassungsvormerkung gültig?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Vormerkung bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird, im Normalfall also bis zur Eigentumsumschreibung. Erlischt der gesicherte Anspruch, etwa nach einem wirksamen Rücktritt, wird das Grundbuch unrichtig, und die Vormerkung muss gelöscht werden.
Ist der Käufer mit der Auflassungsvormerkung schon Eigentümer?
Nein. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs. Die Vormerkung sichert nur Ihren Anspruch darauf, dass diese Eintragung erfolgt.
Quellen:
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