Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Zum Kaufpreis eines Hauses oder einer Wohnung kommen die Kaufnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft eine Maklerprovision. Je nach Bundesland sind das rund 5,5 bis 8,5 Prozent ohne Makler und etwa 9 bis 12 Prozent mit Makler. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kommen so schnell 22.000 bis 48.000 Euro zusammen, die Banken in der Regel aus Eigenkapital sehen wollen. S Immobilienpartner zeigt, welche Kosten anfallen, wie hoch sie in jedem Bundesland sind, wann sie fällig werden und wo Sie sparen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Makler bei etwa 5,5 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
- Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland, rund 1,5–2 % Notar und Grundbuch, häufig 3,57 % Käuferanteil der Maklerprovision.
- Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind Pflicht; die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist.
- Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten mindestens aus Eigenkapital zahlen. Eine Mitfinanzierung ist möglich, aber teurer.
- Sparen lässt sich vor allem bei mitverkauftem Inventar, beim Makler und bei der Finanzierung.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. Sie gehen nicht an den Verkäufer, sondern an das Finanzamt, den Notar, das Grundbuchamt und gegebenenfalls den Makler. Man unterscheidet feste und variable Kaufnebenkosten:
| Art | Kostenposition | Vermeidbar? |
| Feste Kosten | Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag | Nein, nur über den Kaufpreis beeinflussbar |
| Variable Kosten | Maklerprovision, Gutachter, Finanzierungsnebenkosten | Teilweise |
| Folgekosten | Renovierung, Umzug, Versicherungen | Planbar, gehören ins Gesamtbudget |
Nicht zu verwechseln sind Kaufnebenkosten mit den laufenden Nebenkosten einer Immobilie wie Heizung, Wasser oder Grundsteuer. Welche laufenden Kosten auf Eigentümer zukommen, zeigt unser Ratgeber zu den Betriebskosten einer Wohnung.
Kaufnebenkosten Hauskauf: Tabelle der einzelnen Posten
| Kostenposition | Höhe (Richtwert) | Wer zahlt? | Fällig |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland | Käufer | ca. 4–8 Wochen nach Beurkundung, per Steuerbescheid |
| Notar (Kaufvertrag, Vollzug, Grundschuld) | ca. 1,0–1,5 % | Käufer | nach Beurkundung bzw. Vollzug |
| Grundbuchamt (Vormerkung, Eigentum, Grundschuld) | ca. 0,5 % | Käufer | nach Eintragung |
| Maklerprovision | 0–3,57 % Käuferanteil (inkl. MwSt., regional üblich) | Käufer und Verkäufer je zur Hälfte | mit wirksamem Kaufvertrag |
| Optional: Bausachverständiger | ca. 500–2.000 € | Käufer | vor dem Kauf |
| Optional: Finanzierungsnebenkosten | z. B. Bereitstellungszinsen, Wertgutachten der Bank | Käufer | je nach Vertrag |
Richtwerte 2026. Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und hängen vom Kaufpreis und von der Höhe der Grundschuld ab.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten. Sie wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben, und die Bundesländer legen den Satz selbst fest. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie wird der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Ob und wann Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen können, erklärt unser Beitrag Grunderwerbsteuer absetzen.
Notar- und Grundbuchkosten
Ohne Notar kein Immobilienkauf: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, beurkundet ihn, beantragt die Auflassungsvormerkung, holt Genehmigungen ein und überwacht die Kaufpreiszahlung. Das Grundbuchamt trägt zunächst die Vormerkung, dann den neuen Eigentümer und die Grundschuld der Bank ein. Zusammen kosten Notar und Grundbuch meist 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Wer welche Notarkosten trägt, lesen Sie im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf; die genauen Gebühren nach Kaufpreis zeigt unsere Notarkosten-Tabelle.
Maklerprovision
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Privatpersonen teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Dezember 2020 in der Regel hälftig. In vielen Regionen sind 3,57 Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer üblich, insgesamt liegt die Provision meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent. Die Provision ist verhandelbar und wird nur fällig, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Alle Regeln erklärt unser Beitrag Maklerprovision: Wer zahlt?
Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten nach Bundesland
Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt vor allem vom Bundesland ab. Die Tabelle zeigt den Grunderwerbsteuersatz und die gesamten Kaufnebenkosten mit rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch, einmal ohne und einmal mit 3,57 Prozent Käuferprovision.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Nebenkosten ohne Makler | Nebenkosten mit Makler |
| Bayern | 3,5 % | ca. 5,5 % | ca. 9,1 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | ca. 7,0 % | ca. 10,6 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | ca. 7,0 % | ca. 10,6 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | ca. 7,0 % | ca. 10,6 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | ca. 7,0 % | ca. 10,6 % |
| Thüringen | 5,0 % | ca. 7,0 % | ca. 10,6 % |
| Bremen | 5,5 % | ca. 7,5 % | ca. 11,1 % |
| Hamburg | 5,5 % | ca. 7,5 % | ca. 11,1 % |
| Sachsen | 5,5 % | ca. 7,5 % | ca. 11,1 % |
| Berlin | 6,0 % | ca. 8,0 % | ca. 11,6 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 8,0 % | ca. 11,6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | ca. 8,0 % | ca. 11,6 % |
| Brandenburg | 6,5 % | ca. 8,5 % | ca. 12,1 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | ca. 8,5 % | ca. 12,1 % |
| Saarland | 6,5 % | ca. 8,5 % | ca. 12,1 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | ca. 8,5 % | ca. 12,1 % |
Stand September 2026. Bremen hat die Grunderwerbsteuer zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % angehoben. Die Maklerprovision ist regional unterschiedlich und frei verhandelbar.
Rechenbeispiele: So viel kosten die Nebenkosten
Beispiel für ein Haus mit 400.000 Euro Kaufpreis, gerechnet mit 2 % für Notar und Grundbuch und 3,57 % Käuferprovision:
| Bundesland (Grunderwerbsteuer) | Grunderwerbsteuer | Notar und Grundbuch | Makler | Summe mit Makler | Summe ohne Makler |
| Bayern (3,5 %) | 14.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 36.280 € | 22.000 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen u. a. (5,0 %) | 20.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 42.280 € | 28.000 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern (6,0 %) | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 46.280 € | 32.000 € |
| NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein (6,5 %) | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 48.280 € | 34.000 € |
Und so verändern sich die Kosten mit dem Kaufpreis, gerechnet mit 5 % Grunderwerbsteuer als mittlerem Satz:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (5 %) | Notar und Grundbuch | Makler | Summe mit Makler | Summe ohne Makler |
| 300.000 € | 15.000 € | 6.000 € | 10.710 € | 31.710 € | 21.000 € |
| 500.000 € | 25.000 € | 10.000 € | 17.850 € | 52.850 € | 35.000 € |
| 800.000 € | 40.000 € | 16.000 € | 28.560 € | 84.560 € | 56.000 € |
Der Vergleich zeigt: Dasselbe Haus kostet in Bayern 12.000 Euro weniger Nebenkosten als in den Ländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Der Unterschied entsteht allein durch die Steuer.
Faustformel für die schnelle Planung
Für eine erste Kalkulation rechnen Sie mit der Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands plus 2 Prozent für Notar und Grundbuch, mit Makler zusätzlich 3,57 Prozent. Wer auf Nummer sicher gehen will, plant pauschal 12 Prozent ein. Planen Sie zusätzlich einen Puffer für Umzug, kleinere Renovierungen und Möbel ein. Bei älteren Häusern kommt der Sanierungsbedarf hinzu, den Sie am besten vor dem Kauf mit einem Sachverständigen einschätzen. Richtwerte dafür finden Sie in unseren Ratgebern Haus renovieren und Altbausanierung Kosten.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
- Beurkundung beim Notar: Der Kaufvertrag wird unterschrieben. Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt.
- Maklerprovision: Wird mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig, meist mit 14 Tagen Zahlungsziel.
- Grunderwerbsteuerbescheid: Kommt meist vier bis acht Wochen nach der Beurkundung, zu zahlen innerhalb eines Monats.
- Kaufpreis: Wird nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars gezahlt, wie lange das dauert, zeigt unser Beitrag Vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung.
- Notar- und Grundbuchrechnungen: Kommen nach und nach, die letzte meist nach der Eigentumsumschreibung.
Wichtig: Grunderwerbsteuer und Makler müssen Sie oft bezahlen, bevor die Bank den Kredit auszahlt. Halten Sie das Geld für die Nebenkosten deshalb rechtzeitig auf dem Konto bereit.
Kaufnebenkosten finanzieren: Was Banken erwarten
Die meisten Banken erwarten, dass Käufer mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Der Grund: Die Nebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit verwerten könnte. Eine Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch die Nebenkosten finanziert werden, ist bei sehr guter Bonität möglich, kostet aber einen deutlich höheren Zinssatz. Wie stark sich der Beleihungsauslauf auf die Zinsen auswirkt, zeigt unser Beitrag Bauzinsen aktuell.
Zu den Nebenkosten der Finanzierung zählen außerdem Bereitstellungszinsen, wenn der Kredit nicht innerhalb der vereinbarten Frist abgerufen wird, sowie die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Familien mit Kindern können über zinsgünstige Darlehen der KfW und der Förderbanken der Länder Eigenkapital schonen. Alle Programme stehen im Ratgeber Staatliche Förderungen beim Hauskauf. Was Banken bei der Kreditprüfung sonst noch wissen wollen, erklären unsere FAQ zur Immobilienfinanzierung.
Kaufnebenkosten senken: 6 Tipps
- Inventar separat ausweisen: Mitgekaufte bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Markise oder Sauna gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert aufgeführt, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Überhöhte Werte erkennt das Finanzamt nicht an.
- Maklerprovision verhandeln: Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Beim Kauf ohne Makler entfällt sie ganz, dafür übernehmen Sie Suche, Prüfung und Verhandlung selbst.
- Neubau: Grundstück getrennt kaufen: Wer Grundstück und Bauvertrag unabhängig voneinander abschließt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück. Hängen beide Verträge zusammen, zählen auch die Baukosten mit.
- Grundschuld passend wählen: Die Notar- und Grundbuchkosten der Grundschuld richten sich nach ihrer Höhe. Eine unnötig hohe Grundschuld verursacht höhere Gebühren.
- Bereitstellungszinsen vermeiden: Vereinbaren Sie eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit, vor allem beim Neubau.
- Kaufpreis prüfen: Jeder Euro weniger Kaufpreis senkt auch Steuer und Notar. Eine unabhängige Einschätzung des Marktwerts ist deshalb die beste Verhandlungsgrundlage.
Kann man Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
| Nutzung | Steuerliche Behandlung |
| Selbst genutzte Immobilie | Nicht absetzbar |
| Vermietete Immobilie: Grunderwerbsteuer, Notar Kaufvertrag, Grundbuch Eigentum, Makler | Anschaffungskosten; der Gebäudeanteil wird über die AfA abgeschrieben, der Grundstücksanteil nicht |
| Vermietete Immobilie: Notar und Grundbuch für die Grundschuld | Finanzierungskosten, sofort als Werbungskosten absetzbar |
Wie die Abschreibung funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur Abschreibung für Abnutzung bei Immobilien.
Besonderheit Eigentumswohnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen dieselben Kaufnebenkosten an wie beim Haus. Zusätzlich sollten Sie das monatliche Hausgeld, die Höhe der Erhaltungsrücklage und geplante Sonderumlagen kennen, denn sie belasten Ihr Budget ab dem ersten Monat. Worauf Sie bei der Gemeinschaft achten sollten, lesen Sie im Beitrag Eigentümergemeinschaft.
Fazit
Kaufnebenkosten gehören von Anfang an ins Budget: Je nach Bundesland sind es rund 5,5 bis 8,5 Prozent ohne und 9 bis 12 Prozent mit Makler, bei 400.000 Euro Kaufpreis also 22.000 bis 48.000 Euro. Den größten Anteil macht die Grunderwerbsteuer aus. Sparen lässt sich vor allem über separat ausgewiesenes Inventar, die Maklerprovision und eine gut geplante Finanzierung. Rechnen Sie alle Kosten durch, bevor Sie zum Notar gehen, und prüfen Sie, ob der Kaufpreis dem Marktwert entspricht.
FAQ – Kaufnebenkosten Hauskauf
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Je nach Bundesland und Makler meist zwischen 5,5 und 12 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Ländern wie NRW oder Brandenburg, dazu kommen rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch. Mit Maklerprovision kommen häufig weitere 3,57 Prozent hinzu.
Wie viel Nebenkosten fallen bei 300.000 Euro Kaufpreis an?
Ohne Makler zwischen rund 16.500 Euro in Bayern und 25.500 Euro in Ländern mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, jeweils inklusive etwa 6.000 Euro für Notar und Grundbuch. Mit 3,57 Prozent Maklerprovision kommen rund 10.700 Euro hinzu.
Wer zahlt die Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag und Grundbuchkosten zahlt in der Praxis der Käufer. Die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel je zur Hälfte. Der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung seiner alten Grundschuld.
Kann man die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Ja, aber nicht jede Bank macht das, und es wird teurer. Bei einer Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises verlangen Banken deutlich höhere Zinsen und eine sehr gute Bonität. Günstiger ist es, mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Nach der Beurkundung informiert der Notar das Finanzamt. Der Steuerbescheid kommt meist nach vier bis acht Wochen, gezahlt werden muss innerhalb eines Monats. Erst danach erhält der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist.
Wie kann ich beim Hauskauf Nebenkosten sparen?
Weisen Sie mitgekauftes Inventar wie die Einbauküche mit realistischem Wert gesondert im Kaufvertrag aus, verhandeln Sie die Maklerprovision und vermeiden Sie Bereitstellungszinsen. Beim Neubau kann ein getrennter Kauf von Grundstück und Haus die Grunderwerbsteuer senken, wenn beide Verträge wirklich unabhängig sind.
Gibt es eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer?
Für den normalen Kauf nicht, auch nicht für Ersterwerber. Steuerfrei sind unter anderem Übertragungen zwischen Ehegatten und an Verwandte in gerader Linie, also etwa von Eltern an Kinder, Erwerbe im Rahmen einer Erbschaft sowie Käufe bis 2.500 Euro.
Quellen:
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