Maklerprovision: Wer zahlt beim Hausverkauf, Kauf und bei der Miete?
Wer die Maklerprovision zahlt, hängt davon ab, ob eine Immobilie verkauft oder vermietet wird. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig. Bei Mietwohnungen zahlt meist der Vermieter. S Immobilienpartner erklärt, welche Regeln seit Dezember 2020 gelten, wie hoch die Provision in NRW üblich ist und wann sie fällig wird.
Maklerprovision, Maklercourtage und Maklergebühr meinen dasselbe: die Vergütung für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Privatkäufer trägt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision.
- Der Maklervertrag für Wohnung oder Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen werden, etwa per E-Mail.
- In Köln, Bonn und Düsseldorf sind 3,57 % je Seite üblich, zusammen 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
- Fällig wird die Provision erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag.
- Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn.
Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?
Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat und für wen er tätig wird. In der Praxis gibt es drei Konstellationen:
| Konstellation | Wer zahlt? | Regel |
| Makler arbeitet für Verkäufer und Käufer | Beide, in exakt gleicher Höhe | § 656c BGB |
| Makler arbeitet für den Verkäufer, Käufer übernimmt einen Teil | Verkäufer mindestens die Hälfte, Käufer höchstens die Hälfte | § 656d BGB |
| Makler arbeitet nur für eine Seite, ohne Weitergabe | Allein der Auftraggeber | Freie Vereinbarung |
Die häufigste Form ist die Doppeltätigkeit: Der Makler wird vom Verkäufer beauftragt und schließt auch mit dem Käufer einen Maklervertrag. Beide zahlen dann denselben Prozentsatz. Bei einem reinen Käufermakler, den ein Kaufinteressent mit der Suche beauftragt, trägt der Käufer die Provision allein.
Maklerprovision beim Verkauf: Die Regeln seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a bis 656d BGB die Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Ziel ist, dass Käufer nicht mehr die gesamte Provision tragen müssen, obwohl der Verkäufer den Makler bestellt hat.
Textform ist Pflicht
Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss in Textform geschlossen werden. Eine E-Mail oder ein unterschriebenes PDF reicht, ein Handschlag oder Telefonat nicht. Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam, und der Makler hat keinen Provisionsanspruch.
Gleich hohe Provision bei Doppeltätigkeit
Arbeitet der Makler für beide Seiten, darf er nur gleich hohe Provisionen verlangen. Vereinbart er mit einer Seite mehr, ist der Maklervertrag unwirksam. Senkt er die Provision nachträglich für eine Partei, gilt die Senkung automatisch auch für die andere.
Weitergabe an den Käufer: höchstens die Hälfte
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben. Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil bezahlt hat.
Für welche Immobilien die Regeln gelten
Die Regeln gelten für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Ein Einfamilienhaus bleibt ein Einfamilienhaus, wenn es eine Einliegerwohnung oder ein kleines Büro hat. Nicht erfasst sind:
- Mehrfamilienhäuser,
- unbebaute Grundstücke und Baugrundstücke,
- Gewerbeimmobilien,
- Käufe durch Unternehmen.
In diesen Fällen können die Parteien frei vereinbaren, wer die Provision zahlt. Auch eine vollständige Übernahme durch den Käufer ist dann möglich.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es beim Kauf nicht, die Provision ist verhandelbar. Bundesweit liegt sie meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. In Nordrhein-Westfalen sind 3,57 Prozent je Seite üblich.
| Kaufpreis | Provision gesamt (7,14 %) | Anteil Verkäufer | Anteil Käufer |
| 300.000 € | 21.420 € | 10.710 € | 10.710 € |
| 500.000 € | 35.700 € | 17.850 € | 17.850 € |
| 800.000 € | 57.120 € | 28.560 € | 28.560 € |
Beispielwerte bei hälftiger Teilung und 3,57 % je Seite inklusive 19 % Mehrwertsteuer.
Berechnet wird die Provision auf den beurkundeten Kaufpreis, ohne Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Was Verkäufer sparen und riskieren, wenn sie ohne Makler verkaufen, lesen Sie im Ratgeber Hausverkauf ohne Makler.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Die Provision wird erst fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Hauptvertrag zustande kommt. Beim Verkauf ist das der notariell beurkundete Kaufvertrag. Kommt kein Vertrag zustande, schulden Sie keine Provision, egal wie viele Besichtigungen stattgefunden haben. Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, etwa einer Genehmigung, wird die Provision erst mit deren Eintritt fällig.
Die Zahlungsfrist selbst regelt der Maklervertrag, üblich sind 14 Tage nach Rechnungsstellung. Den Käuferanteil darf der Makler bei Weitergabe durch den Verkäufer erst verlangen, wenn der Verkäufer gezahlt hat.
Maklerprovision bei der Mietwohnung: das Bestellerprinzip
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz. Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Da fast immer der Vermieter den Makler mit der Vermietung beauftragt, bleibt die Vermittlung für Mieter in der Regel kostenfrei.
Wie viel kostet ein Makler bei der Wohnungssuche?
Mieter zahlen nur, wenn sie den Makler selbst in Textform mit der Suche beauftragen und er eine Wohnung ausschließlich wegen dieses Auftrags beschafft. Hatte der Makler die Wohnung schon im Angebot oder im Auftrag eines Vermieters, darf er vom Mieter nichts verlangen. Die Provision des Mieters ist auf höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt. Bei 1.000 Euro Kaltmiete sind das maximal 2.380 Euro.
Ausnahme: Ferienwohnungen
Für Wohnraum, der nur vorübergehend, zum Beispiel als Ferienwohnung, vermietet wird, gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht. Dort können Makler und Mieter die Provision frei vereinbaren.
Kann man die Maklerprovision steuerlich absetzen?
Ob sich die Provision steuerlich auswirkt, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird:
| Situation | Steuerliche Wirkung |
| Kauf zur Vermietung | Teil der Anschaffungskosten; der Gebäudeanteil wird über die AfA abgeschrieben |
| Maklerkosten für eine Neuvermietung | Sofort als Werbungskosten absetzbar |
| Verkauf innerhalb von zehn Jahren, steuerpflichtig | Mindert den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn |
| Kauf oder steuerfreier Verkauf einer selbst genutzten Immobilie | Keine steuerliche Wirkung |
| Mieter bei beruflich bedingtem Umzug | Als Werbungskosten absetzbar |
Wie die Abschreibung funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur Abschreibung für Abnutzung bei Immobilien. Wann ein Hausverkauf überhaupt steuerpflichtig ist, lesen Sie unter Hausverkauf Steuern.
Fazit
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit Ende 2020 in aller Regel hälftig, bei Mietwohnungen zahlt fast immer der Vermieter. Fällig wird die Provision nur im Erfolgsfall, also mit dem wirksamen Kauf- oder Mietvertrag. Prüfen Sie vor der Beauftragung, ob der Maklervertrag in Textform vorliegt, welche Höhe vereinbart ist und wer welchen Anteil trägt. Wenn Sie Ihr Haus in Köln, Bonn oder Düsseldorf verkaufen möchten, beraten wir Sie zur Provision transparent vor Vertragsschluss.
FAQ – Maklerprovision: Wer zahlt?
Wer zahlt den Makler beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung durch einen Privatkäufer zahlen Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel je zur Hälfte. Der Käufer darf höchstens die Hälfte tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Was beim Wohnungsverkauf sonst zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen.
Kann der Käufer die gesamte Maklerprovision zahlen?
Nur in bestimmten Fällen. Hat der Käufer den Makler selbst mit der Suche beauftragt, trägt er die Provision allein. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien ist die Verteilung frei vereinbar.
Muss ich zahlen, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
Nein. Die Provision entsteht nur, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag beurkundet wird. Besichtigungen, Exposés und Beratung lösen für sich keine Zahlungspflicht aus. Auch für eine gewöhnliche Wohnungsbesichtigung darf keine gesonderte Gebühr verlangt werden, sofern nichts anderes wirksam vereinbart ist.
Darf ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?
Reservierungsgebühren, die in vorformulierten Bedingungen des Maklers vereinbart werden und bei Nichtkauf nicht erstattet werden, sind nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in der Regel unwirksam. Eine bereits gezahlte Gebühr können Käufer dann zurückfordern. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen können anders zu beurteilen sein.
Ist die Maklerprovision in NRW gesetzlich festgelegt?
Nein, die Höhe ist in keinem Bundesland gesetzlich festgelegt und frei verhandelbar. In Köln, Bonn und Düsseldorf sind 3,57 Prozent je Seite üblich, zusammen 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Gesetzlich geregelt ist nur die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern.
Wer zahlt die Maklerprovision bei einer Mietwohnung?
In der Regel der Vermieter, weil er den Makler beauftragt. Nach dem Bestellerprinzip zahlt ein Mieter nur, wenn er den Makler in Textform mit der Suche beauftragt und dieser die Wohnung ausschließlich dafür beschafft. Dann sind höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer erlaubt.
Gilt die hälftige Teilung auch für Mehrfamilienhäuser?
Nein. Die gesetzliche Halbteilung gilt nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien können Käufer und Verkäufer die Provision frei verteilen, einschließlich einer vollständigen Übernahme durch eine Seite.
Quellen:
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