Haus verkaufen: Steuern, Fristen und wann der Verkauf steuerfrei ist
Beim Hausverkauf fällt nicht automatisch eine Steuer an. Steuerpflichtig ist in der Regel nur der Gewinn. Und auch das nur, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren verkaufen und das Haus nicht selbst bewohnt haben. S Immobilienpartner erklärt, welche Steuern beim Verkauf von Haus und Wohnung relevant sind und wann der Verkauf steuerfrei bleibt. Außerdem erfahren Sie, welche Sonderfälle Eigentümer in Köln, Bonn und Düsseldorf kennen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim privaten Hausverkauf zählt vor allem die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, umgangssprachlich Spekulationssteuer.
- Steuerfrei ist der Verkauf nach mehr als zehn Jahren oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren.
- Besteuert wird nur der Gewinn, nicht der Kaufpreis. Bei vermieteten Häusern erhöhen bereits genutzte Abschreibungen den Gewinn.
- Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Praxis der Käufer. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent.
- Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft, riskiert gewerblichen Grundstückshandel. Das gilt auch nach Ablauf der zehn Jahre.
Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?
Eine eigene „Hausverkaufsteuer“ gibt es nicht. Je nach Situation können aber unterschiedliche Steuern eine Rolle spielen. Für Verkäufer ist fast immer nur die Einkommensteuer relevant.
| Steuer | Wer zahlt? | Wann relevant? |
| Einkommensteuer (Spekulationssteuer) | Verkäufer | Verkauf mit Gewinn innerhalb von zehn Jahren, ohne Eigennutzung |
| Gewerbesteuer | Verkäufer | Gewerblicher Grundstückshandel, etwa bei mehr als drei Verkäufen in fünf Jahren |
| Grunderwerbsteuer | In der Praxis der Käufer | Bei jedem Kauf, in NRW 6,5 % des Kaufpreises |
| Grundsteuer | Eigentümer am 1. Januar | Für das Verkaufsjahr; die Aufteilung regelt der Kaufvertrag |
| Erbschaft- oder Schenkungsteuer | Erbe oder Beschenkter | Beim Erwerb, nicht beim späteren Verkauf |
Die Grundsteuer schuldet, wer am 1. Januar im Grundbuch steht, und zwar für das ganze Jahr. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine anteilige Erstattung vereinbaren. Wie hoch die Grundsteuer für Ihr Haus ist, zeigt unser Ratgeber Grundsteuer berechnen. Umsatzsteuer fällt beim privaten Hausverkauf nicht an.
Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?
Eine Immobilie steuerfrei verkaufen können Sie auf zwei Wegen: Sie halten sie länger als zehn Jahre, oder Sie haben sie selbst bewohnt. Beide Ausnahmen regelt § 23 des Einkommensteuergesetzes. Es reicht, wenn eine davon erfüllt ist.
Die 10-Jahres-Frist: Entscheidend ist der notarielle Kaufvertrag
Die Frist beginnt mit dem Datum, an dem Ihr Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Sie endet mit der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Grundbucheintrag und Schlüsselübergabe spielen keine Rolle. Liegen mehr als zehn Jahre zwischen beiden Verträgen, ist der Gewinn steuerfrei, auch wenn das Haus vermietet war.
Ein Beispiel: Wurde der Kauf am 15. März 2016 beurkundet, ist ein Verkauf ab einer Beurkundung am 16. März 2026 steuerfrei. Schon ein Tag zu früh macht den gesamten Gewinn steuerpflichtig. Prüfen Sie deshalb die Daten in Ihrem notariellen Kaufvertrag, bevor Sie einen Notartermin für den Verkauf vereinbaren.
Eigennutzung: die Drei-Kalenderjahre-Regel
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben. Dafür gibt es zwei Varianten. Entweder haben Sie es zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst genutzt. Oder Sie haben es im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt.
Die zweite Variante verlangt keine vollen 36 Monate. Entscheidend ist die Nutzung in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren, wobei das mittlere Jahr vollständig abgedeckt sein muss. Ein Beispiel: Sie kaufen im Dezember 2020, ziehen im Januar 2021 ein und verkaufen im Februar 2023. Die Eigennutzung erstreckt sich über 2021, 2022 und 2023. Die Steuerbefreiung greift.
Was als Eigennutzung zählt und was nicht
Als Eigennutzung gilt:
- Sie bewohnen das Haus selbst, auch als Zweitwohnung oder als Ferienwohnung, die Sie nicht vermieten.
- Sie überlassen es unentgeltlich Ihren Kindern, für die Sie Kindergeld oder den Kinderfreibetrag erhalten.
Keine Eigennutzung ist:
- eine Vermietung, auch eine kurzfristige,
- die unentgeltliche Überlassung an Eltern oder an erwachsene Kinder ohne Kindergeldanspruch,
- die Nutzung eines unbebauten Grundstücks als Garten.
Freigrenze von 1.000 Euro
Liegt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag: Ab 1.000 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei Immobilien spielt die Grenze deshalb praktisch keine Rolle.
Hausverkauf versteuern: So wird der Gewinn ermittelt
Muss der Verkauf versteuert werden, zählt nur der Veräußerungsgewinn. Er ergibt sich vereinfacht so:
| Position | Beispiel |
| Verkaufspreis | 380.000 € |
| − Anschaffungskosten inkl. Kaufnebenkosten | − 330.000 € |
| + bereits genutzte Abschreibungen (AfA) | + 28.800 € |
| − Verkaufskosten (z. B. Makler, Grundschuldlöschung) | − 13.000 € |
| = steuerpflichtiger Gewinn | 65.800 € |
Annahme: vermietetes Haus, gekauft 2019, Gebäudeanteil 240.000 €, 2 % AfA über sechs Jahre.
Bei vermieteten Häusern wird die bereits genutzte Abschreibung dem Gewinn wieder hinzugerechnet. Wie die AfA funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur Abschreibung für Abnutzung bei Immobilien. Wie viel Steuer auf den Gewinn tatsächlich anfällt, zeigen die Rechenbeispiele im Artikel Spekulationssteuer bei Immobilien.
Zählt der Hausverkauf als Einkommen?
Nur der steuerpflichtige Gewinn zählt als Einkommen, der Kaufpreis selbst nicht. Er wird Ihren übrigen Einkünften als „sonstige Einkünfte“ hinzugerechnet und in der Anlage SO der Steuererklärung angegeben. Einen festen Steuersatz gibt es nicht. Es gilt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz zwischen 14 und 45 Prozent, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Weil der Gewinn Ihr Einkommen erhöht, kann er Sie in eine höhere Progressionsstufe bringen. Gerade bei hohem Arbeitseinkommen fällt die Belastung dann spürbar höher aus als erwartet. Versteuert wird der Gewinn im Jahr, in dem Ihnen der Kaufpreis zufließt. Ist der Verkauf steuerfrei, müssen Sie ihn in der Regel nicht angeben.
Wohnung verkaufen: Steuern wie beim Haus?
Für eine Eigentumswohnung gelten dieselben Regeln wie für ein Haus: 10-Jahres-Frist, Eigennutzung und Freigrenze. Häufig sind Eigentumswohnungen allerdings als Kapitalanlage vermietet. Dann greift die Eigennutzungsausnahme nicht, und die bereits genutzte AfA erhöht den Gewinn. Keller und Stellplatz werden steuerlich wie die Wohnung behandelt, wenn sie mitverkauft werden. Was beim Verkauf sonst zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen.
Sonderfälle beim Hausverkauf
Geerbtes oder geschenktes Haus
Erben und Beschenkte übernehmen das Anschaffungsdatum des Vorbesitzers. Die zehn Jahre beginnen also nicht neu. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie meist sofort steuerfrei verkaufen. Erbschaftsteuer, Freibeträge und die Familienheimklausel erklärt unser Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern und Fristen.
Teilweise vermietet oder mit Arbeitszimmer
Bewohnen Sie das Haus selbst und vermieten eine Einliegerwohnung, wird der Gewinn aufgeteilt. Der Anteil der vermieteten Wohnung ist innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig. Ein häusliches Arbeitszimmer schadet der Steuerfreiheit dagegen nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht.
Unbebautes Grundstück
Für unbebaute Grundstücke gilt ebenfalls die 10-Jahres-Frist. Die Eigennutzungsausnahme greift aber nicht, weil ohne Gebäude keine Wohnnutzung möglich ist. Auch eine intensive Nutzung als Garten ändert daran nichts. Wer ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn versteuern.
Mehrere Verkäufe: die Drei-Objekt-Grenze
Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, die Sie kurz zuvor gekauft, gebaut oder umfassend modernisiert haben, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annehmen. Dann gilt die 10-Jahres-Frist nicht, und zusätzlich kann Gewerbesteuer anfallen. Jede Eigentumswohnung zählt als eigenes Objekt. Langjährig selbst bewohnte Immobilien zählen in der Regel nicht mit.
Verluste aus dem Hausverkauf
Verkaufen Sie innerhalb der zehn Jahre mit Verlust, zahlen Sie keine Steuer. Den Verlust können Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Lohn, Kapitalerträgen oder Mieteinnahmen. Das geschieht zunächst im selben Jahr. Bleibt ein Verlust übrig, lässt er sich in das Vorjahr zurücktragen oder in spätere Jahre vortragen, aber auch dort nur gegen solche Gewinne. Tragen Sie den Verlust deshalb in jedem Fall in der Steuererklärung ein.
Weitere Kosten beim Hausverkauf
Neben einer möglichen Steuer entstehen beim Verkauf weitere Kosten. Viele davon mindern einen steuerpflichtigen Gewinn:
- Maklerprovision: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Privatkäufer trägt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision.
- Löschung der Grundschuld: Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung zahlt der Verkäufer. Die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eigentumsumschreibung zahlt üblicherweise der Käufer. Details dazu finden Sie unter Notargebühren beim Hausverkauf.
- Energieausweis: Er ist Pflicht und muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Welche Ausweisart Sie brauchen, erklärt unser Ratgeber zum Energieausweis.
Fazit
Den meisten Eigentümern bleibt beim Hausverkauf die Steuer erspart. Das gilt, wenn sie länger als zehn Jahre besessen oder selbst gewohnt haben. Steuerlich prüfen sollten Sie vor allem vermietete Häuser, Teilvermietungen, Grundstücke und mehrere Verkäufe in kurzer Zeit. Wer innerhalb der Frist verkauft, sollte Anschaffungs- und Verkaufskosten sauber dokumentieren, weil sie den steuerpflichtigen Gewinn senken. Wenn Sie Ihr Haus in Köln, Bonn oder Düsseldorf verkaufen möchten, begleitet S Immobilienpartner Sie von der Bewertung bis zum Notartermin.
FAQ – Haus verkaufen Steuern
Muss ich einen privaten Hausverkauf versteuern?
Nur wenn Sie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkaufen und das Haus nicht selbst bewohnt haben. Nach Ablauf der Frist oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren bleibt der Gewinn steuerfrei. Steuerpflichtig ist immer nur der Gewinn, nie der gesamte Kaufpreis. Bei Erbschaft, Teilvermietung oder mehreren Verkäufen lohnt sich eine steuerliche Prüfung.
Immobilie verkaufen: Welche Steuer zahlt der Verkäufer?
Der Verkäufer zahlt gegebenenfalls Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, bei gewerblichem Grundstückshandel zusätzlich Gewerbesteuer. Die Grunderwerbsteuer übernimmt in der Praxis der Käufer. Die Grundsteuer schuldet für das Verkaufsjahr, wer am 1. Januar Eigentümer war. Käufer und Verkäufer können aber im Kaufvertrag eine anteilige Erstattung vereinbaren.
Wie viel Steuern zahle ich beim Hausverkauf?
Das hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab, einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Der steuerpflichtige Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen hinzugerechnet und mit 14 bis 45 Prozent besteuert, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Wie sich das konkret auswirkt, zeigen die Beispiele im Ratgeber Spekulationssteuer.
Fallen nach 10 Jahren noch Steuern beim Hausverkauf an?
Beim privaten Verkauf in der Regel nicht, der Gewinn ist dann einkommensteuerfrei. Eine Ausnahme ist der gewerbliche Grundstückshandel. Verkaufen Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, kann das Finanzamt Gewerblichkeit annehmen. Dann spielt die 10-Jahres-Frist keine Rolle, und es können Einkommen- und Gewerbesteuer anfallen.
Muss ich den Hausverkauf in der Steuererklärung angeben?
Ja, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, also innerhalb von zehn Jahren und ohne Eigennutzung. Der Gewinn gehört dann in die Anlage SO. Einen steuerpflichtigen Verlust sollten Sie ebenfalls angeben, damit er mit späteren Gewinnen verrechnet werden kann. Ein steuerfreier Verkauf muss in der Regel nicht erklärt werden.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mit dem Erlös ein neues Haus kaufe?
Ja, eine Reinvestition befreit nicht von der Steuer. Ob der Gewinn steuerpflichtig ist, hängt allein von Haltedauer und Nutzung des verkauften Hauses ab. Kaufen Sie mit dem Erlös eine neue Immobilie, beginnt für diese eine eigene 10-Jahres-Frist. Selbst genutzt können Sie sie aber jederzeit steuerfrei weiterverkaufen, sofern die Eigennutzungsregeln erfüllt sind.
Wann ist der Verkauf eines vermieteten Hauses steuerfrei?
Ein vermietetes Haus können Sie nach mehr als zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Innerhalb der Frist ist der Gewinn steuerpflichtig, und die genutzte AfA erhöht ihn. Steuerfrei wird der Verkauf nur, wenn Sie selbst einziehen und das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren bewohnen. Eine laufende Vermietung muss dafür rechtzeitig enden.
Quellen:
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