Maisonette-Wohnung: Bedeutung, Vor- und Nachteile
Eine Maisonette-Wohnung erstreckt sich über mindestens zwei Ebenen, die eine Treppe innerhalb der Wohnung verbindet. Damit bietet sie das Raumgefühl eines kleinen Hauses, bleibt aber eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit allen Regeln der Eigentümergemeinschaft. Wer eine Maisonette kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur auf Optik und Grundriss achten, sondern auch auf Wohnflächenberechnung, Brandschutz und Teilungserklärung. S Immobilienpartner erklärt in diesem Ratgeber, was eine Maisonette ausmacht, für wen sie sich eignet und welche Punkte Sie vor dem Kauf prüfen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Maisonette ist eine abgeschlossene Wohnung über zwei oder mehr Geschosse mit eigener Innentreppe.
- Sie liegt oft unter dem Dach, kann aber auch im Erdgeschoss oder in mittleren Etagen eines Gebäudes liegen.
- Vorteile sind die klare Trennung von Wohn- und Schlafbereich und ein hausähnliches Wohngefühl, Nachteile sind fehlende Barrierefreiheit und Flächenverlust durch die Treppe.
- Treppen mit mehr als drei Stufen und Flächen unter Dachschrägen zählen nach der Wohnflächenverordnung nicht oder nur teilweise zur Wohnfläche.
- Beim Kauf sind Teilungserklärung, Rettungswege, Zustand des Dachs und die Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft besonders wichtig.
Was ist eine Maisonette-Wohnung?
Als Maisonette bezeichnet man eine Wohnung, deren Räume auf mindestens zwei übereinanderliegenden Geschossen verteilt sind. Die Ebenen sind durch eine Treppe verbunden, die nur von den Bewohnern genutzt wird. Der Wohnungseingang liegt auf einer Ebene, die zweite Ebene erreichen Sie ausschließlich über die Innentreppe. Rechtlich ist die Maisonette trotzdem eine einzige Wohneinheit: Im Grundbuch und in der Teilungserklärung bildet sie in der Regel ein Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil.
Größe, Zuschnitt und Ausstattung sind für die Definition nicht entscheidend. Es gibt kompakte Zweizimmer-Maisonetten mit Schlafebene ebenso wie großzügige Familienwohnungen mit mehreren Bädern. Typisch, aber nicht zwingend, sind ein offener Luftraum über dem Wohnbereich und eine Treppe, die als gestalterisches Element im Raum steht.
Maisonette Bedeutung und Herkunft
Das Wort stammt aus dem Französischen. „Maison“ heißt Haus, die Endung „-ette“ verkleinert den Begriff. Maisonette bedeutet also sinngemäß „Häuschen“. Ausgesprochen wird es etwa „mä-so-nett“, mit Betonung auf der letzten Silbe. In Inseraten finden Sie auch die Schreibweisen „Maisonettewohnung“ oder „Maisonnette“ sowie die Abkürzung „Mais.“.
Wo liegen Maisonette-Wohnungen im Gebäude?
- Dachgeschoss-Maisonette: Die häufigste Form. Das oberste Vollgeschoss wird mit dem ausgebauten Dachraum verbunden, oft mit Dachterrasse oder Gauben.
- Erdgeschoss-Maisonette: Das Erdgeschoss wird mit dem Souterrain oder dem ersten Obergeschoss kombiniert, häufig mit Garten oder Terrasse.
- Maisonette in mittleren Etagen: Vor allem im Geschosswohnungsbau der 1960er- und 1970er-Jahre und in modernen Stadthäusern, wo sich Wohnungen wie kleine Reihenhäuser übereinander stapeln.
- Maisonette im Altbau: Entsteht oft nachträglich, wenn ein Dachboden ausgebaut und an die darunterliegende Wohnung angeschlossen wird.
Maisonette, Galerie, Penthouse, Loft: die Unterschiede
Im Immobilienmarkt werden mehrere Wohnformen mit besonderem Grundriss gern in einen Topf geworfen. Die Tabelle zeigt, worin sie sich unterscheiden.
| Wohnform | Merkmal | Ebenen | Typische Lage |
| Maisonette | Zwei oder mehr vollwertige Geschosse mit Innentreppe, durch eine Decke getrennt | mindestens 2 | Dachgeschoss, Erdgeschoss, auch mittlere Etagen |
| Galeriewohnung | Eine Hauptebene mit offener Zwischenebene (Galerie), die nur teilweise überdeckt ist | 1 plus Galerie | meist Dachgeschoss oder Räume mit großer Raumhöhe |
| Penthouse | Wohnung auf dem obersten Geschoss, häufig zurückgesetzt, mit großer Dachterrasse | meist 1, als Duplex-Penthouse auch 2 | oberstes Geschoss |
| Loft | Großer, offener Raum, oft in ehemaligen Gewerbe- oder Industriegebäuden | meist 1 | umgenutzte Fabrik- oder Lagergebäude |
| Dachgeschosswohnung | Wohnung im Dachraum mit Dachschrägen | meist 1 | Dachgeschoss |
Die Grenzen sind fließend. Ein Penthouse über zwei Ebenen ist zugleich eine Maisonette. Wichtig für Sie als Käufer ist weniger das Etikett im Exposé als die Frage, wie viel nutzbare Fläche tatsächlich vorhanden ist und wie die Ebenen erschlossen sind.
Vor- und Nachteile einer Maisonette-Wohnung
Ob eine Maisonette zu Ihnen passt, hängt stark von Ihrer Lebensphase ab. Die folgende Übersicht stellt die wichtigsten Argumente gegenüber.
| Vorteile | Nachteile |
| Hausähnliches Wohngefühl ohne Garten- und Fassadenpflege | Treppe ist ein Hindernis für Kleinkinder, ältere Menschen und bei eingeschränkter Mobilität |
| Klare Trennung von Wohn- und Schlafbereich, Gäste sehen nur die untere Ebene | Treppe und Treppenauge kosten auf beiden Ebenen Fläche, die nicht zur Wohnfläche zählt |
| Oft große Raumhöhen und Lufträume, viel Tageslicht | Offene Lufträume übertragen Geräusche, Gerüche und Wärme zwischen den Ebenen |
| Bei Dachlage Ausblick und häufig Dachterrasse, keine Nachbarn über Ihnen | Obere Ebene unter dem Dach heizt sich im Sommer stark auf |
| Besonderer Grundriss, auf dem Markt seltener und daher gefragt | Möbeltransport über die Innentreppe kann schwierig sein, Dachschrägen erfordern teils Maßmöbel |
| Flexible Nutzung, etwa Arbeitszimmer auf der ruhigen Ebene | Kleinere Käufergruppe beim späteren Verkauf, wenn die Wohnung nicht barrierefrei ist |
Für wen eignet sich eine Maisonette?
Gut passt eine Maisonette zu Paaren und Singles, die gern großzügig wohnen und eine Arbeits- oder Schlafebene vom Wohnbereich trennen wollen. Für Familien mit Schulkindern kann sie ebenfalls ideal sein, wenn genügend abgeschlossene Zimmer vorhanden sind. Kritischer ist sie für Familien mit Kleinkindern und für Käufer, die die Wohnung bis ins hohe Alter nutzen möchten. Ein Treppenlift lässt sich bei gewendelten oder sehr steilen Treppen oft nur mit großem Aufwand oder gar nicht nachrüsten. Planen Sie die Wohnung langfristig, sollte im Idealfall auf der Eingangsebene ein Schlafraum und ein Bad liegen.
Wohnfläche einer Maisonette-Wohnung richtig berechnen
Bei kaum einer Wohnform weichen Grundfläche und Wohnfläche so stark voneinander ab wie bei der Maisonette. Maßgeblich ist in der Praxis meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie gilt verbindlich nur für geförderten Wohnraum, wird aber auch in Kaufverträgen und Exposés häufig zugrunde gelegt. Drei Regeln sind für Maisonetten entscheidend:
- Treppen: Treppen mit mehr als drei Steigungen und ihre Treppenabsätze bleiben bei der Grundfläche außer Betracht. Die Fläche unter dem Treppenlauf zählt also nicht als Wohnfläche.
- Raumhöhe: Flächen mit mindestens 2 Metern lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, Flächen unter 1 Meter gar nicht. Das betrifft vor allem die obere Ebene unter Dachschrägen.
- Außenflächen: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.
Lufträume über dem Wohnbereich haben keine Bodenfläche und zählen deshalb ebenfalls nicht. Prüfen Sie im Kaufvertrag, nach welcher Methode die Fläche berechnet wurde. Eine Angabe nach DIN 277 oder als „Nutzfläche“ ist nicht mit der Wohnfläche nach WoFlV vergleichbar und fällt meist höher aus.
Rechenbeispiel: Dachgeschoss-Maisonette
Ein Exposé nennt für eine Maisonette „rund 128 m²“. Gemeint ist die Summe der Grundflächen beider Ebenen einschließlich Balkon. Nach WoFlV ergibt sich ein anderes Bild:
| Fläche | Grundfläche | Anrechnung nach WoFlV | Wohnfläche |
| Untere Ebene, volle Raumhöhe | 66 m² | 100 % | 66,0 m² |
| Untere Ebene, Treppenlauf | 4 m² | bleibt außer Betracht | 0,0 m² |
| Obere Ebene, ab 2 m Höhe | 30 m² | 100 % | 30,0 m² |
| Obere Ebene, 1 bis 2 m Höhe | 14 m² | 50 % | 7,0 m² |
| Obere Ebene, unter 1 m Höhe | 6 m² | 0 % | 0,0 m² |
| Balkon | 8 m² | 25 % | 2,0 m² |
| Summe | 128 m² | 105,0 m² |
Die Wohnfläche liegt im Beispiel rund 18 Prozent unter der Grundfläche. Bei einem Quadratmeterpreis von 4.500 Euro entspräche die Differenz von 23 m² rechnerisch über 100.000 Euro. Rechnen Sie deshalb immer mit der Wohnfläche, wenn Sie Angebote vergleichen. Für eine erste eigene Berechnung hilft unser Wohnflächenrechner.
Treppe, Brandschutz und Rettungswege
Die Innentreppe ist das prägende Element jeder Maisonette und zugleich ein Thema für das Bauordnungsrecht. Grundsätzlich müssen notwendige Treppen in einem eigenen Treppenraum liegen, damit sie im Brandfall sicher nutzbar bleiben. Die Musterbauordnung, an der sich die Landesbauordnungen orientieren, macht davon Ausnahmen. Eine davon betrifft Treppen, die höchstens zwei Geschosse innerhalb derselben Nutzungseinheit mit insgesamt nicht mehr als 200 m² verbinden, sofern von jedem Geschoss aus ein weiterer Rettungsweg erreichbar ist.
Für Sie als Käufer bedeutet das: Gerade die obere Ebene braucht in vielen Fällen einen eigenen zweiten Rettungsweg, etwa einen Ausgang ins Treppenhaus oder ein ausreichend großes Fenster, an das die Feuerwehr eine Leiter anlegen kann. Bei größeren Maisonetten oder mehr als zwei Ebenen gelten strengere Anforderungen. Die Details unterscheiden sich je nach Bundesland. Lassen Sie sich bei einem nachträglichen Dachausbau die Baugenehmigung und die genehmigten Pläne zeigen. Fehlt die Genehmigung, können Räume im Dach im schlimmsten Fall nicht als Wohnraum genutzt werden.
Auch der Komfort hängt an der Treppe. Achten Sie bei der Besichtigung auf Steigung und Auftrittsbreite, ein durchgehendes Geländer und genügend Kopfhöhe. Gewendelte Treppen sparen Platz, erschweren aber den Transport von Möbeln und den Einbau eines Treppenlifts.
Maisonette kaufen: Teilungserklärung und Gemeinschaft
Wer eine Maisonette kaufen möchte, erwirbt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Was zur Wohnung gehört und welche Rechte daran bestehen, regelt die Teilungserklärung. Gerade bei Maisonetten lohnt ein genauer Blick:
- Umfang des Sondereigentums: Ist die obere Ebene im Aufteilungsplan tatsächlich als Teil der Wohnung ausgewiesen? Bei nachträglich ausgebauten Dachböden ist das nicht immer der Fall. Dann gehört der Dachraum womöglich zum Gemeinschaftseigentum oder es besteht nur ein Sondernutzungsrecht.
- Dach und Dachterrasse: Dach, tragende Bauteile und Abdichtungen gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Eine Dachsanierung zahlen grundsätzlich alle Eigentümer. Die Gemeinschaftsordnung kann aber abweichende Regeln enthalten, etwa dass der Eigentümer der Dachwohnung bestimmte Kosten allein trägt.
- Kostenverteilung: Hausgeld und Sonderumlagen werden meist nach Miteigentumsanteilen verteilt. Große Maisonetten tragen entsprechend mehr. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft die Verteilung einzelner Kostenarten per Beschluss ändern.
- Beschlüsse und Rücklage: Lesen Sie die Protokolle der letzten Jahre und prüfen Sie die Höhe der Erhaltungsrücklage. Beides zeigt, ob größere Arbeiten am Dach oder an der Fassade anstehen.
Wie die Eigentümergemeinschaft organisiert ist und welche Pflichten Sie dort haben, erklärt unser Beitrag zur Eigentümergemeinschaft. Bei Fragen zur Auslegung von Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung hilft im Einzelfall der Notar oder ein Fachanwalt.
Was kostet eine Maisonette-Wohnung?
Für Maisonetten gibt es keine eigene amtliche Preisstatistik. Der Preis richtet sich wie bei jeder Eigentumswohnung vor allem nach Lage, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Weil Maisonetten seltener angeboten werden und viele Käufer den besonderen Grundriss schätzen, erzielen gut geschnittene Exemplare in guter Lage oft einen höheren Quadratmeterpreis als vergleichbare Etagenwohnungen im selben Haus. Das gilt besonders für Dachgeschoss-Maisonetten mit Terrasse und Erdgeschoss-Maisonetten mit Garten.
Umgekehrt können ungünstige Treppen, viele Dachschrägen oder dunkle Ebenen den Wert drücken. Vergleichen Sie Angebote immer auf Basis der Wohnfläche nach WoFlV und nicht der Grundfläche. Wie sich die Preise für Eigentumswohnungen insgesamt entwickeln, zeigt unser Überblick zu den Immobilienpreisen 2026. Zum Kaufpreis kommen wie bei jedem Wohnungskauf Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu.
Energie, Raumklima und Schallschutz
Warme Luft steigt nach oben. In Maisonetten mit offenem Luftraum ist die obere Ebene daher im Winter oft wärmer als die untere, im Sommer kann es unter dem Dach sehr heiß werden. Achten Sie deshalb auf getrennt regelbare Heizkreise oder Thermostate auf beiden Ebenen, auf eine gute Dämmung des Dachs und auf außenliegenden Sonnenschutz für Dachfenster. Der Energieausweis gibt einen ersten Hinweis auf den energetischen Zustand des Gebäudes. Er bezieht sich aber auf das ganze Haus und sagt wenig über die besondere Situation unter dem Dach aus.
Innerhalb der Wohnung ist der Schallschutz zwischen den Ebenen begrenzt. Offene Holztreppen übertragen Trittschall, ein offener Luftraum lässt Gespräche und Fernsehgeräusche nach oben dringen. Wer zu unterschiedlichen Zeiten schläft und arbeitet, sollte prüfen, ob sich Schlafräume mit Türen abtrennen lassen.
Checkliste: Maisonette-Wohnung besichtigen
- Grundriss beider Ebenen: Lassen Sie sich Pläne geben, auf denen die Raumhöhen unter den Dachschrägen eingezeichnet sind.
- Wohnflächenberechnung: Fragen Sie, nach welcher Methode gerechnet wurde, und rechnen Sie bei Zweifeln nach.
- Treppe: Gehen Sie die Treppe mehrfach, auch mit Blick auf Kinder, Gäste und Ihre eigene Zukunft.
- Rettungswege: Wo liegt der zweite Rettungsweg der oberen Ebene? Gibt es eine Baugenehmigung für den Dachausbau?
- Dach und Fenster: Alter der Dacheindeckung, Zustand der Dachfenster, Spuren von Feuchtigkeit an Schrägen und Kehlbalken.
- Klima: Besichtigen Sie nach Möglichkeit an einem warmen Tag und prüfen Sie Sonnenschutz und Lüftungsmöglichkeiten.
- Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle und Höhe der Erhaltungsrücklage.
Weitere Fragen, die Sie bei jedem Termin stellen sollten, haben wir in unserem Beitrag Fragen bei der Wohnungsbesichtigung zusammengestellt.
Fazit
Eine Maisonette-Wohnung verbindet die Vorteile einer Wohnung mit dem Gefühl, in einem kleinen Haus zu leben. Großzügige Räume, getrennte Ebenen und oft ein besonderer Ausblick machen sie für viele Käufer attraktiv. Dem stehen die Treppe als Barriere, Flächenverluste durch Treppe und Dachschrägen sowie ein anspruchsvolleres Raumklima gegenüber. Wer eine Maisonette kaufen möchte, sollte die Wohnfläche nach WoFlV nachrechnen, den zweiten Rettungsweg und die Genehmigungslage prüfen und die Teilungserklärung genau lesen.
Wenn Sie eine Maisonette suchen oder ein konkretes Angebot einschätzen lassen möchten, unterstützt Sie S Immobilienpartner gern. Mehr zur Begleitung beim Kauf finden Sie unter Immobilie kaufen mit S Immobilienpartner.
FAQ – Maisonette-Wohnung
Was ist eine Maisonette-Wohnung?
Eine Maisonette-Wohnung ist eine abgeschlossene Wohnung, die sich über mindestens zwei Geschosse erstreckt. Die Ebenen sind durch eine Treppe innerhalb der Wohnung verbunden. Sie liegt meist in einem Mehrfamilienhaus, häufig im Dachgeschoss, und bildet rechtlich eine einzige Wohneinheit.
Was bedeutet Maisonette auf Deutsch?
Maisonette kommt aus dem Französischen und bedeutet „kleines Haus“ oder „Häuschen“. Der Begriff beschreibt das hausähnliche Wohngefühl, das durch die Verteilung der Räume auf mehrere Etagen entsteht.
Zählt die Treppe zur Wohnfläche?
Nach der Wohnflächenverordnung nicht, wenn die Treppe mehr als drei Steigungen hat. Dann bleiben Treppe und Treppenabsätze bei der Grundfläche außer Betracht. Auch offene Lufträume über dem Wohnbereich gehören nicht zur Wohnfläche.
Ist eine Maisonette teurer als eine normale Wohnung?
Häufig ja, gemessen am Quadratmeterpreis, weil Maisonetten seltener sind und als besonders gelten. Pauschal lässt sich das aber nicht sagen. Ungünstige Treppen, viele Dachschrägen oder ein schlechter Zustand können den Wert auch unter den einer vergleichbaren Etagenwohnung drücken.
Ist eine Maisonette-Wohnung für Familien geeignet?
Für Familien mit älteren Kindern oft gut, wenn genügend abgeschlossene Zimmer vorhanden sind. Mit Kleinkindern braucht die Treppe zusätzliche Sicherungen. Offene Grundrisse mit Galerie bieten wenig Rückzugsmöglichkeiten, was mit wachsender Familie zum Problem werden kann.
Was ist der Unterschied zwischen Maisonette und Galeriewohnung?
Bei einer Maisonette sind die Ebenen durch eine vollständige Geschossdecke getrennt. Eine Galeriewohnung hat dagegen eine Hauptebene und eine offene Zwischenebene, die nur einen Teil des Raums überdeckt. Im Alltag werden beide Begriffe oft vermischt.
Kann man eine Maisonette barrierefrei machen?
Nur eingeschränkt. Ein Treppenlift ist bei geraden Treppen mit ausreichender Breite meist nachrüstbar, bei Wendeltreppen oft nicht. Ein privater Aufzug ist technisch möglich, aber teuer und berührt häufig das Gemeinschaftseigentum, sodass die Eigentümergemeinschaft beteiligt werden muss.
Wie spricht man Maisonette aus?
Die Aussprache lautet etwa „mä-so-nett“, mit Betonung auf der letzten Silbe. Das „ai“ wird wie ein offenes „ä“ gesprochen, das „s“ stimmhaft.
Quellen:
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