Annuitätendarlehen: Rate, Tilgung, Rechenbeispiel
Das Annuitätendarlehen ist die übliche Form der Baufinanzierung in Deutschland: Sie zahlen eine feste Monatsrate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, verschiebt sich das Verhältnis innerhalb der Rate von Monat zu Monat zugunsten der Tilgung. Wie das genau funktioniert, zeigt ein durchgerechneter Tilgungsplan für 300.000 Euro. S Immobilienpartner begleitet viele Käufer vom ersten Kassensturz bis zum Notartermin und weiß, welche Stellschrauben bei der Finanzierung am meisten bewirken. Dieser Ratgeber erklärt Formel, Rechenweg, Zinsbindung, Sondertilgung und Kündigungsrechte.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.
- Faustformel für die Monatsrate: Darlehensbetrag × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12.
- Beispiel: 300.000 Euro, 4,2 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung ergeben 1.550 Euro im Monat und nach 10 Jahren rund 225.600 Euro Restschuld.
- Schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit im Beispiel um rund sechs Jahre und spart etwa 50.000 Euro Zinsen.
- Nach zehn Jahren können Sie jedes Darlehen mit fester Zinsbindung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB), ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, den Sie in gleich hohen Raten zurückzahlen. Der Begriff stammt vom lateinischen „annus“ für Jahr: Die Annuität ist die Summe aller Zahlungen eines Jahres. In der Praxis zahlen Sie sie meist in zwölf Monatsraten.
Jede Rate besteht aus zwei Teilen:
- Zinsanteil: Die Bank berechnet Zinsen immer nur auf die aktuelle Restschuld.
- Tilgungsanteil: Der Rest der Rate senkt Ihre Schuld.
Da die Restschuld mit jeder Zahlung kleiner wird, fallen im nächsten Monat etwas weniger Zinsen an. Der frei werdende Betrag fließt automatisch in die Tilgung. Die Rate bleibt gleich, die Entschuldung beschleunigt sich von selbst.
Bei Immobilienkrediten gilt der Zinssatz in der Regel nicht für die gesamte Laufzeit, sondern für eine vereinbarte Sollzinsbindung, meist 10, 15 oder 20 Jahre. Danach wird für die Restschuld ein neuer Zins vereinbart. Ratenkredite für Auto oder Küche sind ebenfalls Annuitätendarlehen, laufen aber meist bis zur vollständigen Rückzahlung zu einem festen Zins.
Annuitätendarlehen und andere Darlehensarten im Vergleich
Neben dem Annuitätendarlehen gibt es weitere Kreditformen. Die Tabelle zeigt die Unterschiede auf einen Blick.
| Darlehensart | Rate | Tilgung | Typischer Einsatz |
| Annuitätendarlehen | gleichbleibend während der Zinsbindung | steigt mit jeder Rate | Standard bei Kauf und Bau |
| Tilgungsdarlehen (Abzahlungsdarlehen) | sinkt von Rate zu Rate | konstant | selten, z. B. bei Förderbanken oder Gewerbe |
| Endfälliges Darlehen | nur Zinsen | am Ende in einer Summe, oft über Bausparvertrag oder Versicherung | Kapitalanleger, Bauspar-Sofortfinanzierung |
| Variables Darlehen | schwankt mit dem Marktzins | flexibel, jederzeit Sondertilgung möglich | Zwischenfinanzierung, kurzfristige Lösungen |
| Volltilgerdarlehen | gleichbleibend bis zum Ende | steigt, Kredit ist am Ende der Zinsbindung abbezahlt | Käufer mit hoher Rate, die kein Zinsrisiko wollen |
Das Volltilgerdarlehen ist ein Sonderfall des Annuitätendarlehens: Tilgung und Zinsbindung sind so abgestimmt, dass am Ende keine Restschuld bleibt. Banken gewähren dafür oft einen kleinen Zinsvorteil.
Annuitätendarlehen berechnen: Formel und Rechenweg
Für die Monatsrate brauchen Sie drei Werte: Darlehensbetrag, Sollzins und anfängliche Tilgung. Bei Baufinanzierungen wird die Rate meist so festgelegt:
Monatsrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Bei 300.000 Euro, 4,2 % Sollzins und 2 % Tilgung ergibt das 300.000 × 6,2 % ÷ 12 = 1.550 Euro. Im ersten Monat sind davon 1.050 Euro Zinsen (300.000 × 4,2 % ÷ 12) und 500 Euro Tilgung. Im zweiten Monat beträgt die Restschuld 299.500 Euro, die Zinsen sinken auf 1.048,25 Euro, die Tilgung steigt auf 501,75 Euro.
Annuitätendarlehen Formel für eine feste Laufzeit
Soll das Darlehen in einer bestimmten Zeit vollständig zurückgezahlt sein, etwa bei einem Volltilger, nutzen Banken die finanzmathematische Annuitätenformel:
Rate = K × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1)
Dabei ist K der Darlehensbetrag, i der Zinssatz pro Zahlungsperiode (bei Monatsraten der Jahreszins geteilt durch 12) und n die Anzahl der Raten. Für 300.000 Euro, 4,2 % Sollzins und 30 Jahre (360 Raten) ergibt sich eine Monatsrate von rund 1.467 Euro. Mit der Faustformel oben entspräche das einer Anfangstilgung von knapp 1,7 Prozent.
Sollzins und effektiver Jahreszins
Die Rate wird mit dem Sollzins berechnet. Für den Vergleich von Angeboten zählt dagegen der effektive Jahreszins, den Banken nach § 16 der Preisangabenverordnung angeben müssen. Er enthält zusätzlich Kosten, die Sie für den Kredit zahlen müssen, und berücksichtigt die unterjährige Zahlung. Schon ohne weitere Kosten entspricht ein Sollzins von 4,2 % bei monatlicher Zinsverrechnung einem effektiven Jahreszins von rund 4,28 %. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer mit gleicher Zinsbindung, gleicher Tilgung und anhand des Effektivzinses.
Tilgungsplan: Rechenbeispiel für 300.000 Euro
Der Tilgungsplan ist Teil des Darlehensvertrags. Er zeigt für jedes Jahr, wie viel von Ihrer Rate auf Zinsen und Tilgung entfällt und wie hoch die Restschuld ist. Das folgende Beispiel orientiert sich am aktuellen Zinsniveau für zehn Jahre Zinsbindung, das laut unserem Überblick Bauzinsen aktuell bei rund 4,1 bis 4,4 Prozent liegt.
Annahmen: Darlehen 300.000 Euro, Sollzins 4,2 % gebunden für 10 Jahre, anfängliche Tilgung 2 %, Monatsrate 1.550 Euro, monatliche Zinsverrechnung, keine Sondertilgung.
| Jahr | Restschuld Jahresbeginn | Raten im Jahr | davon Zinsen | davon Tilgung | Restschuld Jahresende |
| 1 | 300.000,00 € | 18.600,00 € | 12.483,14 € | 6.116,86 € | 293.883,14 € |
| 2 | 293.883,14 € | 18.600,00 € | 12.221,22 € | 6.378,78 € | 287.504,36 € |
| 3 | 287.504,36 € | 18.600,00 € | 11.948,10 € | 6.651,90 € | 280.852,46 € |
| 4 | 280.852,46 € | 18.600,00 € | 11.663,27 € | 6.936,73 € | 273.915,73 € |
| 5 | 273.915,73 € | 18.600,00 € | 11.366,27 € | 7.233,73 € | 266.682,00 € |
| … | … | … | … | … | … |
| 10 | 234.514,24 € | 18.600,00 € | 9.679,19 € | 8.920,81 € | 225.593,43 € |
Eigene Berechnung, Stand Oktober 2026. Beträge auf den Cent gerundet, Zinsen monatlich auf die Restschuld berechnet.
Was der Plan zeigt:
- Im ersten Jahr fließen rund zwei Drittel der Raten in Zinsen. Im zehnten Jahr ist es nur noch gut die Hälfte.
- Die Tilgung steigt von gut 6.100 Euro im ersten auf rund 8.900 Euro im zehnten Jahr, obwohl die Rate gleich bleibt.
- In zehn Jahren zahlen Sie 186.000 Euro an die Bank. Davon sind rund 111.600 Euro Zinsen und nur etwa 74.400 Euro Tilgung.
- Nach Ablauf der Zinsbindung bleiben rund 225.600 Euro Restschuld, die Sie anschließend weiterfinanzieren müssen.
Die Zinsen im ersten Jahr liegen mit 12.483 Euro etwas unter den 12.600 Euro, die sich aus 4,2 % auf 300.000 Euro ergeben würden. Der Grund: Die Bank verrechnet die Tilgung jeden Monat, die Zinsbasis sinkt also bereits ab der zweiten Rate.
Welche Tilgung ist beim Annuitätendarlehen sinnvoll?
Die anfängliche Tilgung ist die wichtigste Stellschraube nach dem Zins. Sie entscheidet darüber, wie schnell Sie schuldenfrei sind und wie viel die Finanzierung insgesamt kostet. Viele Banken setzen 1 bis 2 Prozent als Untergrenze an, für eine solide Finanzierung werden häufig 2 bis 3 Prozent oder mehr empfohlen.
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis schuldenfrei | Zinsen gesamt |
| 2 % | 1.550 € | rund 225.600 € | rund 27 Jahre | rund 201.900 € |
| 3 % | 1.800 € | rund 188.400 € | rund 21 Jahre | rund 151.000 € |
| 4 % | 2.050 € | rund 151.200 € | rund 17 Jahre | rund 121.200 € |
Eigene Berechnung: 300.000 Euro, 4,2 % Sollzins. Laufzeit und Gesamtzinsen unter der vereinfachten Annahme, dass der Zins über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. In der Praxis hängt beides vom Zins der Anschlussfinanzierung ab.
Eine höhere Tilgung lohnt sich, wenn Ihr Einkommen stabil ist und genug Reserve für Reparaturen, Auto oder Familienplanung bleibt. Sie sollten die Rate nicht so knapp ansetzen, dass jede unerwartete Ausgabe zum Problem wird. Hilfreich ist die Option eines Tilgungssatzwechsels: Damit können Sie die Tilgung während der Zinsbindung je nach Vertrag ein- oder mehrmals anpassen. Diese Option muss allerdings schon im Vertrag stehen.
Sondertilgung: kleiner Betrag, große Wirkung
Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen, häufig 5 Prozent der Darlehenssumme, manchmal mehr. Ein Sondertilgungsrecht ist nicht gesetzlich vorgegeben, sondern muss vereinbart werden. Bei manchen Banken kostet es einen kleinen Zinsaufschlag.
Praxisbeispiel: Zahlen Sie im obigen Beispiel jedes Jahr zusätzlich 5.000 Euro, sinkt die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 164.800 Euro statt 225.600 Euro. Bei gleichbleibendem Zins wären Sie nach gut 18 statt rund 27 Jahren schuldenfrei und würden rund 70.000 Euro Zinsen sparen. Geeignet sind etwa Bonuszahlungen, Steuererstattungen oder frei werdende Sparverträge.
Zinsbindung beim Annuitätendarlehen richtig wählen
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zins und damit Ihre Rate garantiert sind. Üblich sind 5 bis 20 Jahre, einige Banken bieten auch 25 oder 30 Jahre an. Längere Bindungen kosten in der Regel einen Zinsaufschlag.
- Lange Zinsbindung (15 bis 20 Jahre): passt, wenn das Budget knapp ist, die Restschuld nach zehn Jahren noch hoch wäre oder Sie steigende Zinsen fürchten.
- Kurze Zinsbindung (5 bis 10 Jahre): passt, wenn Sie hoch tilgen, eine größere Sondertilgung erwarten, etwa aus einer Erbschaft, oder auf sinkende Zinsen setzen.
Eine lange Zinsbindung ist weniger riskant, als sie wirkt. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch nicht getilgt, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Ihre Bank schickt Ihnen in der Regel einige Monate vorher ein Angebot. Sie haben drei Möglichkeiten:
- Prolongation: Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Das ist bequem, aber nicht immer günstig.
- Umschuldung: Sie wechseln zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Dafür wird die Grundschuld abgetreten, was geringe Notar- und Grundbuchkosten verursacht.
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich den Zins für die Anschlussfinanzierung schon mehrere Jahre vorher, gegen einen Zinsaufschlag.
Beschäftigen Sie sich am besten zwei bis drei Jahre vor Ablauf mit der Anschlussfinanzierung. Im Beispiel oben müssten nach zehn Jahren noch rund 225.600 Euro weiterfinanziert werden. Liegt der Zins dann einen Prozentpunkt höher, steigen allein die Zinskosten im ersten Jahr um rund 2.200 Euro.
Vorzeitig zurückzahlen: Vorfälligkeitsentschädigung
Wollen Sie das Darlehen innerhalb der Zinsbindung und vor Ablauf der Zehnjahresfrist ablösen, etwa weil Sie die Immobilie verkaufen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Sie gleicht den Zinsschaden der Bank aus und kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau mehrere tausend Euro betragen. Wie sie berechnet wird und wann sie entfällt, erklärt unser Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.
Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens
| Vorteile | Nachteile |
| Feste Rate über die gesamte Zinsbindung, gut planbar | Anfangs geringer Tilgungsanteil, die Schuld sinkt in den ersten Jahren langsam |
| Schutz vor steigenden Zinsen während der Zinsbindung | Sinkende Marktzinsen nützen Ihnen während der Bindung nicht |
| Restschuld am Ende der Zinsbindung steht von Anfang an fest | Vorzeitige Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen |
| Tilgung steigt automatisch, ohne dass die Rate steigt | Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung |
| Mit Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel flexibel gestaltbar | Extras müssen vorab vereinbart werden und kosten teils Zinsaufschlag |
Annuitätendarlehen beim Immobilienkauf: Praxistipps
- Haushaltsrechnung zuerst: Ermitteln Sie, welche Monatsrate dauerhaft tragbar ist, und rechnen Sie Rücklagen für Instandhaltung ein. Erst daraus ergibt sich der sinnvolle Darlehensbetrag.
- Eigenkapital einplanen: Banken erwarten meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Mit welchen Beträgen Sie rechnen müssen, zeigt unser Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Hauskauf.
- Förderdarlehen kombinieren: Darlehen der KfW oder der Landesförderbanken sind ebenfalls Annuitätendarlehen und lassen sich mit dem Bankdarlehen kombinieren. Einen Überblick gibt der Beitrag Staatliche Förderung beim Hauskauf.
- Bereitstellungszinsen beachten: Beim Neubau wird das Darlehen in Teilen abgerufen. Achten Sie auf eine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit.
- Angebote vergleichen: Lassen Sie sich mehrere Angebote mit identischen Eckdaten erstellen und vergleichen Sie Effektivzins, Sondertilgungsrecht und Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
Antworten auf weitere Fragen rund um die Kreditprüfung finden Sie in unseren FAQ zur Immobilienfinanzierung.
Fazit
Das Annuitätendarlehen bietet, was die meisten Käufer suchen: eine feste Rate und Sicherheit über viele Jahre. Wie gut die Finanzierung ist, entscheiden aber Zins, Tilgung und Zinsbindung im Zusammenspiel. Das Rechenbeispiel zeigt: Bei 2 Prozent Tilgung ist nach zehn Jahren erst ein Viertel der Schuld getilgt. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung oder regelmäßige Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit deutlich und sparen fünfstellige Zinsbeträge.
Rechnen Sie Ihr Annuitätendarlehen vor dem Kauf mit realistischen Zahlen durch und prüfen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Wenn Sie wissen möchten, welche Immobilie zu Ihrem Budget passt, sprechen Sie gern mit den Beraterinnen und Beratern von S Immobilienpartner.
FAQ – Annuitätendarlehen
Was ist ein Annuitätendarlehen einfach erklärt?
Ein Kredit mit gleichbleibender Rate, die aus Zinsen und Tilgung besteht. Weil die Zinsen immer nur auf die Restschuld anfallen, sinkt der Zinsanteil mit jeder Rate und der Tilgungsanteil steigt. Bei Baufinanzierungen gilt die feste Rate für die vereinbarte Zinsbindung.
Wie berechne ich die Rate eines Annuitätendarlehens?
Multiplizieren Sie den Darlehensbetrag mit der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung und teilen Sie das Ergebnis durch 12. Bei 300.000 Euro, 4,2 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.550 Euro im Monat. Für eine feste Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung nutzen Banken die Annuitätenformel.
Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan listet für jede Rate oder jedes Jahr auf, wie viel auf Zinsen und Tilgung entfällt und wie hoch die Restschuld ist. Er ist Teil des Darlehensvertrags. Besonders wichtig ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung, denn sie muss anschließend weiterfinanziert werden.
Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?
Beim Annuitätendarlehen ist die Rate konstant, die Tilgung steigt. Beim Tilgungsdarlehen ist die Tilgung konstant, die Rate sinkt von Monat zu Monat, weil die Zinsen abnehmen. Die Anfangsbelastung ist beim Tilgungsdarlehen dadurch höher.
Kann ich ein Annuitätendarlehen vorzeitig kündigen?
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Vorher ist eine Ablösung meist nur mit Zustimmung der Bank oder bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf, möglich und kostet dann in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Lassen Sie sich im Einzelfall beraten.
Wie lange läuft ein Annuitätendarlehen?
Die Gesamtlaufzeit hängt vor allem von Tilgung und Zins ab. Bei 4,2 % Zins und 2 % Tilgung dauert die Rückzahlung rund 27 Jahre, bei 3 % Tilgung rund 21 Jahre, sofern der Zins gleich bleibt. Die Zinsbindung ist meist kürzer als die Gesamtlaufzeit.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Ja, wenn Sie das Geld nicht als Reserve brauchen. Jeder sondergetilgte Euro spart über die restliche Laufzeit Zinsen in Höhe des Sollzinses. Im Beispiel spart eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro rund 70.000 Euro Zinsen.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Das hängt von Ihrer Restschuld, Ihrem Budget und Ihrer Zinserwartung ab. Wer wenig Spielraum hat, sichert sich mit 15 oder 20 Jahren länger ab. Dank des Kündigungsrechts nach zehn Jahren sind Sie bei langen Bindungen nicht unbegrenzt festgelegt.
Quellen:
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