Hausgeld: Höhe, Bestandteile, was umlegbar ist
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zahlt, um die Kosten für das gemeinsame Gebäude zu decken. Es enthält Betriebskosten wie Heizung und Wasser, die Kosten der Verwaltung und die Erhaltungsrücklage für künftige Reparaturen. Für Käufer ist es nach Zins und Tilgung meist der größte laufende Posten, für Vermieter entscheidet es über die Rendite. S Immobilienpartner erklärt, wie sich das Hausgeld zusammensetzt, welche Höhe üblich ist, welche Teile Sie auf Mieter umlegen können und was steuerlich absetzbar ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz: Die Eigentümer beschließen jährlich einen Wirtschaftsplan mit den Vorschüssen (§ 28 WEG).
- Üblich sind etwa 2,50 bis 4,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, Stand 2026, je nach Alter und Ausstattung des Hauses.
- Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaft keinen anderen Schlüssel beschlossen hat (§ 16 WEG).
- Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sind auf Mieter umlagefähig, Verwaltungskosten und Erhaltungsrücklage nicht.
- Vermieter setzen den nicht umgelegten Teil als Werbungskosten ab, die Rücklage aber erst, wenn sie ausgegeben wird.
Was ist Hausgeld?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zwei Dinge: das Sondereigentum an der eigenen Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, also an Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Leitungen. Für das Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer gemeinsam verantwortlich. Organisiert ist das über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz GdWE, die seit der WEG-Reform 2020 selbst rechtsfähig ist. Wie die Gemeinschaft funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur Eigentümergemeinschaft.
Das Hausgeld ist der Beitrag, mit dem jeder Eigentümer die laufenden Kosten und die Rücklagen dieser Gemeinschaft finanziert. Es ist ein Vorschuss: Am Jahresende rechnet der Verwalter ab, und je nach tatsächlichen Kosten gibt es eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Hausgeld, Wohngeld, Nebenkosten: die Begriffe
| Begriff | Wer zahlt? | An wen? | Was ist das? |
| Hausgeld | Wohnungseigentümer | Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | Vorschuss für Betriebskosten, Verwaltung und Rücklage des Gemeinschaftseigentums |
| Wohngeld (WEG) | Wohnungseigentümer | Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | Älterer, umgangssprachlicher Begriff für Hausgeld |
| Wohngeld (staatlich) | Staat | Mieter oder Eigentümer mit geringem Einkommen | Sozialleistung nach dem Wohngeldgesetz, hat mit Hausgeld nichts zu tun |
| Nebenkosten / Betriebskosten | Mieter | Vermieter | Umlagefähige Kosten nach Mietvertrag und Betriebskostenverordnung |
Wichtig für Mieter und Vermieter: Hausgeld und Nebenkosten sind nicht dasselbe. Das Hausgeld enthält Posten, die ein Vermieter nicht weitergeben darf. Welche Betriebskosten im Mietverhältnis zulässig sind, zeigt unser Beitrag zu den Betriebskosten einer Wohnung.
Bestandteile: Was im Hausgeld steckt und was nicht
Das Hausgeld deckt alles ab, was das gemeinschaftliche Eigentum betrifft. Die drei großen Blöcke sind Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage.
- Betriebskosten: Heizung und Warmwasser bei Zentralheizung, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausstrom für Treppenhaus und Außenbeleuchtung, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft, Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Aufzug, Schornsteinfeger, Wartung von Rauchwarnmeldern.
- Verwaltungskosten: Vergütung des Verwalters, Kontoführung, Kosten der Eigentümerversammlung, gegebenenfalls Beiratsauslagen.
- Erhaltungsrücklage: der Betrag, den die Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Erneuerungen ansammelt.
- Kleinere Instandhaltungen: laufende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die nicht aus der Rücklage bezahlt werden.
Nicht im Hausgeld sind Kosten, die nur Ihre eigene Wohnung betreffen: Strom in der Wohnung, Internet und Rundfunkbeitrag, Reparaturen am Sondereigentum wie Bodenbelag, Einbauküche oder Innentüren sowie Ihre Hausratversicherung. Auch die Grundsteuer ist kein Teil des Hausgelds. Sie erhält jeder Eigentümer per Bescheid direkt von der Gemeinde. Wie sie seit der Reform berechnet wird, zeigt unser Ratgeber Grundsteuer berechnen.
Erhaltungsrücklage statt Instandhaltungsrücklage
Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, heißt die frühere Instandhaltungsrücklage im Gesetz Erhaltungsrücklage. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung, jeder Eigentümer kann sie also verlangen. Über die Höhe entscheiden die Eigentümer per Beschluss. Gesetzliche Mindestbeträge gibt es nicht. Als grobe Orientierung werden häufig die Werte aus § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung oder die Peterssche Formel herangezogen, beide stammen aber aus der Zeit vor aktuellen Baupreisen und Sanierungsanforderungen.
Wichtig: Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Wer seine Wohnung verkauft, bekommt seinen rechnerischen Anteil nicht ausgezahlt. Er geht mit der Wohnung auf den Käufer über.
Hausgeld Eigentumswohnung: Wie hoch ist es?
Eine feste Größe gibt es nicht, weil Baujahr, Zustand, Ausstattung und Größe der Anlage stark schwanken. Als Faustwert gilt ein Hausgeld von etwa 2,50 bis 4,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, Stand 2026. Im Vergleich zu den Nebenkosten einer ähnlichen Mietwohnung liegt es oft um 20 bis 30 Prozent höher, weil Verwaltung und Rücklage hinzukommen.
| Faktor | Wirkung auf das Hausgeld |
| Baujahr und Zustand | Ältere oder sanierungsbedürftige Häuser brauchen eine höhere Erhaltungsrücklage |
| Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad | Wartung, Strom und spätere Erneuerung erhöhen die Kosten deutlich |
| Heizungsart | Bei Zentralheizung sind die Heizkosten im Hausgeld enthalten, bei Etagenheizung nicht |
| Größe der Anlage | In sehr kleinen Gemeinschaften verteilen sich Fixkosten wie die Verwaltung auf wenige Einheiten |
| Hausmeister und Reinigung | Externe Dienstleister kosten mehr als Eigenleistung der Eigentümer |
| Energiepreise und Versicherungen | Steigende Prämien und Preise schlagen über den Wirtschaftsplan direkt durch |
So wird das Hausgeld berechnet
Der Verwalter stellt nach § 28 Abs. 1 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben auf. Daraus ergibt sich für jede Wohnung ein Einzelwirtschaftsplan. Die Eigentümerversammlung beschließt die Vorschüsse mit einfacher Mehrheit. Verteilt werden die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen, die in der Teilungserklärung stehen. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten einen anderen Schlüssel beschließen, etwa nach Wohnfläche oder nach Verbrauch. Für Heizung und Warmwasser bei einer Zentralheizung gilt die Heizkostenverordnung.
Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Die Eigentümer beschließen dann nur noch über Nachzahlungen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Zusätzlich muss der Verwalter einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen vorlegen.
Rechenbeispiel: Hausgeld einer 75-Quadratmeter-Wohnung
Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern in einem Haus aus den 1990er-Jahren mit Zentralheizung, ohne Aufzug. Laut Einzelwirtschaftsplan fallen monatlich an:
| Posten | Monatlich | Auf Mieter umlagefähig? |
| Heizung und Warmwasser | 95 € | Ja |
| Wasser und Abwasser | 25 € | Ja |
| Müllabfuhr | 12 € | Ja |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | 18 € | Ja |
| Hausmeister und Treppenhausreinigung | 25 € | Ja |
| Hausstrom | 5 € | Ja |
| Verwaltervergütung und Kontoführung | 30 € | Nein |
| Erhaltungsrücklage | 60 € | Nein |
| Hausgeld gesamt | 270 € (3,60 €/m²) | davon umlagefähig 180 € |
Im Beispiel kann ein Vermieter 180 Euro im Monat als Betriebskostenvorauszahlung vom Mieter verlangen, sofern der Mietvertrag das vorsieht. 90 Euro trägt er selbst, das sind 1.080 Euro im Jahr. Hinzu kommt die Grundsteuer, die zwar nicht im Hausgeld steckt, aber ebenfalls umgelegt werden darf. Die Zahlen sind ein Beispiel, die tatsächlichen Werte stehen im Wirtschaftsplan Ihrer Gemeinschaft.
Hausgeld umlagefähig: Was Vermieter weitergeben dürfen
Vermieter dürfen nur die Kosten auf Mieter umlegen, die in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind und im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden. Das ist nur ein Teil des Hausgelds.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
| Heizung und Warmwasser | Verwaltervergütung |
| Wasser, Abwasser, Müllabfuhr | Erhaltungsrücklage |
| Hausstrom, Beleuchtung | Reparaturen und Instandhaltung |
| Gebäudeversicherung, Haftpflicht der Gemeinschaft | Kontoführungsgebühren der Gemeinschaft |
| Hausmeister (ohne Anteil für Reparatur und Verwaltung) | Kosten der Eigentümerversammlung |
| Gebäudereinigung, Gartenpflege | Rechtsberatungs- und Gerichtskosten |
| Aufzug, Schornsteinfeger, Straßenreinigung | Sonderumlagen |
| Grundsteuer (wird separat erhoben) | Bankgebühren und Zinsen |
Für die Nebenkostenabrechnung an den Mieter übernehmen viele Vermieter die Zahlen aus der Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Achten Sie dabei auf drei Punkte: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen, auch wenn die Eigentümerversammlung später tagt. Nicht umlagefähige Posten müssen herausgerechnet werden. Und ein Hausmeister, der auch Reparaturen erledigt, darf nur mit seinem Anteil für Betriebstätigkeiten umgelegt werden. Ist im Mietvertrag kein eigener Verteilerschlüssel vereinbart, gilt bei vermieteten Eigentumswohnungen nach § 556a Abs. 3 BGB der Schlüssel, nach dem die Gemeinschaft die Kosten verteilt. Mehr Details zur Abrechnung finden Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung.
Hausgeld steuerlich absetzen
Für Vermieter: Werbungskosten
Vermieter können die Teile des Hausgelds, die sie selbst tragen, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Umlagefähige Kosten sind Werbungskosten, die Vorauszahlungen der Mieter zählen im Gegenzug als Einnahmen. Für die Erhaltungsrücklage gilt eine Besonderheit: Die Zahlungen in die Rücklage sind noch keine Werbungskosten. Abziehbar sind sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) bestätigt. Die Jahresabrechnung weist die Entnahmen aus der Rücklage aus.
Für Selbstnutzer: haushaltsnahe Dienstleistungen
Auch wer selbst in der Eigentumswohnung wohnt, kann einen Teil des Hausgelds steuerlich nutzen. Nach § 35a EStG mindern Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst die Einkommensteuer um 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 4.000 Euro im Jahr. Für Handwerkerleistungen am Gemeinschaftseigentum, etwa Wartung oder Reparaturen, sind es 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Den Anteil weist der Verwalter in der Jahresabrechnung oder einer gesonderten Bescheinigung aus. Materialkosten und die Zahlungen in die Rücklage zählen nicht. Bitte klären Sie Einzelfragen mit Ihrem Steuerberater.
Hausgeld beim Kauf einer Eigentumswohnung prüfen
Ein niedriges Hausgeld im Exposé wirkt attraktiv, ist aber oft ein Warnsignal. Wurde über Jahre zu wenig zurückgelegt, drohen nach dem Kauf hohe Sonderumlagen, sobald Dach, Fassade oder Heizung erneuert werden müssen. Fordern Sie vor dem Kauf deshalb folgende Unterlagen an:
- Aktueller Wirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplan: zeigt das Hausgeld und seine Bestandteile.
- Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre: zeigen, ob die Vorschüsse ausreichen oder regelmäßig Nachzahlungen fällig werden.
- Vermögensbericht: nennt den Stand der Erhaltungsrücklage. Teilen Sie ihn durch die Wohnfläche der Anlage und vergleichen Sie mit dem Alter des Hauses.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen: zeigen beschlossene oder diskutierte Maßnahmen und Sonderumlagen.
- Teilungserklärung und Beschlusssammlung: regeln Kostenverteilung und Sondernutzungsrechte.
- Hausgeldrückstände: Lassen Sie sich vom Verwalter bestätigen, dass der Verkäufer keine offenen Beträge hat.
Für Kapitalanleger fließt das nicht umlagefähige Hausgeld direkt in die Renditeberechnung. Worauf Sie bei einer vermieteten Wohnung sonst achten sollten, lesen Sie unter Immobilien als Kapitalanlage.
Wer zahlt beim Eigentümerwechsel?
Bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch schuldet gegenüber der Gemeinschaft der Verkäufer das Hausgeld. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass Nutzen und Lasten ab Übergabe auf den Käufer übergehen, und beide Seiten regeln die Abrechnung untereinander. Nachzahlungen und Guthaben aus einer Jahresabrechnung treffen in der Regel denjenigen, der zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist. Das kann dazu führen, dass der Käufer eine Nachzahlung für einen Zeitraum leisten muss, in dem er noch nicht Eigentümer war. Regeln Sie diesen Punkt deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag.
Sonderumlage, Erhöhung und Zahlungsverzug
Reichen Hausgeld und Rücklage für eine Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Sie ist zusätzlich zum Hausgeld zu zahlen, oft in einem Betrag oder wenigen Raten. Auch eine Erhöhung des laufenden Hausgelds ist jederzeit per Beschluss möglich, etwa wenn Energiepreise oder Versicherungsprämien steigen.
Wer das Hausgeld nicht zahlt, riskiert Mahnung, Klage und Zwangsvollstreckung durch die Gemeinschaft. Hausgeldforderungen sind in der Zwangsversteigerung bis zu einer bestimmten Höhe bevorrechtigt. Auch bei Leerstand oder Streit mit dem Mieter bleibt die Zahlungspflicht bestehen. Einwände gegen den Wirtschaftsplan müssen Sie per Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung geltend machen, ein Zurückbehaltungsrecht gibt es nicht.
Fazit
Das Hausgeld ist der zentrale laufende Kostenblock jeder Eigentumswohnung. Es finanziert Betriebskosten, Verwaltung und die Erhaltungsrücklage und wird jährlich von der Eigentümerversammlung beschlossen. Vermieter können nur die Betriebskosten weitergeben, Verwaltung und Rücklage tragen sie selbst. Steuerlich wirken sich der nicht umgelegte Anteil und die Rücklage erst bei Verwendung aus, Selbstnutzer profitieren über haushaltsnahe Dienstleistungen.
Beim Kauf ist nicht das niedrigste Hausgeld das beste, sondern eines, das zum Zustand des Hauses passt. Prüfen Sie Wirtschaftsplan, Rücklage und Protokolle, bevor Sie unterschreiben. Wenn Sie eine Eigentumswohnung suchen und Unterstützung bei der Prüfung der Unterlagen möchten, begleitet Sie S Immobilienpartner beim Immobilienkauf.
FAQ – Hausgeld
Was ist Hausgeld einfach erklärt?
Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Eigentümer einer Wohnung an ihre Eigentümergemeinschaft zahlen. Damit werden Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Versicherung, die Verwaltung und eine Rücklage für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum bezahlt. Es ist ein Vorschuss, der jährlich abgerechnet wird.
Wie hoch ist das Hausgeld pro Quadratmeter?
Üblich sind etwa 2,50 bis 4,50 Euro je Quadratmeter und Monat, Stand 2026. Neubauten ohne Aufzug liegen eher am unteren Rand, ältere Häuser mit Aufzug und Sanierungsbedarf am oberen. Maßgeblich ist immer der beschlossene Wirtschaftsplan Ihrer Gemeinschaft.
Ist das Hausgeld dasselbe wie die Nebenkosten?
Nein. Nebenkosten zahlt der Mieter an den Vermieter, und sie umfassen nur umlagefähige Betriebskosten. Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die Gemeinschaft, und es enthält zusätzlich Verwaltungskosten und die Erhaltungsrücklage.
Welche Kosten vom Hausgeld kann ich auf den Mieter umlegen?
Umlegen dürfen Sie die Betriebskosten aus § 2 der Betriebskostenverordnung, zum Beispiel Heizung, Wasser, Müll, Hausstrom, Versicherung, Hausmeister und Reinigung, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Verwaltungskosten, Erhaltungsrücklage, Reparaturen und Sonderumlagen tragen Sie als Eigentümer selbst.
Kann man das Hausgeld steuerlich absetzen?
Vermieter setzen das Hausgeld als Werbungskosten ab, die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage jedoch erst, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt. Selbstnutzer können die Arbeitskosten für Hausmeister, Reinigung und Handwerker nach § 35a EStG mit 20 Prozent von der Steuer abziehen.
Muss ich Hausgeld zahlen, wenn die Wohnung leer steht?
Ja. Die Pflicht zur Zahlung besteht unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt, vermietet oder leer ist. Verbrauchsabhängige Kosten wie Heizung und Wasser fallen bei Leerstand allerdings geringer aus und werden in der Jahresabrechnung gutgeschrieben.
Bekomme ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf zurück?
Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt mit der Wohnung verbunden. Ihr Anteil geht auf den Käufer über und spiegelt sich bestenfalls im Kaufpreis wider.
Wer legt die Höhe des Hausgelds fest?
Der Verwalter erstellt den Wirtschaftsplan, die Eigentümerversammlung beschließt die Vorschüsse mit einfacher Mehrheit. Einzelne Eigentümer können einen Beschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten, wenn er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Quellen:
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